В своей предыдущей публикации я рассмотрел в общих чертах вид юридической деятельности, условно именуемый градостроительный и земельный аудит. В этой я поделюсь наработками Правового центра Два М применительно к одной из наиболее распространённых ситуаций, когда данная услуга бывает актуальна. А именно определение вариантов использования старого имущественного комплекса. Материал подготовлен с учётом некоторой московской специфики, но и в других регионах, а особенно в крупнейших городах, проблематика во многом аналогична.
Типичная история советского имущественного комплекса
Вопросы юридического характера тесно пересекаются с экономикой и урбанистикой, именно развитие города и ситуация на рынке недвижимости в нём определяют хозяйственные задачи, которые стоят перед собственниками. Соответственно, стоит понять портрет типичного объекта и его собственника, о которых далее пойдёт речь.
Итак, чаще всего речь идёт о советском имущественном комплексе производственного предприятия или объекта логистики, который в 90-е был приватизирован, после чего продолжал существовать по инерции, постепенно приспосабливаемый собственником к актуальной экономической реальности. Как правило, это происходило путём сдачи в аренду (или продажи) небольших площадей в таком комплексе под разные цели. Если комплекс расположен в достаточно проходимом месте вероятнее всего речь пойдёт о торговле и общепите. А в глухих промзонах или за городом о мелких производствах, складах, автосервисах и т.д.
Чаще всего с момента приватизации серьёзных капиталовложений в такой комплекс не производилось, здания и помещения приспосабливались под новое использование по мере необходимости с минимальными издержками. Результатом становится наличие у собственника дешёвых, но не привлекательных внешне и не слишком функциональных площадей. При неблагоприятных условиях адекватные арендаторы имущественный комплекс покидают, их сменяют те, для кого вопрос цены на первом месте, далее замкнутый круг, территория превращается в совсем неприглядное место где бомжи, гаражи, грабежи.
Типичные проблемы сособственника экономические и политические
Рано или поздно собственник такого комплекса сталкивается со следующими вызовами:
– местные власти стремятся избавить подведомственную территорию от непрезентабельных, по их мнению, объектов. Так в Москве одной из основных целей программы комплексного развития территории (КРТ) декларируется именно ликвидация ржавого пояса. Иной вариант реализации подобной политики повышенное внимание контролирующих органов к объекту. Также стоит отметить случаи изъятия территорий под размещение объектов транспорта и иные нужды,
– площади в имущественном комплексе проигрывают на рынке аренды расположенным в новых или прошедших реконструкцию объектах, соответствующих актуальным потребностям рынка, даже несмотря на более низкую ставку. А привлечение сомнительных арендаторов, гонящихся за дешевизной, делает их ещё менее привлекательным ввиду неприятного соседства,
– увеличивается налоговое бремя и арендная плата за землю,
– имущественный комплекс с годами не становится новее и требует всё больших затрат на поддержание в работоспособном состоянии.
Типичные проблемы собственника земельные и градостроительные
Если же вернуться к узкоспециальным вопросам земельного и градостроительного законодательства, нужно отметить, что подобные имущественные комплексы обычно обрастают следующими проблемами:
– самовольные постройки. В том числе объекты, реконструированные с увеличением площади или высотности. До недавнего времени на пристройки, надстройки и антресоли контролирующие органы смотрели сквозь пальцы. Можно было даже сравнительно легко зарегистрировать их в ЕГРН. То же относилось и к регистрации в качестве недвижимости объектов, возведённых как некапитальные. Но в настоящее время в Москве ведётся целенаправленная работа по выявлению всех объектов, которые после 1995 г. были зарегистрированы или увеличились по площади без соответствующих разрешений. Также причиной спора о самовольной постройке могут стать и объекты или их части, которые возведены ранее 1995 г., но не были к той дате отражены в техническом учёте,
– незарегистрированные объекты на участке. Часто не все имевшиеся на момент приватизации объекты в дальнейшем удастся зарегистрировать в ЕГРН. Особенно актуально это для вспомогательных построек, инженерных сетей. В настоящее время на такие объекты, даже имеющие фактического владельца, в Москве активно оформляется право городской собственности как на бесхозяйное имущество (подробно в публикации моей коллеги), что в дальнейшем существенно осложняет жизнь арендатора участка,
– нецелевое использование участка. Чаще всего речь идёт об объектах торговли, общепита автосервисах. В некоторых случаях такие объекты соответствуют вспомогательным видам разрешённого использования, в иных действительно имеется состав административного правонарушения. Кроме того часто встречаются сложности с квалификацией объектов с точки зрения разрешённого использования участка. Например, в случае с пунктами выдачи интернет-магазинов, тёмными кухнями и т.д.,
– некапитальные объекты, размещённые без соблюдения установленных требований,
– нарушения пожарных, санитарных, экологических и иных отраслевых норм. Их многочисленность обусловлена тем что, на участках обычно ведётся множество видов деятельности и при переоборудовании помещений под новые варианты использования далеко не всегда учитываются все нормативы, применимые к соответствующей деятельности. Так, перепланировка и переустройство нежилых зданий до настоящего времени фактически находятся в серой зоне законодательного регулирования. И с одной стороны владельцы бизнеса защищены законодательством, ограничивающим проверки. С другой при наступлении неблагоприятных последствий вопрос переходит в уголовно-правовую плоскость, а ответственным лицам оказывается нечем подтвердить принятие всех необходимых для безопасности объекта мер. К сожалению, достаточно известны последствия переоборудования не предназначенных для этого помещений под места проживания (хостелы, общежития) или места массового скопления людей.
В связи с этим в комплексе с юридическим аудитом актуально привлечение и специалистов в области строительства, пожарной безопасности и т.д. Чтобы технические специалисты выявили проблемы и варианты их устранения, а юрист сразу же оценил возможную ответственность и объём формальностей, с которым их устранение будет связано.
Возможные варианты для собственника имущественного комплекса
В результате собственник имущественного комплекса оказывается перед выбором из следующих вариантов:
– продолжать эксплуатировать имущественный комплекс как есть с минимальными капиталовложениями для его поддержания в рабочем состоянии. Но и в этом случае необходимо как минимум выявление проблем, грозящих приостановлением деятельности или иной серьёзной ответственностью. Также стоит задуматься и о правовых способах снижения платежей в бюджет,
– вкладываться в улучшение имущественного компонента для повышения его конкурентоспособности. Речь может идти как о капитальном ремонте, так и о реконструкции (тем более что различия между данными мероприятиями достаточно тонки) а также о возведении в границах имущественного комплекса новых зданий или размещении некапитальных объектов,
– вести на участке новое строительство либо реконструкцию с полными изменением назначения. Наиболее интересные с экономической точки зрения, но сложно реализуемые для непрофессионального застройщика варианты, это размещение жилья или апартаментов,
– продажа имущественного комплекса. В этом случае в сваю очередь возникает вопрос, продать ли его как есть со всеми имеющимися проблемами или вложить средства в предпродажную подготовку, включающую урегулирование земельно-правовых отношений, устранение иных нарушении, а иногда и оформление документации на право строительства.
Так что же именно может дать градостроительный и земельный аудит?
Для выбора между этими вариантами собственнику необходимо располагать информацией по ряду правовых вопросов, таких как:
– возможные виды разрешённого использования участка, причём не только исходя из актуальной редакции правил землепользования и застройки, но и с учётом перспектив их изменения в интересах правообладателя участка. В том числе важно понимать, какие изменения, с учётом местной специфики, осуществляются достаточно легко, а какие невозможны в принципе или доступны лишь крупнейшим застройщикам,
– возможные параметры нового строительства на участке. Аналогично, необходимо оценивать перспективы изменения правил землепользования и застройки,
– размер земельно-правовых платежей при изменении назначения имущественного комплекса или осуществлении нового строительства (как единоразовые, так и постоянные). В первую очередь влияние тех или иных действий на касторовую стоимость участка и савки платежей,
– возможности законной оптимизации земельных и налоговых платежей,
– градостроительные и земельно-правовые ограничения в отношении участка. В том числе его вхождение в зоны особыми условиями использования территории, в красные линии,
– имеющиеся на участке нарушения в земельно-правовой и градостроительной сфере, которые как снижают коммерческую привлекательность объекта, так могут привести к административной гражданско-правовой, а при известных обстоятельствах и к уголовной ответственности.
Одновременно собственнику будут полезны также данные технического обследования объектов и маркетинговые исследования, результаты которых стоит анализировать совместно для формирования итоговых выводов.
В результате такого аудита может, например, оказаться что:
– земельно-правовые или налоговые платежи за объекты в настоящий момент рассчитываются в завышенном размере (например, расчёт налога или арендной платы ведётся по неверной ставке), в связи с чем имеется возможность существенного снижения расходов при минимальных затратах,
– есть основания для снижения земельных или налоговых платежей за счёт изменения разрешённого использования участка или иных мероприятий при сохранении фактического использования. Так многим объектам производственно-складского назначения в Москве присвоены не нужные для них виды разрешённого использования, предполагающие размещение объектов торговли или офисов. В результате размер платежей за производственный комплекс, доля магазинов и кафе в котором более чем укладывается в установленный для вспомогательных видов лимит, сособственник переплачивает в три и более раза (подробно в моей публикации о разрешённом использовании участков).
С другой стороны момент быть выявлено, что участок в ближайшей перспективе подлежит изъятию или обременён таким ограничениями, что новое строительство на нём невозможно.
При рассмотрении различных вариантов строительства или реконструкции необходимо учитывать, что казалось бы незначительные различия в видах или параметрах строительства могут менять в разы размер платежей в бюджет или радикально влиять на объём административных процедур, необходимых для строительства. Соответственно, чтобы оценить сроки реализации и порядок затрат необходимо понимание таких тонких моментов.
