Так сложилось, что земельному и градостроительному праву уделяется очень мало внимания как практикующими юристами, так и теоретиками. Не знаю, с чем это связано: может быть потому что в университетах эти направления практически не изучаются (либо в очень сокращенном виде), либо сама отрасль очень узкая, либо просто не очень модно по сравнению с гражданским правом и банкротством. Меня же привлекло это направление еще со второго курса университета, так как земля и градостроительство это золотая середина между публичным и частным регулированием (само право публичное, но интерес к нему, как правило, частный получить объект недвижимости).
Так как по долгу службы я специализируюсь преимущественно именно на земле и градостроительстве и при этом работаю в Северо-Западном регионе, я стараюсь систематически анализировать судебную практику в этой сфере нашего региона. Самые интересные судебные акты и выводы выписывала себе в тетрадь (по старинке, так лучше запоминается). И тут пришла идея, что этот труд может быть полезен не только мне, но и другим юристам.
Основные вводные про дайджест:
1) постараюсь публиковать его каждый месяц,
2) из-за объема судебной практики буду приводить только акты Арбитражного суда Северо-Западного округа и Третьего кассационного суда общей юрисдикции (двумя публикациями),
3) буду кратко описывать фабулу дела, обращать внимание на самый интересный вывод суда, а иногда давать свой краткий комментарий по делу.
Надеюсь, эта работа будет полезной, а, возможно, и покажет кому-то, что земельное и градостроительное право это очень актуальная и интересная отрасль, которая однозначно достойна Вашего внимания.
1. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2023 N Ф07-19429/2022 по делу N А05-3020/2022
Фабула дела:
Прокурор обратился с иском к Комитету и предпринимателю о признании недействительным договора купли-продажи участка со ссылкой на нарушение п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ. Первоначально участок был предоставлен предпринимателю в аренду для размещения здания центра развития. Предприниматель такое здание построил, зарегистрировал на него право собственности. Потом он внес изменения в ЕГРН в название здания с здание центра развития на нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания. После этого он обратился с заявлением о выкупе участка по ст. 39.20 ЗК РФ, по результатам рассмотрения которого и был заключен договор купли-продажи. При этом цена участка (31 525 руб. 49 коп.) была определена исходя из очень маленькой кадастровой стоимости участка с ВРИ культурное развитие (строительство центра развития). После выкупа ВРИ участка был изменен на более рентабельный, соответствующий торговле. Суды иск удовлетворили.
Позиция суда:
а) возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Комментарий:
Часто инвесторы желают взять у города в аренду участок, который с точки зрения его градостроительной характеристики предполагает возможность застройки МКД или торговыми объектами. Сама схема выглядит следующим образом: инвестор берет привлекательный участок в аренду для застройки спортивным, культурно-досуговым объектом по Закону СПб № 282-43, застраивает его таким объектом, выкупает участок по ст. 39.20 ЗК РФ, а потом меняет деятельность либо сносит(реконструирует) объект, строя что-нибудь привлекательное, либо просто меняет ВРИ и назначение (конечно, у города есть способы борьбы с таким поведением например, утверждение документации по планировке территории, которая не дает потом такому инвестору без ее изменения строить что-то новое, но сейчас не об этом).
Теперь же нужно учитывать, что, во-первых, не надо менять назначение объекта недвижимости до выкупа участка)), а, во-вторых, город теперь сможет проверять историю предоставления участка, а не его фактическое существующее использование. А ведь цель первоначального предоставления участка может сильно отличаться от его существующего использования. Стоит учитывать это как риск при оценке перспектив выкупа.
2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2023 N Ф07-17308/2022 по делу N А13-5133/2021
Фабула дела:
Общество является собственником объекта недвижимости. Так как участок под объектом недвижимости необходимо образовать, общество обратилось с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка (через утверждение схемы земельного участка на кадастровом плане территории). Администрация отказала, ссылаясь на то, что согласно генеральному плану часть участка находится в границах территории общего пользования (предусмотрено расширение улицы, то есть прохождение через участок планируемых красных линий автомобильной дороги местного значения). Общество обжаловало отказ в суд. Однако все инстанции отказали в удовлетворении требований.
Позиция суда:
а) Основания полагать, что перспективные красные линии установлены произвольно, у судов отсутствовали.
б) У заявителя есть право оспорить генеральный план как нормативный правовой акт в судебном порядке.
Комментарий:
Определить, что такое территория общего пользования в рамках спора о выкупе участка очень сложная и оценочная история. Строго формально такая территория должна быть обозначена красными линиями в утвержденной документации по планировке территории (п. 11 ст. 1 ГрК РФ), но не всегда этот аргумент срабатывает. Иногда территория общего пользования рассматривается исходя из ее фактического использования (п. 12 ст. 1 ГрК РФ). Интересно, что в этом деле суд сослался не на п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ (на участке планируется размещение объекта регионального/местного значения), а на п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ (предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается). Как правило, на практике п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ действительно преодолевается через судебное оспаривание документа территориального планирования и (или) документации по планировке территории, которые предусматривают размещение такого объекта. При этом в данном деле суд говорит о неких планируемых красных линиях (то есть размещение дороги предусмотрено ген планом, но документации по планировке территории еще нет, где должны быть утверждены красные линии). Так как у города нет обязанности изменять ген план в этой части и разрабатывать документацию по планировке территории, фактически такие красные линии навсегда могут остаться планируемыми, не позволяющими выкупить участок.
3. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2023 N Ф07-20233/2022 по делу N А42-2504/2021
Фабула дела:
Администрация обратилась к обществу с иском о запрете эксплуатации самовольной постройки, обязании снести постройку. В обоснование иска администрация ссылалась на то, что постройка возведена без получения необходимых разрешений и согласований на участке общества и части территории, свободной от прав третьих лиц. Суды требования удовлетворили.
Позиция суда:
а) Спорная постройка расположена в районе красных линий, разрешение на ее строительство в установленном законом порядке не выдавалось, проектная и иная документация на нее отсутствует, спорная постройка торгового назначения не является вспомогательным объектом по отношению к расположенному на участке общества зданию торгового центра.
Комментарий:
Интересно, что в деле не была проведена судебная строительно-техническая экспертиза (хотя общество ссылалось на то, что границы участка определены неверно, спорная постройка находится в пределах его участка). Вывод несмотря на бремя доказывания, если ты ответчик подумай о заявлении ходатайства о назначении экспертизы (иначе решение могут вынести только на основании документов комитета).
4. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2023 N Ф07-20274/2022 по делу N А13-5057/2022
Фабула дела:
Арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании арендной платы, ссылаясь на то, что участок не возвращен. При этом участок был разделен арендодателем на два участка, один из которых продан третьему лицу. 1, 2 инстанции иск удовлетворили, кассация с ними не согласилась, направила дело на новое рассмотрение.
Позиция суда:
а) несмотря на то, что земельный участок, являвшийся объектом договора аренды, не был возвращен арендатором, истец совершил в отношении арендованного имущества распорядительные действия.
б) факт распоряжения истцом спорным участком порождает обоснованные сомнения относительно наличия у истца препятствий для владения принадлежащим ему имуществом и для передачи владения иным лицам.
5. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2023 N Ф07-21184/2022 по делу N А56-4898/2022
Фабула дела:
Общество, являясь собственником нежилого здания, решило реализовать предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на предоставление под ним участка с ВРИ производственная деятельность. Однако комитет отказал, указав на то, что ВРИ участка не соответствует его фактическому использованию (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ). Тогда общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета. Суды требования удовлетворили.
Позиция судов:
а) суды обоснованно не приняли ссылку на то, что в результате обследования установлено, что общество фактически использует участок не в соответствии с разрешенным использованием (на участке расположено здание, на первом этаже которого осуществляется складирование продуктов питания, остальные этажи используются под офис).
б) довод комитета о том, что фактическое использование участка должно соответствовать его разрешенному использованию, сведения о котором внесены в ЕГРН, с заявлением об изменении разрешенного использования участка завод не обращался, в связи с чем у комитета отсутствовали основания для предоставления обществу в собственность участка, правомерно не принят судами обеих инстанций.
Комментарий:
Хороший судебный акт, который показывает, что фактическое использование участка, не соответствующее ВРИ в ЕГРН не основание для отказа в его предоставлении по ст. 39.20 ЗК РФ.
6. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2023 N Ф07-21531/2022 по делу N А56-96560/2021
Фабула дела:
Предпринимателям принадлежат помещение в здании. Участок под зданием не сформирован. Комитет, ссылаясь на использование ответчиками как собственниками помещения здания участка, на котором оно расположено, без внесения платы за таковое обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Суды требования удовлетворили частично.
Позиция судов:
а) Так как участок находится в пределах красных линий перспективной пробивки проспекта (ППТиПМ 2007 года), он ограничен в обороте, в связи с чем его арендная плата не может превышать размер земельного налога.
б) В отсутствие сведений о кадастровой стоимости спорного участка (участок не сформирован) для целей расчета размера неосновательного обогащения суды руководствовались данными о кадастровой стоимости земельного участка, используемого для сходных целей.
Комментарий:
Хороший акт для собственников здания. Жалко только, что теперь есть преюдиция для отказа в выкупе участка.
7. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.2023 N Ф07-19776/2022 по делу N А56-52265/2020
Фабула дела:
Общество обратилось с требованием о признании незаконным решения администрации об отказе в размещении объекта (антенно-мачтового сооружения) в связи с тем, что территориальная зона по ПЗЗ не предусматривает возможности размещения таких объектов. 1, 2 инстанции в удовлетворении иска отказали, а кассация отправила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении иск удовлетворили.
Позиция судов:
а) Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков содержание ВРИ, перечисленных в классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию антенно-мачтовых сооружений, если федеральным законом не установлено иное.
б) Иные основания в оспариваемом решении администрации указаны не были.
в) Образование участка, которое препятствует, по мнению администрации, в размещении объекта не свидетельствует о законности отказа, так как такое образование произведено уже после рассмотрения заявления общества.
Комментарий:
Есть хороший намек на то, что все основания отказа должны быть указаны в акте органа власти. Часто бывает так, что в отказе комитета одно основание, а в суде они заявляют другие основания для отказа, а суд начинает их исследовать.
Также важно, что законность отказа должна проверяться на момент рассмотрения заявления (его подачи), а не на момент рассмотрения дела в суде.
