Для юристов правого центра Два М одним из запоминающихся моментов 2021 года стало масштабное вхождение позиций такой возвышенной инстанции как Конституционный суд (КС) в сферу нашей, в буквальном смысле, близкой к земле практики.
В конце 2020 и 2021 годов КС вынес ряд весьма принципиальных решений по практическим вопросам, связанным с земельным законодательством.
Арендатор участка не должен платить налог на здания по кадастровой стоимости из-за навязанного ему разрешённого использования земли
В Постановлении от 12 ноября 2020 года № 46-П КС пришёл к выводу, что нормы п. 4 ст. 378.2 Налогового кодекса (НК), которые для целей исчисления налога на имущество безальтернативно относят к объектам торгового и административно-делового назначение все здания на участках с соответствующими видами разрешённого использования, не должны применяться к арендованным участкам для которых такой вид лишь один из множества.
Например, в Москве сложилась практика, что многие участки в промзонах имеют разрешённое использование, включающее размещение офисов (вид 4.1. или по прежней классификации 1.2.7.), а иногда также торговли и общепита (вид 4.4. и 4.6, по прежней классификации 1.2.5). Городские чиновники руководствовались, видимо, тем, что на каждом заводе есть заводоуправление и столовая. Изначально арендаторы часто были рады такому расширению возможного функционала своих объектов, но затем пришло осознание, что коммерческая привлекательность торговых и офисных площадей в непредназначенных для этих целей зданиях в промзоне не слишком велика. А арендную плату за землю и налог на имущество коммерческие виды разрешённого использования увеличивают в разы.
КС счёл, что поскольку арендатор не может самостоятельно определять разрешённое использование участка, то при наличии в ЕГРН нескольких ВРИ, часть из которых не предполагает налогообложения по кадастровой стоимости, включать такой объект в соответствующий перечень можно только с учётом фактического использования. То есть если выявленная площадь торговых и административно-деловых помещений превышает 20%.
Эта позиция была воспринята практикой Мосгорсуда и вышестоящих инстанций. В том числе по делам, в которых представляли интересы юристы Правого центра (дела 3а-3801/2020, 3а-800/2021, № 3А-959/2021 и др. в Мосгорсуде).
О специфике исчисления налога на имущество.
Дело о 8,66 % площади
Ещё одно дело в нашей практике, отчасти связанное с позицией постановления КС от 12 ноября 2020 года № 46-П. У клиента имеется производственно-складское задние на участке с соответствующим разрешённым использованием. Но его небольшая часть (8,66%) из-за исторических особенностей межевания оказалось на соседнем участке, на который у собственника здания прав нет. И разрешённое использование которого предполагает размещение объектов торговли.
Мосгорсуд, апелляция и кассация логично посчитали, что если часть здания находится на участке торгового назначения, то всё оно должно облагаться налогом на имущество как торговый центр.
Однако коллегия по административным делам Верховного суда (ВС) в постановлении от 7 апреля 2021 года № 5-КАД20-50-К2 с этим выводом не согласилась по двум основаниям. В первую очередь исходя из того что расположенная на торговом участке часть здания не соответствует каким-либо выделенным помещениям физически не может использоваться под торговлю отдельно от остального здания (нижестоящие суды эти обстоятельства установили, но не сочли значимыми). Во-вторых, аналогично ситуации в постановлении КС от 12 ноября 2020 года № 46-П, собственник здания не может определять ВРИ участка, на который у него нет прав. И не должен нести потери от действий городских властей по его установлению.
КС о вспомогательных ВРИ
Ещё одна принципиальная для землепользователей позиция приведена в постановлении КС от 16 октября 2020 года № 42-П. В соответствии с ним нет оснований для привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земель если участок используется по вспомогательному виду разрешённого использования, который допускается в соответствии с правилами землепользования и застройки, но не указан в кадастре.
В 2021 года данная позиция легла в основу многочисленной судебной практики как собственно по делам об административных правонарушениях[1], так и по гражданско-правовым спорам связанным с целевым использованием участков[2].
Особенно актуально это в Москве, где правилами землепользования и застройки для большей части города предусмотрены такие вспомогательные виды как торговля, общепит и т.д. с задействованием под них до 25% площади недвижимости на участке
Отсутствие необходимости вносить вспомогательные ВРИ в ЕГРН, помимо прочего, радикально разрешает вопрос об учёте таких ВРИ при определении кадастровой стоимости участка.
Больше о вспомогательных ВРИ в Москве.
КС о приобретательной давности
Позиция, приведённая в постановлении КС от 26 ноября 2020 года № 48-П позволяет существенно расширить применение приобретательной давности в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.
Так, раньше применение приобретательной давности к земле и недвижимости блокировалось тем, что владение без записи в ЕГРН не признавалось судами добросовестным. Особенно в случае с землёй, на которую прямо предусмотрена презумпция государственной собственности, и построенным в советское время зданиями, на которые такая презумпция также фактичекски действует.
Тогда как на практике один из основных случаев, когда её применение актуально, это как раз объекты, забытые при приватизации, фактически переданные вместе с приватизированным предприятием, но без надлежащего документального оформления. Например, вспомогательные постройки, инженерные сети и т. д.
В указанном постановлении сделан принципиальный вывод, что может быть признан добросовестным, в том числе, владелец, который знал об отсутствии у него права собственности и о законном собственнике имущества, если собственник явно утратил интерес к объекту. Причём этот подход применён к публичному собственнику и прямо сказано что не является препятствием к его применению презумпция государственной собственности на землю.
В 2021 году данное постановление легло в основу судебной практики, в том числе, о применении приобретательной давности к незарегистрированным объектам, фактически переданным в процедурах приватизации[3].
Больше о приобретательной давности
КС о постройках в зонах особыми условиями использования
В постановлении КС от 11 ноября 2021 года. № 48-П сделаны важные выводы о судьбе объектов, построенных в зонах с особыми условиями использования, установленных вблизи газопроводов и иных потенциально опасных объектов. Указывается, что нормы ст. 222 ГК применяются в том числе к случаям, когда размещение объекта в соответствующем месте в принципе возможно, но он построен с нарушениями о которых застройщик должен был знать, С другой стороны, если застройщик не знал и не должен был знать о допущенных нарушениях то объект должен быть либо сохранён, либо снесён с выплатой компенсации, а не как самовольная постройка.
Подробнее в нашем обзоре о зонах с особыми условиями использования территории.
Таким образом, нельзя не заметить, что КС стал достаточно часто уделять внимание казалось бы сугубо узкоспециальным отраслевым вопросам. Думаю, что и в будущем году стоит ждать от него значимых решений в различных сферах не исключая и земельно-правовую. В том числе по таким актуальным сейчас вопросам как изъятие имущества под комплексное развитие территории.
[1] Постановления ВС от 30 августа 2021 года № 89-АД21-10-К7, от 12 апреля 2021 года по делу № 57-АД21-2 и др.
[2] Определение ВС от 10 декабря 2021 года № 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 года № 09АП-41595/2021 по делу № А40-34420/2021.
[3] Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2021 года № Ф05-3140/2021 по делу № А40-54197/2020, от 6 сентября 2021 года № Ф05-21629/2021 по делу № А40-205975/2020.
