Объект незавершенного строительства это по закону

16. Понятие объекта незавершенного строительства. Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

На данный момент в законодательстве не существует единого понимания сущности понятия «объект незавершенного строительства». Сравнительный анализ определений, содержащихся в различных нормативных актах, оперирующих термином «объект незавершенного строительства», позволяет выделить в качестве основного квалифицирующего признака объекта незавершенного строительства, отличающего его от других объектов недвижимого имущества, отсутствие акта о приемке данного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, поскольку с момента такой приемки возведенный объект становится завершенным и пригоден к использованию по назначению. Таким образом, объекты незавершенного строительства– это здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Сейчас в науке гражданского права господствуют два подхода по вопросу недвижимых вещей. Условно они подразделяются на фактический и юридический подходы.

Фактический подход основан, прежде всего, на том, что главным признаком, по которому можно определить недвижимость вещи, является ее прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для назначения. Сторонники данного подхода придерживаются критерия отнесения объектов к недвижимости – прочной связи с землёй. Т.е. с момента приобретения данной связи объект незавершённого строительства становится недвижимым имуществом.

Сторонники юридического подхода придерживаются совершенно иного подхода, полагая, что объект незавершённого строительства зависит не от физической связи с землёй, а от её юридической природы. Так как недвижимость категория не физическая, а юридическая, представляется возможным её реализация после её государственной регистрации таковой.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. В таком случае имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства». В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике. В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу.

Системный анализ действующего анализа позволяет определить, что в тех или иных нормативно — правовых актах можно найти лишь упоминание о данной категории, иногда в большей или меньшей степени конкретизирующих значение «объекта незавершенного строительства».

Считаем необходимым выделить следующие законодательные акты, в которых конкретизируются условия отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства:

1. Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].

2. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»[2].

3. В ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз можно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально -определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости»[3].

Если говорить о характеристиках объектов незавершенного строительства изложенных органами судебной власти, необходимо отметить следующие:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого даются такие критерии для определения объекта незавершенного строительства: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ)» [4].

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в п.24 которого указано: «Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительс тва как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментальные работы и т.п.), отказ в государственной регистрации прав является правомерным» [5].

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВА С РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.30 указано: «В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ»[6].

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли -продажи недвижимости», в п. 7 которого указано, что: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купл и- продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» [7].

В сфере правоприменительной практики необходимо обратить внимание на:1. Пункты 65, 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года, которые выделяют следующие признаки объектов незавершенного строительства:

— «Объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»;

Читать еще:  Как взять землю в собственность у государства

— «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве , относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (8).

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики, считаем необходимым предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав. Объектом незавершен ного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию[8].

Таким образом, основными признаками объектов незавершенного строительства по нашему мнению являются:

а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) капитальность объекта незавершенного строительства (степень прочности связи объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);

в) наличие уникальных и дополнительных характеристик — вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно -монтажных работ;

г) отсутствие акта о принятии объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 16.

3 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства Р Ф. – 2015. – № 29. –Ст. 4344.

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. –2012. – № 1.

6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8 Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. – С. 26.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – №1. – Ст. 16.

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4344.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. – 2012. – № 1.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при р азрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в

форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

9. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства// Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. –С. 26-31.

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства — что это? Законодательная база

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.
Читать еще:  Где получить кадастровый паспорт на землю

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Объект незавершенного строительства и статья 222 ГК РФ: работает или нет?

Интересно мнение экспертов в области недвижимости.

Дело в том, что до «01» сентября 2015 года часть 1 статьи 222 ГК РФ гласила: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.».

После «01» сентября 2015 года редакцию изменили, и теперь часть 1 статьи 222 ГК РФ гласит: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.».

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, до «01» сентября 2015 года иное недвижимое имущество, к которому относится и объект незавершенного строительства, мог признаваться самостроем, а следовательно — на него могло быть признано право собственности в порядке части 3 статьи 222 ГК РФ.

Сейчас же законодатель сделал закрытый перечень объектов в части 1 статьи 222 ГК РФ. И если со зданиями и сооружениями все понятно, то в отношении понятия «строение» все не так ясно. В законодательстве и судебной практике определение «строения» я не нашел (возможно, плохо искал).

Вместе с тем, в пункте 10 статье 1 ГрК РФ указано: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства). «.

Следовательно, поднести объекты незавершенного строительства под «другое строение», указанное в части 1 статьи 222 ГК РФ, не получается.

Кроме того, в части 1 статьи 222 ГК РФ указано: «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке«. Из этой формулировки у меня напросился вывод о том, что самовольной постройкой признается только объект, строительство которого завершено.

Собственно, вопрос: можно ли сейчас в порядке статьи 222 ГК РФ признать право собственности на объект незавершенного строительства, учитывая, что признакам самовольной постройки этот объект начал отвечать еще до изменения части 1 статьи 222 ГК РФ?

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

Читать еще:  Как узнать свою недвижимость

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector