Изымать или не изымать, платить или не платить

В целях ускорения ввода городского жилья для переселения при реализации городской Программы комплексной реконструкции, переселения и сноса районов пятиэтажной и ветхой жилой застройки первого периода индустриального домостроения в городе Москве Правительством города Москвы было принято Распоряжение от 14.01.2003 N 30-РП О Программе комплексной реконструкции кварталов N 7, 20, 45-46, 18, 47-48 и пос. Рублево района Кунцево Западного административного округа города Москвы.

В рамках данного распоряжения спустя 20 лет (отдельная история, освещал в других темах, блогах) начались телодвижения госоргана и инвестора, повлекшие довольно резонансную реакцию жителей Кунцево, которые, на мой взгляд, приняли достаточно мер для того чтобы защитить свою собственность, но не смогли добиться от властей города адекватного диалога.

Процедура переселения москвичей производится в соответствии с Законом г. Москвы от 31.05.2006 N 21 (ред. от 18.03.2020) Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве.

В соответствии со п. 1 ст. 4 указаного Закона основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы или в случаях, установленных Правительством Москвы, правовой акт уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, принимаемый в связи с:
1) проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан,
2) утратил силу. – Закон г. Москвы от 28.12.2016 N 55,
3) признанием в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу,
4) изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

Как видим, не так много оснований для освобождения жилого помещения. Нас интересует пп. 4 про изъятие земельного участка, т.к. речь пойдет не про аварийное жилье, не про кап. ремонт или реконструкцию жилых домов. Дело в том, что основная часть земельных участков, которые власти решили освободить от жителей распоряжением № 30-РП, не стоит на кадастровом учете, и публично-правовое образование фактически является титульным собственником земельных участков, соответственно, распоряжается ими, как хочет.

На самом деле, есть уверенность, что в данном случае необходимо было бы руководствоваться правовыми позициями, указанными в п. 67, 68 совместного постановления ВАС РФ и ВС РФ № 10/22. Но предлагаю пока забыть о них, так же, как забывают сейчас суды, указал про это, дабы не нарваться на упреки коллег в этой части.

В настоящий момент жители одного из домов, которые каким-то чудом смогли поставить на кадастр свой земельный участок, получают уже уведомления о необходимости переселиться в новое жилье.

Но встает вопрос. А что делать со следующей нормой Закона № 21.

В соответствии с п. 3 ст. 4. Закона № 21 правовой акт Правительства Москвы или правовой акт уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об изъятии земельного участка принимается при наличии образованного земельного участка.

В связи с вышеуказанной нормой у меня встает вопрос. Должно ли Правительство Москвы в случае, если желает осуществить снос дома на основании указанного распоряжения, пройти процедуру изъятия земельного участка?

А если должно, то применими ли нормы гражданского законодательства, регламентирующие процедуру изъятия земельного участка, в такой ситуации?

Стоит ли подать к Правительству Москвы административное исковое заявление с требованием, основанным на п. 3. ст. 4 Закона № 21?

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 56.8 ЗК РФ установлено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации с учетом особенностей, установленных ст. 56.8 ЗК РФ.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В уведомлениях Правительства города Москвы, которые рассылаются жителям, поставившим свой земельный участок на кадастр и зарегистрировашим свое право собственности на земельный участок, нет никаких указаний на изъятие земельного участка и соответсвующее возмещение.

Ну допустим вопрос с изъятием мы решили, например найдя письмо от госоргана, осуществляющего переселение, в котором он признает, что изымает помещение в связи с изъятием земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, а квартиру мы приобрели после принятия госорганом решения о сносе. Кстати, очень легко пропустить это обстоятельство, т.к. не все акты того же Правительства Москвы публикуются.

Тогда встает вопрос о применении п. 8.2. ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как быть, что делать? Ведь фактически будет невозможно превысить стоимость квартиры, которую мы приобрели.

Вот тут хотелось бы обратить внимание на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2021 по делу N 50-КГ21-5-К8.

Что говорит нам ВС РФ в указанном определении? Меня эта позиция очень порадовала, откровенно говоря, не ожидал от ВС РФ такого. Это к вопросу о том, что высшая инстанция плохо справляется с обязанностями. Приведу выдержки из судебного акта, которым были отменены судебные акты 3 инстанций.

При рассмотрении дела судами не было учтено, что в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.

Божественно, на мой взгляд, просто как дважды два и в интересах собственника. Намерения законодателя мне понятны – не позволить собственникам получить больше, чем стоит их помещение, но ВС РФ указал, что нет, голубчики, так нельзя. Придется ретроспективность убрать или в следующий раз попробуйте ее прямо в законе указать.

На сим все, вышеуказанные вопросы мне все равно интересны, нет уверенности, что не нужно работать в направлении принудительного принятия отдельного акта об изъятии земельного участка. Но, на мой взгля, все кто приобрел помещения до декабря 2019 года (дата вступления в силу п. 8.2. ЖК РФ) и узнал о том, что земельный участок у него изымается имеют право не только на возмещение стоимости квартиры, но и стоимости общего имущества в МКД, в том числе стоимости доли в праве собственности на земельный участок. Учитывая, сколько стоит земля под МКД в городе Москве например, это может существенно улучшить условия переселения для тех, кто поставил свой участок на кадастр и зарегистрировал право собственности на него.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest