Есть одно очень хорошее правило ведения бизнеса решать проблемы по мере их поступления. Особенно хорошо это правило для юриста, когда им руководствуется клиент. Дело в том, что при таком подходе возникновение у клиента проблем, требующих долгого и затратного решения, вопрос времени.
В деятельности Правового центра Два М одно из основных направлений это работа на опережение. А именно, с учётом наших основных сфер практики, – подготовка комплексных юридических заключений, связанных с различными объектами недвижимости (градостроительный и земельный аудит).
В данной статье я рассмотрю те жизненные ситуации, когда проведение такого юридического аудита является особенно целесообразным, и аспекты, которых аудит должен касаться. Часть из них кажется абсолютно очевидными, но практика показывает обратное. Даже профессиональные участники рынка, не говоря уже о тех, кто впервые инвестирует в коммерческую недвижимость или загородное жильё, иногда несут существенные потери от недооценки проблемности того или иного проекта. Отчасти это связано с тем, что до недавнего времени многие вопросы из земельной и градостроительной сфер можно было или вовсе игнорировать, или решать общеизвестными неправовыми способами. Тогда действительно можно было входить в проекты, надеясь, что проблемы с бумажками как-нибудь решатся. Однако сейчас такой поход всё чаще себя не оправдывает. В том числе это связно с передачей ряда полномочий с муниципального уровня на региональный, расширением объёма информации, содержащейся в ЕГРН и информационных ресурсах градостроительной деятельности, а значит, легко доступной как всем контролирующим органам, так и представителям общественности.
Проверка объекта недвижимости перед сделкой
Пожалуй, наиболее очевидная ситуация, которую я ранее уже рассматривал в отдельной статье.
Фактически здесь речь идёт о двух аспектах:
– Due Diligence объекта с гражданско-правовой точки зрения.
– Собственно градостроительный и земельный аудит. Проверка объекта на возможность его использования под планируемые нужды.
Применительно ко второму блоку вопросов можно выделить участки под строительство (реконструкцию) зданий и готовую недвижимость, которую планируется использовать в существующем виде.
Так, если с участками под строительство (о них подробно ниже) необходимость предварительно убедиться в возможности такого строительства обычно понятна (но тоже не всегда), то применительно к готовой недвижимости многие инвесторы исходят из того, что раз объект каким-то образом построен, зарегистрирован в ЕГРН и до сих пор не снесен и не опечатан, то и далее проблем с его эксплуатацией не будет. Однако практика регулярно показывает обратное.
Наиболее распространённый пример зоны с особыми условиями использования. В том числе вблизи трубопроводов и иных коммуникаций. В настоящее время сведения о таких зонах медленно, но вносятся в ЕГРН. И если раньше наличие вблизи участка, например, газопровода или ручейка с береговой полосой можно было не заметить (или не заметить), то по мере кадастрового учёта таких сведений неизбежно выявляются объекты, построенные незаконно. И далеко не всегда, невзирая на давность постройки, такие объекты можно сохранить или получить за них соразмерную компенсацию (подробнее в моей статье по этому вопросу).
Ещё один характерный пример масса объектов, зарегистрированных в ЕГРН, но имеющих признаки самовольных построек (в основном – реконструированные с нарушением площади без надлежащего оформления).
Смежный с проверкой перед сделкой вопрос подбор участка под строительство или размещение бизнеса по интересующим параметрам (подробно в моей статье).
Подготовка к строительству, реконструкции или капитальному ремонту
Можно ли построить на участке объект определённого размера и назначения? И если можно, то что для этого потребуется? Казалось бы, очевидно, что ответы на эти вопросы тоже нужны на берегу, как и подробная дорожная карта подготовки к строительству. До покупки участка под строительство, лоббирования изменений в ПЗЗ в его отношении, подготовки проектной документации.
Но практика, опять же, нередко свидетельствует об обратном. Нередко препятствия к выдаче разрешения на строительство выясняются уже после значительных вложений в участок. Ещё менее приятно, когда каким-то образом удаётся это разрешение получить, а проблемы возникают со вводом в эксплуатацию или появляются претензии контролирующих органов к уже ведённому объекту. Также не единичны и ситуации когда застройщик, уже войдя в проект, сталкивается с размером платежей за право строительство, лишающим его экономического смысла.
О проверке участка перед строительством можно написать отдельную статью, а то и не одну.
Вкратце отмечу следующие аспекты, которым часто не уделяется должное внимание:
– проработка всех связанных с предстоящим строительством вопросов до внесения изменений в ПЗЗ или иных подготовительных мероприятий. Так, нередко оказывается, что изменения в ПЗЗ внесены, проект планировки разработан, на что затрачены определённое время и ресурсы, но воспользоваться ими по тем или иным причинам нельзя.
– вхождение участка в зоны с особыми условиями использования, не указанные в ГПЗУ. Не стоит радоваться, если та или иная зона в отношении участка объективно должна быть установлена, но в сведениях ЕГРН и информационных систем в сфере градостроительства её нет.
Ещё один случай, когда предварительная юридическая проработка поможет не нажить проблем проведение работ, которые не позиционируются как строительство или реконструкция. Речь о капитальном ремонте, перепланировке помещений в нежилых зданиях. Например, увеличение чердаков, углубление подвалов, строительство антресолей, зимних садов. А также ‑ размещение новых объектов, которые позиционируются как некапитальные.
И дело не только в том, что грань между работами, требующими и не требующими разрешения на реконструкцию достаточно тонкая. Многие подрядчики, работающие в данной сфере, чтобы не терять клиентов, активно убеждают их, что поставленные задачи можно реализовать вне рамок реконструкции. Не стоит экономить на втором мнении независимого специалиста.
Оптимизация земельных платежей
Во многих случаях платежи за земельный участок и недвижимость взимаются в завышенном размере. Например, арендная плата за участок рассчитывается по неверной ставке. Или здание необоснованно включено в перечень облагаемых по кадастровой стоимости.
В ряде ситуаций есть возможность их законной оптимизации путём тех или иных действий в отношении участка. Подробно об этом в материале моей коллеги.
Оценка рисков для действующего бизнеса
В рамках градостроительного и земельного аудита могут быть оценены риски привлечения к гражданско-правовой и административной ответственности в связи с использованием недвижимости. Например, связанные с нецелевым использованием участка, нарушением санитарных и природоохранных норм, наличием на участке незарегистрированных объектов.
Данные вопросы актуальны как для владельца действующего предприятия, так и в рамках Due Diligence при покупке недвижимости с действующим бизнесом.
Определение оптимального использования участка
Нередко правообладатель не имеет однозначного мнения, как ему поступить с участком или зданием: эксплуатировать как есть, менять назначение, застраивать или продать. И если продавать то как есть или проводить предпродажную подготовку в виде оформления той или иной документации на участок.
В этом случае, наряду с анализом рынка, поможет рассмотрение возможности тех или иных действий с участком с юридической точки зрения. Например, насколько возможно изменить разрешённое использование участка, поменять правила землепользования и застройки применительно к нему, какие есть ограничения на строительство. А также есть ли возможность оптимизации земельных платежей, как их размер изменится при различных вариантах использования.
Также при таком комплексном аудите нередко выясняется, что с участком есть проблемы, которые создают риски при его существующем использовании, и необходимо принять те или иные меры для их минимизации.
Или напротив, что собственник ранее переплачивал земельные платежи или не реализовывал уже имеющиеся возможности использования участка (например, его использование в соответствии со вспомогательными ВРИ).
