В связи с планируемым строительством объектов капитального строительства застройщики сталкиваются с необходимостью проведения работ по выносу сетей из пятна застройки.
Охранные зоны инженерных сетей в соответствии со статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации являются зонами с особыми условиями использования территорий, в границах которых, в соответствии с нормативными документами устанавливается особые условия использования земельных участков в границах таких зон.
В случае, если размещение объекта требует застройку охранной зоны инженерной сети, то до начала проектирования объекта необходимо получить:⠀
– согласие балансодержателя инженерной сети на размещение объекта в границах охранной зоны,
– технические условия от балансодержателя инженерной сети, на изменение трассировки прохождения сети таким образом, чтобы охранная зона не затрагивала планируемый/реконструируемый объект. Порядок выдачи ТУ общий, прописан в правилах подключения объекта к определенной сети (газо-, тепло-, энергоснабжения, регулируемых Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2130, Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2115, Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861).
Для выполнения работ по выносу сетей (ликвидации имущества) застройщикам необходимо заключить с правообладателями сетей (сетевыми организациями) Соглашение о компенсации потерь, руководствуясь общими принципами Гражданского кодекса о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), а также на основании регламента выноса сетей, утвержденного сетевой организации. Для выполнения работ в порядке государственного заказа действует особый порядок, предусмотренный Постановлением Правительства Москвы от 25.07.2011 N 333-ПП, Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2012 N 113-ПП.
На практике сетевые организации предусматривают в Соглашении о компенсации потерь невыгодные для Застройщика условия. При этом, в порядке урегулирования споров сетевые организации редко соглашаются подписывать соглашение на иных условиях, представленных Застройщиком (Заявителем) в порядке урегулирования спора в протоколе разногласия. Возможность заключения договора на иных условиях в судебном порядке малоперспективна для Застройщиков. Требование о понуждении к заключению договора на иных условиях может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). До недавнего времени суды отказывали в иске с требованием о понуждении заключения соглашения о компенсации потерь с сетевыми организациями, так как такое соглашение не является публичным (Определение Верховного Суда РФ от 22.09.2021 N 309-ЭС21-15881 по делу N А50-32789/2019).
До 1 июля 2021 на законодательном уровне отсутствовала нормативная база по выносу сетей, как и не был предусмотрен порядок взаимодействия между застройщиками и правообладателями существующих линейных объектов при реконструкции, капитальном ремонте таких объектов в связи со строительством ОКС, не было предусмотрено, что правообладатель линейных объектов обязан заключить соглашение о компенсации потерь в обязательном порядке.
Однако федеральным законом от 01.07.2021 г. № 276-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации были внесены важные изменения в Градостроительный кодекс, предусматривающие введение статьи 52.2[1].
Статья 52.2 Градостроительного кодекса применяется при реконструкции, капитальном ремонте существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения (за исключением объектов электросетевого хозяйства высшим классом номинального напряжения 110 кВ и выше, а также существующих линейных объектов, сетей инженерно-технического обеспечения, критерии определения и (или) виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации), их частей в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом в том числе многоквартирных жилых домов, домов блокированной застройки и необходимых для их функционирования объектов коммунальной инфраструктуры, объектов транспортной инфраструктуры, а также объектов социальной инфраструктуры, если предусмотрено изменение местоположения существующих линейных объектов.
Ч. 11 ст. 52.2 ГрК РФ устанавливает, что заключение договора при осуществлении реконструкции, капитального ремонта существующего линейного объекта является для собственника сетей обязательным, заключается в соответствии с гражданским законодательством.
С учетом этого нововведения, казалось бы, можно уже применять механизмы о понуждении к заключению публичного договора, об оспаривании его условий, так как ст. 52.2 устанавливает обязанность для правообладателей линейных объектов заключить договор.
Однако Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2113 утвержден перечень видов существующих линейных объектов и сетей инженерно-технического обеспечения, при реконструкции или капитальном ремонте которых не применяются положения статьи 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Среди этого перечня указаны также линейные объекты, с ликвидацией которых застройщик (техническим заказчикам) сталкивается при строительстве ЖК например, тепловые сети диаметром более 500 миллиметров, водопроводные сети диаметром более 300 миллиметров, водопроводные сети независимо от диаметра с расположенными на них насосными станциями, регулирующими водопроводными узлами и т.д.
Таким образом, существенно ограничено распространение ст. 52.2 ГрК РФ. Несмотря на введенные поправки в Градостроительный кодекс, заключение соглашения о компенсации потерь при реконструкции/строительстве линейных объектов, в некоторых случаях до сих пор является необязательным для сетевой организации.
Новыми правками в ст. 52.2 ГрК РФ закреплен ранее сложившийся подход к возмещению затрат при ликвидации/реконструкции линейных объектов. В соответствии с частью 13 статьи 52.2 Градостроительного кодекса РФ возмещение застройщиком, техническим заказчиком затрат, возникших в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом существующих инженерных сетей осуществляется в денежной и (или) в натуральных формах. Порядок определения формы возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации. В случае возмещения в денежной форме выполнение работ по реконструкции, капитальному ремонту существующих линейных объектов обеспечивается правообладателями таких объектов. В случае возмещения в натуральной форме выполнение указанных работ обеспечивается застройщиками, техническими заказчиками. Во исполнение указанного, Правительством Российской Федерации принято постановление от 02.06.2022 № 1010 Об утверждении Правил определения формы возмещения затрат, возникших в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом существующих линейных объектов.
Предусмотрены случаи, когда застройщик самостоятельно выбирает форму, и направляет уведомление правообладателю линейных объектов об определении формы (в случае реализации КРТ, договоров РЗТ, КОТ, заключенных до 30.12.2020 г., в случае если ГПЗУ или документацией по планировке территорий предусматривается строительство социальной инфраструктуры, в случае наличия соглашений с органами власти, заключенные до 30 декабря 2020 г., если такими договорами предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной инфраструктуры в гос. или мун. собственность и (или) снос многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). В остальных случаях застройщик (тех.заказчик) направляет предложение об определении формы, сетевая организация сама определяет форму компенсации.
Тем временем, проекты соглашения о потерях, которые предлагают подписать сетевые организации содержат невыгодные условия для Застройщика, что ограничивает имущественные интересы заявителя, существенно увеличивают затраты застройщика на вынос инженерных сетей из пятна застройки и усложняют порядок взаимодействия правообладателя существующего линейного объекта и застройщика.
Например, проекты соглашений о компенсации потерь, заключаемых с ПАО МОЭК (проекты соглашений разработаны на основании внутреннего регламента МОЭК, утвержденного приказом ПАО МОЭК от 25.07.2022 П-221/22 и размещенные на официальном сайте: https://online.moek.ru/kompensatsiya-poter) содержат такие невыгодные условия для заявителя, как например, передача споров в администрируемый Арбитражный центр при Автономной некоммерческой организацией Национальный институт развития арбитража в топливно-энергетическом комплексе (п. 6.2. формы проекта соглашения), предусмотренная проектом соглашения возможность собственником сетей во внесудебном порядке неограниченно удерживать из обеспечительного платежа неустойку за любое нарушение исполнения обязательств, при невозможности оспорить размер и основания начисления неустойки (п. 5.10 формы соглашения о компенсации).
Предусмотренное п. 5.3 формы проекта соглашения (имущественная форма компенсации) обязательство Заявителя по выплате обеспечительного платежа в размере 100% стоимости существующего линейного объекта ПАО МОЭК после заключения Соглашения с его возвратом только через 35 рабочих дней после исполнения Заявителем всех обязательств по Соглашению (то есть окончания переустройства инженерных сетей, оформления вновь построенных (реконструированных сетей) в собственность сетевой организации) по сути свидетельствует о совмещении двух форм возмещения затрат собственнику сетей и денежную, и имущественную, так как заявитель (застройщик) вынужден произвести работы по ликвидации имущества и создании инженерных сетей и сооружений (имущественная форма компенсации), и одновременно внести на расчетный счет сетевой организации обеспечительный платеж в размере 100% стоимости линейного объекта.
Подводя итоги реформирования законодательства в части совершенствования регулирования по выносу сетей из пятна застройки и заключения соглашения о компенсации потерь, по-прежнему остро стоит вопрос о расширении перечня имущества, в отношении которого сетевая организация обязана заключить соглашение о компенсации потерь между собственниками ликвидируемых/реконструируемых объектов и заявителями (застройщиками), а также утверждение на уровне Правительства РФ (а не внутреннего регламента сетевой организации) форм соглашений о компенсации потерь (имущественная/денежная).
[1] Федеральный закон от 01.07.2021 № 276-ФЗ и подзаконные акты приняты во исполнения перечня мероприятий по направлению Градостроительная деятельность и территориальное планирование плана мероприятий Трансформация делового климата, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 января 2019 г. 20-р, а декларируемой целью реформирования законодательства в этой части было: установление единых требований к составу и содержанию технических требований и условий, подлежащих исполнению при выносе (переустройстве) инженерных сетей, сокращение сроков инвестиционно-строительного цикла многоквартирных жилых домов, упрощение порядка взаимодействия между правообладателем существующего линейного объекта и застройщика, сокращение затрат застройщика на вынос инженерных сетей из пятна застройки.
