В течение года я работала в юридическом отделе крупного застройщика Республики Башкортостан. Практически все судебные процессы в которых я принимала участие были однотипные. Так, истец выявлял недостатки в приобретенной квартире, делал досудебное техническое заключение и направлял претензию в адрес застройщика. Далее вопрос регулировался в досудебном порядке или дело переходило в суд.
Приобретение жилья осуществляется гражданами путем заключения договора долевого участия (на этапе строительства) или на основании договора купли-продажи (готового жилья, в доме, который введен в эксплуатацию).
Гарантия по договору долевого участия
В случае, когда гражданин заключает договор долевого участия применяется часть 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. По смыслу названной правовой нормы в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.
Гарантия по договору купли-продажи
Для регулирования правоотношений вытекающих из договора купли-продажи недвижимости в части гарантийного срока существует пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором указано, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Судебная практика при рассмотрении споров по договорам купли-продажи, где продавцом выступает застройщик, оценивает указанные правоотношения по-разному.
2 года гарантии
Так, например, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2022 N 88-3398/2022 по делу N 2-679/2021. &hellip,Как верно указал суд апелляционной инстанции, договор купли-продажи заключен сторонами после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем правоотношения сторон во всяком случае регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации…
&hellip,Довод кассационной жалобы о том, что в данном споре подлежит применению Закон о защите прав потребителей и срок давности в отношении недостатков в строении составляет пять лет, основан на ошибочном толковании норм права.
Суд первой и апелляционной инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, верно указали, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ЗАО Муслюмовская МСО выступает продавцом, а не изготовителем или застройщиком, а истец К.З.З. – покупателем.
Поскольку отношения между продавцом и покупателем регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 2 Закона о защите прав потребителей, судами правомерно применены положения пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации&hellip,
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2020 по делу N 88-15337/2020, Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.07.2022 по делу N 88-12977/2022.
5 лет гарантии
Существует другая позиция судов, и она довольно распространенная, которая заключается в следующем: если продавец является застройщиком, то гарантийный срок должен составлять 5 лет.
Например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2020 N 88-14570/2020 &hellip,Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
&hellip,недостатки строительных работ в квартире истца были обнаружены в течение предусмотренного законом пятилетнего срока, в течение которого он как потребитель имеет право на обращение к застройщику – ПАО Орелстрой с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги)&hellip,
Аналогичные выводы содержатся во множестве решений районных судов моего города (см. сайт Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан).
Верховный суд Российской Федерации
В определении Верховного суда Российской Федерации от 30 августа 2022 г. № 51-КГ22-6-К8 рассмотрен случай, когда гражданин заключил договор купли продажи не с застройщиком, но при этом полагал, что гарантийный срок должен быть 5 лет.
&hellip,Суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел тот факт, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 июня 2016 года N <,…>,, в котором ООО СЗ Строительная инициатива выступает продавцом, а Бессмертный Д.А. и Бессмертная С.А. – покупателями. Застройщиком, дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.
Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона РФ О защите прав потребителей.
Между тем суд ошибочно при рассмотрении спора руководствовался пунктом 3 статьи 29 Закона РФ О защите прав потребителей, находящимся в главе 3 этого Закона и подлежащим применению при защите прав потребителей при выполнении работ (оказания услуг), и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.
Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ О защите прав потребителей истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю&hellip,
Исходя из изложенной позиции Верховного суда РФ получается, что если продавец является застройщиком, то гарантийный срок составляет пять лет или я ошибаюсь? А если бы покупатель подал иск не к продавцу, а к застройщику? Очень интересно услышать мнение и узнать практику моих коллег, а также изучить похожие кейсы юристов из других регионов.
