В марте 2022 г. вышло Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 № 1732 срок действия указаного постановления продлен до 30 июня 2023 г., разберем более подробно изменения, которые были внесены в порядок передачи объектов.
Как изменилось положение дел в связи с введением градации недостатков принимаемого жилья (существенные и несущественные)? Какой установлен срок для их устранения?
В настоящее время у дольщиков отсутствует право отказаться от приема объекта долевого строительства в случае выявления несущественных недостатков.
Действующее законодательство не содержит четкого определения существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, наличие которого дает участнику долевого строительства право отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть уплаченные в рамках договора денежные средства с процентами.
По мнению Верховного Суда РФ, вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства могут разрешаться с применением положений Закона РФ О защите прав потребителей, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги).
Согласно Закона РФ О защите прав потребителей существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
Из анализа судебной практики также следует, что суды не рассматривают в качестве таких недостатков несущественные недоработки помещения (например, необходимость регулировки створок оконных блоков, царапины, сколы на различных поверхностях и т.д.).
Максимальный срок для устранения недостатков предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 442 от 23.03.2022 и составляет 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
Что изменилось в правилах выбора эксперта для оценки состояния квартиры? Каким критериям должен соответствовать эксперт?
К специалисту предъявляются специальные требования, это должно быть лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией, а именно специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Какие введены ограничение для дольщиков в части выбора способа защиты своих прав? Раньше можно было требовать как устранения недостатков, так и компенсации.
У дольщиков также сохраняется право требования соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в течение 60 календарных дней с момента составления акта осмотра.
Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.
Какие изменения произошли со сроками передачи квартир?
Сроки передачи объектов долевого строительства устанавливаются Договорами долевого участия, Постановлением Правительства данные сроки не корректируются.
Однако стоит отметить, что в настоящее время начиная с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года не начисляется неустойка и иные штрафные санкции, предусмотренные Федеральным законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости для застройщиков.
