Осень прошлого года ознаменовалась массовым стартом проектов комплексного развития территории (КРТ) в формате новой главы 10 Градостроительного кодекса. Вопрос тогда был рассмотрен в этой статье. Спустя год с небольшим можно подвести промежуточные итоги.
И эти итоги сводятся к тому, что для собственников нежилой недвижимости (в промзонах и не только) риск включения в границы КРТ и изъятия в связи с этим имущества остаётся весьма значительным.
Напомню об основных этапах комплексного развития территории (более подробно здесь) с точки зрения интересов собственника недвижимости. Оно включает:
– установление зоны КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Но этот этап не обязателен.
– публикацию проекта решения о КРТ. Именно с этого момента можно считать процедуру начатой т.к. правообладателям участков в зоне КРТ нужно или принять решение (причём единогласное!) о развитии территории своими силами или лишиться такого права на будущее и ожидать изъятия имущества. В проекте устанавливаются параметры, в соответствии с которыми нужно будет построить объекты недвижимости и инфраструктуру к ним в рамках комплексного развития.
– принятие решения о КРТ. Решением определяется, будет ли Москва осуществлять КРТ самостоятельно (силами подведомственных городу организаций) или право на заключение договора будет выставлено на аукцион. Если собственники недвижимости приняли решение о реализации КРТ своими силами, то вместо этого этапа с ними заключается соответствующий договор.
– аукцион на право заключения договора (если проект реализуется с привлечением внешнего застройщика)
– изъятие земельных участков и зданий у правообладателей. В силу ст. 56.12 Земельного кодекса данная процедура может быть начата сразу после принятия решения о КРТ. При этом если решение о КРТ принято и не отменено, то для собственников недвижимости изъятие является безальтернативным, остаётся лишь вопрос размера компенсации (подробно в статье моей коллеги по Правовому центру Два М).
Последующие этапы связаны уже с взаимоотношениями привлечённого застройщика с уполномоченными органами и для собственника (уже скорее бывшего) недвижимости практического значения не имеют.
Ниже я рассмотрю, что же произошло за прошедший год в разрезе этих этапов.
Новые зоны КРТ в ПЗЗ Москвы
В апреле 2022 г. в ПЗЗ Москвы одномоментно было внесено множество зон КРТ. В них вошла значительная часть промышленной застройки, по которой ранее не были приняты какие-либо градостроительные решения. А также ряд торгово-офисных и иных объектов. Подробно об этих изменениях и их последствиях в моей статье. А права владельцев участков, попавших в зоны КРТ, были рассмотрены в статье моей коллеги.
Нужно отметить, что установление такого количества зон КРТ явно рассчитано на дальнюю перспективу, так как существенно превосходит годовые объёмы строительства в Москве. При этом какого-либо установленного законом срока на инициирование проектов КРТ в таких зонах нет. Для большинства установленных зон предусмотрены несколько типовых вариантов градостроительного регламента с большим количеством разрешённых видов строительства, но весьма ограниченной плотностью застройки. Которые, вероятнее всего, будут изменены, когда дело дойдёт до реализации таких проектов.
Публикации проектов решений о КРТ
Публикация проекта решения о КРТ, в отличие от внесения соответствующей зоны в ПЗЗ, уже может рассматриваться как начало процедуры комплексного развития. Хотя и на этом этапе город может её прекратить или заморозить на неопределённый срок.
Количество опубликованных в 2022 г. проектов решений о КРТ сравнительно невелико около пятидесяти. Тогда как за 2021 г. их было более ста, причём основная часть за период с сентября 2021 г. При этом публикация проектов массово осуществлялась в самом начале года и далее с мая по ноябрь. Пауза весной, помимо самой очевидной причины, может быть обусловлена также передачей полномочий по КРТ Департаменту городского имущества Москвы от Департамента инвестиционной и промышленной политики.
При этом нужно отметить, что почти половина (25) опубликованных проектов связана со строительством многоквартирного жилья. И почти все они (20 проектов) обременены необходимостью передачи той или иной доли площадей Фонду реновации. Жильё почти везде фигурирует многоэтажное от девяти этажей. И с достаточно высокой плотностью застройки. Также в восьми проектах фигурируют гостиницы. И весьма вероятно что в уме под ними подразумеваются апартаменты.
То есть механизм КРТ начал активно использоваться с целью, которая изначально казалась практикам наиболее очевидной, ‑ для строительства массового многоквартирного жилья на месте промзон и иной нежилой недвижимости. Тогда как большинство опубликованных в 2021 г. проектов предполагали строительство нежилых объектов.
И для участков, планируемых под жильё, возможность их правообладателей реализовать КРТ по собственной инициативе, и так весьма осложнённая, становится совсем иллюзорной. Как из-за формальных критериев для застройщика при продаже строящегося жилья (214-ФЗ), так и из-за практической невозможности привлечь необходимое финансирование из иных источников, реализовать проект в сжатые сроки и т.д. не будучи профессиональным девелопером.
Из остальных проектов 14 связаны с производством, 11 со складами (обычно вместе с производством). В ряде случаев прямо предусматривается необходимость создания логистических центров, технопарка
Размещение офисов, торговых и иных коммерческих объектов предусмотрено почти всегда – более чем в сорока проектах (сочетается как с жильём, так и с производственно-складскими объектами).
Также изменением по сравнению с 2021 годом стало указание уже на этапе проекта конкретных обременений для застройщика. И данные обременения не ограничиваются объективно необходимой для создаваемой коммерческой застройки инфраструктурой (общеобразовательные учреждения, поликлиники, спорткомплексы и т.д.). Так предусматривается строительство объектов для нужд г. Москвы (с последующей передачей в публичную собственность соответствующего уровня) не связанных непосредственно с обслуживанием новой застройки (например, производственных баз ГБУ Автомобильные дороги и ГБУ Жилищник, общежитий) и т.д. Аналогично в проекты КРТ выключаются учреждения профессионального образования, специализированные медицинские учреждения
Решения о КРТ
Решений о КРТ в 2022 году опубликовано сравнительно немного 17. Ещё некоторое количество проектов реализовано силами правообладателей (по ним данные в открытых источниках не публикуются). Причём многие по проектам, опубликованным уже в 2022 г. В связи с чем очевидно, что по большинству из проектов решений, опубликованных в 2021, сами решения до настоящего момента не приняты. И, вероятно, не будут приняты вообще либо процедура будет перезапущена с этапа публикации проекта с иными параметрами строительства.
Характерно, что практически все решения ор КРТ приняты во второй половине 2022 г. В связи с чем вероятно отмеченные по ним тренды будут актуальны и в ближайшей перспективе.
Примечательно, что по 7 из 17 решений КРТ реализуется силами г. Москвы самостоятельно. То есть с выполнением функций застройщика созданным Москвой юридическим лицом (в различных случаях ими выступают Фонд реновации, казённое предприятие Комплексное развитие территории, либо оператор особой экономической зоны).
Из принятых решений девять касаются многоквартирного жилья. Речь идёт о достаточно крупных проектах, как в абсолютных цифрах так и с точки зрения плотности и этажности застройки. В большинстве случаев – с передачей того или иного объёма площадей Фонду реновации по исчисляемой в специальном порядке цене квадратного метра.
В принятых решениях на застройщика также возлагаются значительные обязательства по строительству объектов для нужд Москвы (рассмотрены выше в контексте проектов решений).
Изъятие имущества в рамках КРТ
В силу положений ст. 56.12 ЗК РФ изъятие имущества у правообладателей в зоне КРТ допускается уже с момента принятия решения о комплексном развитии. По ряду зон КРТ решения об изъятии недвижимости были приняты спустя срок от нескольких недель до двух месяцев после издания решения о КРТ.
Таким образом, уходящий год показал первые практические результаты реализации КРТ в Москве по новым правилам. Ряд достаточно крупных проектов прошли этап заключения договора на торгах и вошли в фазу изъятия недвижимости у прежних сособственников объектов на площадках. При этом количество вновь инициируемых проектов КРТ снизилось относительно конца 2021 г., но остаётся значительным.
Исходя из намечающихся тенденций наибольший риск старта новых проектов КРТ, равно как и быстрой реализации уже начатых, усматривается для владельцев недвижимости в промышленных зонах, пригодных под жилую застройку (в силу транспортной доступности, отсутствия санитарно-защитных зон сохраняемых объектов) либо под строительство транспортно-логистических объектов. Для таких проектов ощутимо увеличилась. Тогда как проекты по созданию новых производственных объектов на месте существующих, предсказуемо, не оказались востребованными и их доля явно снижается.
