Договорное структурирование инвестиционно-строительного проекта

1. ЕРС (engineering, procurement, construction)

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем работ по договору, включая поставку оборудования и материалов, проектирование, а также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ

Преимущества

Недостатки

Максимальные риски реализации проекта на Генподрядчике

Существенный риск банкротства (иной неспособности исполнять) Генподрядчика. Данный риск должен быть предусмотрен и митигирован через механизм передачи договоров субподрядчиков с Генподрядчика на Заказчика (такой механизм должен быть закреплен в ЕРС договоре)

Генподрядчик единый центр коммуникаций и ответственности

Невозможность или затрудненность в получении информации из разных источников, в том числе информации о потенциальных или реальных проблемах на строительной площадке

Возможность установления твердой цены и условий под ключ

Установление твердой цены не исключает удорожания проекта (п. 3 статьи 744 ГК РФ) если по независящим от Генподрядчика причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов

Возможность минимизировать участие и контроль со стороны Заказчика, что существенно экономит ресурсы Заказчика

Существенные риски для (i) качества выполняемых работ,

(ii) увеличения сроков выполнения работ, а также

(iii) риск удорожания проекта (т.е. риски по всем элементам пирамиды проекта).

Риск злоупотреблений со стороны Генподрядчика

Возможность существенного сокращения сроков реализации проектов за счет того, что не нужно координировать различных подрядчиков и поставщиков, совмещать графики реализации различных элементов проекта (все это делает Генподрядчик)

Риск заключения контракта по завышенной цене (в связи с тем, что Генподрядчик должен заложить все свои возможные риски, которые он не сможем разделить с другими участниками проекта, а также в связи с тем, что на момент вхождения в проект еще нет результатов проектирования)

Митигировать данный риск можно разработкой детального технического задания Заказчиком при вхождении в проект

Подходит для проектов, в которых отсутствие контроля со стороны заказчика не влечет значительных рисков (типовые проекты, проекты по которым есть опыт реализации у подрядчика, и совсем нет экспертизы у заказчика), где не требуется участие и вмешательство заказчика, а также где элемент срока реализации проекта превалирует над ценой и качеством

2. ЕРС (engineering, construction) и procurement

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем строительных и монтажных работ по договору, включая поставку некоторых материалов, проектирование, а также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Вместе с тем, схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Поставщиком основного оборудования

Преимущества

Недостатки

Поскольку в составе инвестиционно-строительного проекта основное оборудование составляет значительную часть стоимости, Заказчик защищен от риска банкротства Генподрядчика (основное оборудование будет в собственности Заказчика и не попадет в конкурсную массу)

Риски перекладывания ответственности между Генподрядчиком и Поставщиком основного оборудования, а также незавидная роль Заказчика как наиболее рискованного промежуточного звена между Генподрядчиком и Поставщиком основного оборудования

Заказчик самостоятельно выбирает поставщика основного оборудования (а значит и технологию), проводит тендер, вступает в прямые договорные отношения с Поставщиком основного оборудования и, следовательно, может контролировать и производство, и доставку, и особенности шеф-монтажа и т.п.

Риски выбора технологии оборудования лежат на Заказчике, а выбор технологии часто предопределяет все иное развитие проекта

Потенциально возможное сокращение стоимости проекта (а) Заказчик может обсуждать скидки к оборудованию и тем самым приобретать основное оборудование дешевле, чем оно будет предложено Подрядчику (по текущему рынку) и (в) Генподрядчик не будет накручивать на стоимость основного оборудования, свои дополнительные расходы (нормы прибыли, риски по контракту и т.п.)

Дополнительные риски для сроков реализации инвестиционно-строительного проекта поставка основного оборудования всегда лежит на Критическом пути в такой конфигурации. Соответственно сдвижка по срокам поставки основного оборудования гарантировано сдвинет сроки проекта вправо. Генподрядчик в этой схеме не сможет скомпенсировать нарушение таких сроков своими силами

Наличие и сохранение прямой гарантии производителя основного оборудования к Заказчику

Необходимость активного участия, вовлеченности Заказчика в реализацию проекта, как следствие необходимость отвлечения ресурсов Заказчика, найма релевантных специалистов и т.п.

Подходит для проектов, в которых основной риск относится на основное оборудование (оно имеет центральное значение, самое дорогое по стоимости, работы генподрядчика имеют типовой характер), а также для случаев, когда Производитель основного оборудования (он же Поставщик) значимый и крупный игрок на рынке и имеет прочные и долговременные связи с Заказчиком

3. ЕРС (procurement, construction) и engineering

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем строительных и монтажных работ по договору, включая поставку материалов и основного оборудования, а также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Вместе с тем, схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Проектировщиком (Генпроектировщиком)

Преимущества

Недостатки

Возможность для Заказчика существенно сэкономить на реализации инвестиционно-строительного проекта в части проектирования

Риски перекладывания ответственности и роли Заказчика как наиболее рискованного промежуточного звена между Генподрядчиком и Генпроектировщиком. Высокий риск конфликтов сторон

Возможность Заказчика определять технические решения на старте

Риски выбора основного технического решения лежит на Заказчике, а выбор основного технического решения всегда предопределяет все дальнейшее развитие проекта

Двойной контроль за проектом как со стороны Генпроектировщика, так и со стороны Генподрядчика. Соответственно меньше рисков для качества реализации проекта

Дополнительные риски связанные со сроками реализации проекта: FEED и основное проектирование всегда лежит на Критическом пути (нельзя делать какие либо-работы пока нет, как минимум, проектной документации).

Соответственно сдвижка по срокам проектирования гарантировано сдвинет сроки проекта вправо. Генподрядчик в этой схеме не сможет скомпенсировать нарушение таких сроков своими силами и риск будет полностью лежать на Заказчике

Выбор Генпроектировщика осуществляется Заказчиком, что обеспечит защиту интересов Заказчика в части качества проектной документации, что создаст хорошие условия для повышенного качества реализации всего проекта

Размывание ответственности, что негативно скажется на возможностях защиты Заказчиком своих прав: Заказчик вынужден будет определять на ком должна быть ответственность в конкретных кейсах (например, в конкретных дефектах). С целью исключения подобного сценария, в интересах Заказчика будет закрепление в договоре прямой обязанности Генподрядчика рассмотреть подготовленную Проектировщиком проектную документацию и либо (i) подтвердить отсутствие к ней замечаний, либо (ii) предоставить такие замечания исчерпывающим образом в установленный договором срок (это, например, может быть зафиксировано как отдельная часть объема работ Генподрядчика).

Всегда более долгие сроки реализации проекта, т.к. сначала выбирается FEED проектировщик, затем Генпроектировщик и только по результатам проектирования (с учетом выбранных технических решений и формирования проектной документации) запускается выбор Генподрядчика

Необходимость большей вовлеченности Заказчика в реализацию проекта для координации взаимодействия Генпроектировщика и Генподрядчика (дача разъяснений, дополнительная документация и т.п.), как следствие необходимость отвлечения ресурсов Заказчика, найма дополнительных специалистов и т.п.

Подходит для инвестиционно-строительных проектов, в которых основной акцент должен быть сделан на качестве реализации проекта, а также для ситуаций, когда проект может быть реализован через различные технические решения и подходы, выбираемые на самом старте проекта, для технически сложных, нетиповых проектов, сроки при этом не имеют большого значения

4. ЕРС + OM (engineering, procurement, construction + operating and maintenance)

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем работ по договору, включая поставку оборудования и материалов, проектирование, а также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Вместе с тем, схема дополняется участием будущего эксплуатанта объекта строительства / инвестиций. Как правило, схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и будущим Эксплуатантом

Преимущества

Недостатки

Дополнительный контроль за качеством проекта со стороны будущего Эксплуатанта. Положительное влияние на качество проекта

Дополнительная нагрузка на Заказчика необходимость координации между участниками проекта, к которым добавляется Эксплуатант

Эксплуатант вовлечен в проект с самого начала, что значительно повышает вовлеченность Эксплуатанта и его осведомленность с будущим объектом управления

Увеличение цены реализации проекта, т.к. в периметр проекта включается дополнительное лицо, выполняющее по сути роль технического консультанта

Подходит для проектов, требующих наличия профессионального Эксплуатанта (например, строительство судна), для проектов, в котором максимально большое значение имеет качество, в том числе с учетом особенностей будущей эксплуатации

5. Owner+Е+Р+С (owner + engineering + procurement + construction)

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и множеством прямых подрядчиков, каждый из которых выполняет собственный объем работ

Преимущества

Недостатки

Заказчик непосредственно контролирует выполнение всех работ

Невозможно зафиксировать единую цену проекта

Значительная экономия по цене проекта

Значительный риск претензий подрядчиков друг к другу и обязанность Заказчика координировать подрядчиков и разрешать возникшие споры и проблемы, отсутствие Генподрядчика как единого центра ответственности и коммуникаций

Возможность для Заказчика самостоятельно выбрать непосредственных исполнителей работ

Необходимость большей вовлеченности Заказчика в реализацию проекта для координации взаимодействия прямых подрядчиков, как следствие необходимость отвлечения ресурсов Заказчика, найма дополнительных специалистов, формирование собственной экспертизы и т.п.

Возможность сократить сроки проекта, т.к. Заказчик непосредственно контролирует выполнение работ в установленные сроки и может запараллелить различные работы

Потенциальные споры по вопросам причин дефектов, неопределенность с гарантийными сроками, т.к. у каждого подрядчика будут свои объемы с ограничениями по устранению дефектов и по гарантийным обязательствам

Подходит для проектов, в которых Заказчик готов вовлекаться в проект, выполнять контролирующую и координирующую функцию и имеет для этого необходимую экспертизу. При этом для Заказчика решающее значение имеет цена и сроки реализации проекта

6. ЕРСМ I (engineering, procurement, construction and management)

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Управляющим проектом или Техническим заказчиком. Последний формирует далее договорную схему реализации проекта и, как правило, имеет прямые договорные отношения с Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем работ по договору, включая поставку оборудования и материалов, проектирование, что также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ

Преимущества

Недостатки

Заказчик минимально включен в реализацию инвестиционно-строительного проекта, не отвлекаются ресурсы, не требуется какая-либо профессиональная экспертиза

По российскому законодательству Технический заказчик может действовать только от имени Заказчика (статья 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ)

Профессиональный и высококачественный контроль за ходом выполнения работ и качеством результатов, возможность реализации любых по сложности требований Заказчика

Возможно значительное удорожание проекта и увеличение сроков реализации проекта, т.к. контроль Заказчика за расходами и текущим выполнение работ минимален

Принятие Управляющим проектом на себя всех технических, организационных, документальных вопросов (составление и ведение графиков, отчетной документации, сметной документации, встречи и организация работы подрядчиков и поставщиков всех уровней, контроль за бюджетом, сроками и качеством)

В случае, если Технический заказчик действует от имени Заказчика, последний принимает на себя значительные риски (т.к. стороной соответствующих договоров является Заказчик) при отсутствии, по существу, возможности контроля за вероятностью их наступления и их митигацией

Подходит для проектов, в которых Заказчик не хочет / не может выполнять управляющие функции в отношении проекта и при этом Заказчику требуется надежная собственная экспертиза для контролирования проекта. Для технически сложных проектов, в которых самое важное качество и сроки и Заказчик готов переплачивать за дополнительную экспертизу и управление проектом

7. ЕРСМ II (engineering, procurement, construction and management)

Схема предполагает прямые договорные отношения между Заказчиком и Управляющим проектом или Консультантом по проекту. Одновременно Заказчик имеет прямые договорные отношения с Генподрядчиком, включающие обязанность Генподрядчика выполнить весь объем работ по договору, включая поставку оборудования и материалов, проектирование, что также предполагает привлечение Генподрядчиком субподрядчиков для выполнения отдельных работ

Преимущества

Недостатки

Соответствуют предыдущему пункту 6 в части преимуществ и недостатков. Особенностью данной схемы является то обстоятельство, что Управляющий проектом выступает как Консультант, действует от своего имени, что требует включенности во все прочие договоры Заказчика ссылки на роль и полномочия Консультанта

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest