Гибель объекта недвижимости это

Гибель объекта недвижимости это

Введите ваш e-mail:

Некоторые особенности правового режима разрушенного объекта недвижимого имущества

Любая вещь, созданная человеком, рано или поздно приходит в негодность, гибнет. Объекты недвижимости – не исключение. Однако если процесс их создания в российском праве урегулирован, то вопросам, связанным с гибелью недвижимого имущества, не уделено достаточного внимания. При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой при значительном, но неполном разрушении объекта недвижимости право собственности на него сохраняется.

«Аксином»: Переводческие услуги для юридического сообщества» »»

Известно, что многие объекты недвижимости, находящиеся на территории Российской Федерации, представляют собой руины и полноценной недвижимостью, с экономической точки зрения, не являются.

При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой при значительном, но неполном разрушении объекта недвижимости право собственности на него сохраняется (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2009 по делу N А13-4437/2009, ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223, от 16.02.2007 N Ф09-11891/06-С6 по делу N А60-12199/2006).

Данный подход объясняется тем, что здание (сооружение), даже разрушенное, остается объектом недвижимого имущества. И его владелец сохраняет права на занятый сооружением земельный участок. Таким образом, существенное разрушение объекта недвижимости еще не означает утраты права собственности на него по причине гибели имущества.

В связи с этим в судебной практике были выработаны некоторые особенности режима разрушенного объекта недвижимого имущества.

Право собственника разрушенного объекта недвижимости на приватизацию земельного участка, на котором находится разрушенный объект

Одной из экономических особенностей разрушенного объекта недвижимости является, как правило, его незначительная стоимость.

Данное обстоятельство привело к следующей практике делового оборота. Физическое или юридическое лицо приобретает разрушенный объект недвижимого имущества. Собственником земельного участка, на котором он расположен, или лицом, уполномоченным на распоряжение участком, является публично-правовое образование. После государственной регистрации перехода права собственности на разрушенный объект, новый собственник здания, строения или сооружения реализует свое исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.

Естественно, владельцы участков пытались препятствовать подобному ходу дел, что становилось причиной судебных разбирательств. Итогом споров было принятие Постановления Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, в котором сформулировано следующее: собственник разрушенного здания, строения или сооружения вправе реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ только после восстановления этого объекта в соответствии со ст. 39 данного Кодекса.

Эта позиция уже не раз была поддержана судебной практикой: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011, ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010.

Таким образом, собственник разрушенного объекта недвижимости может реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ только при условии восстановления этого объекта. Такова в данном случае особенность правового режима.

Итак, можно констатировать, что от физического состояния здания, строения или сооружения зависит реализация права на приватизацию земельного участка.

Восстановление разрушенного объекта недвижимости его собственником при отсутствии у него права на земельный участок

Можно сказать, что разрушенный объект недвижимости находится «между жизнью и смертью», то есть он либо окончательно погибнет и перестанет существовать как объект права, либо будет восстановлен.

Статья 39 ЗК РФ предусматривает возможность восстановления здания, строения или сооружения, если собственник разрушенной недвижимости арендует земельный участок, на котором располагался данный объект, либо обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения им. В то же время не урегулирован вопрос восстановления объекта недвижимости в тех случаях, когда у собственника здания (сооружения) нет права на земельный участок.

Положения законодательства свидетельствуют о предвидении ситуации утраты правового титула на земельный участок в отношении эксплуатации недвижимого имущества. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник любой недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, вправе пользоваться таким участком, но это право не предполагает восстановления объекта недвижимого имущества. Последнее требует осуществления строительства, что невозможно без соответствующего разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). А для получения разрешения необходимо, среди прочего, представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Рассмотренная выше проблема восстановления недвижимого имущества на чужом земельном участке в той или иной мере решена судебной практикой.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07 пришел к выводу, что если собственник намерен восстановить объект недвижимости, то он вправе пользоваться земельным участком, на котором этот объект расположен, в течение периода времени, указанного в ст. 39 ЗК РФ, даже если у него нет права на такой участок.

Однако существуют ограничения.

Во-первых, как следует из Определения ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9315/10 по делу N А21-3757/2009, право может быть прекращено, если не соблюден срок, отведенный на восстановление (3 года согласно ст. 39 ЗК РФ).

Во-вторых, причиной прекращения права может стать невозможность восстановления объекта (Определение ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-12479/10 по делу N А57-8161/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 по делу N А57-8161/09).

В-третьих, собственник утрачивает право восстанавливать разрушенный объект недвижимости, если в течение длительного времени не предпринимает никаких мер по восстановлению (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220). Исходя из содержания указанного Постановления, под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по его подготовке (например, переговоры с собственником земельного участка).

Таким образом, право на восстановление объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, действует лишь ограниченное время и только при наличии явно выраженной воли собственника этого объекта его восстановить.

Если здание разрушено

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 01.12.2009 № 6811/09 внес определенность в вопрос о праве на выкуп земельного участка под разрушенным объектом недвижимости. До этого момента судебная практика федеральных арбитражных судов округов складывалась неоднозначно

История вопроса

ЗАО обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о понуждении администрации города сформировать земельный участок с целью его дальнейшего выкупа. На данном участке расположен объект недвижимости — автостоянка. Решением арбитражного суда исковые требования ЗАО были удовлетворены. Апелляция данное решение оставила в силе.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что автостоянка частично разрушена, износ составляет 70%. Апелляционный суд разъяснил, что частичное разрушение объекта недвижимости не влечет прекращение права собственности на него, а собственник имеет право на восстановление объекта. Учитывая, что ЗАО является собственником находящейся на спорном участке автостоянки, суд апелляционной инстанции подтвердил правильность выводов суда первой инстанции о наличии у ЗАО исключительного права на приобретение в собственность земельного участка. Также суд возложил на ответчика обязанность по формированию земельного участка и утверждению проекта его границ.

ФАС УО Постановлением от 31.08.2009 № Ф09-6320/09-С6 отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. ФАС УО указал, что суду при новом рассмотрении дела необходимо разобраться:

— имеет ли собственник разрушенного сооружения исключительное право на приобретение в собственность земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ;

Читать еще:  Как обжаловать эвакуацию автомобиля

— есть ли возможность восстановить сооружение;

— приступал ли собственник к восстановлению объекта недвижимости.

При этом по другим делам тот же ФАС УО высказывал противоположную позицию (постановления от 16.02.2007 № Ф09-11891/06-С6, от 25.08.2009 № Ф09-559/09-С6).

ФАС ДВО, рассматривая аналогичное дело, в Постановлении от 11.12.2008 № Ф03-5616/2008 установил, что «собственник объекта, разрушенного в результате физического износа (нежилое здание), сохранностью 23,8%, обладает исключительным правом на приватизацию соответствующего земельного участка».

«Срок годности» права собственности

Нередко разрушенные объекты недвижимости не признавались судами в качестве объектов недвижимости (Постановление ФАССЗО от 12.02.2009 №А21-968/2008).

Прежде чем решать проблему права на выкуп земельного участка, на котором расположен разрушенный объект недвижимости, необходимо ответить на вопрос о правовых последствиях разрушения такого объекта: прекращается ли право собственности на него или нет.

Гибель или уничтожение имущества служат основанием для прекращения права собственности на объект (п. 1 ст.235 ГК РФ). Но вот когда и в каком порядке прекращается право собственности при разрушении объекта недвижимости?

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Эти сведения должны подтверждать существование недвижимого имущества и тот факт, что оно обладает характеристиками, которые позволяют назвать его индивидуально определенной вещью или подтверждают прекращение существования указанного имущества.

Напрашивается вывод, что право собственности на разрушенный объект недвижимости автоматически не прекращается. Представляется, что оно может быть прекращено либо по заявлению собственника, либо в судебном порядке.

Ранее Президиум ВАС РФ уже высказывался по данному вопросу, указав, что, несмотря на полное уничтожение в результате пожара здания и отсутствия здания как такового на момент рассмотрения дела в суде, свидетельство о госрегистрации права и сведения в органе технической инвентаризации объектов недвижимости о наличии объектов представляют собой надлежащие доказательства наличия права собственности на объект недвижимости. Также суд сделал вывод, что в силу ст. 39 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право пользования соответствующей частью земельного участка и право на восстановление здания (Постановление Президиума от 15.04.2008 № 17616/07).

Чем важно данное Постановление? Хотя в ст. 39 ЗК РФ говорится только о сохранении прав на земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, ВАС РФ указал, что сохраняется и право пользования земельным участком за любым собственником объекта недвижимости в силу ст. 271 ГК РФ.

Итак, за собственником разрушенного объекта недвижимости сохраняется право собственности на данный объект и право пользования земельным участком. Сохраняется ли при этом право на выкуп земельного участка, которым обладает такой собственник в силу ст. 36 ЗК РФ?

Вопрос решен и не решен

ВАС РФ ответил на данный вопрос вПостановлении Президиума от 01.12.2009 №ВАС-6811/09. «Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества как субъекта гражданского оборота».

Вопрос решен. Но вот экономические и социальные последствия такого решения, думается, будут не самыми благоприятными. Во многих российских городах наблюдается нелицеприятная картина: в центре города или среди современных новых домов стоят полуразвалившиеся хибары. Естественно, что восстанавливать их не имеет никакого смысла. Здесь и возникает проблема выкупа земли с целью их сноса и строительства новых зданий. Имея землю в собственности, гораздо проще получить разрешение на строительство, чем начинать с получения земли под строительство. Кто будет покупать дома под снос, не имея гарантий получения земельного участка под строительство?

Виндикационный иск. Книжная гибель объекта недвижимости

При подаче виндикационных исков может возникнуть препятствие: гибель объекта недвижимости. Под книжной, в отличие от физической, подразумевают документальное переоформление объекта, в результате чего исходный формально прекращает существование.

Понятие книжной гибели объекта недвижимости

Книжная (бумажная) гибель объекта недвижимости — это раздел, объединение, перераспределение земельных участков или деление здания на помещения. Для судебной практики это новое условие, препятствующее виндикации и не названное в статье 302 ГК РФ, оно появилось в последнее десятилетие. Книжной гибелью объекта недвижимости можно счесть разделение первоначального участка земли к моменту подачи иска на несколько. Физически эти объекты недвижимости существуют, но документально это уже совершенно другие объекты.

Разделение земельного участка и здания на помещения

Пример из практики. Компания владела на праве собственности земельным участком и расположенным на нем зданием, затем этот объект из владения компании выбыл. Приобретатель по сделке, заключенной с несобственником, разделил земельный участок, и новым участкам были присвоены новые кадастровые номера.

На одном из новых земельных участков располагалось здание, а на другом строения отсутствовали. Помещения в здании тоже были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости. Земельные участки были проданы двум разным лицам, а приобретатель емельного участка, на котором находилось здание, продал часть помещений другим лицам.

Компания, которая ранее была собственником единого объекта недвижимости (земельного участка и здания на нем), предъявила иск об истребовании здания и единого земельного участка, определив в качестве ответчиков всех новых титульных собственников.

Виндикационный иск основывался на том, что спорное имущество выбыло из владения компании помимо ее воли. В ЕГРЮЛ незаконно внесли изменения об участниках и руководителе компании, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества приняло постороннее лицо по поддельным документам.

Защита ответчиков строилась на том, что спорная вещь — первоначальный земельный участок и расположенное на нем здание отсутствуют, доказательством чего являются выписки из ЕГРП по новым объектам недвижимости.

Изменение физических границ спорных объектов недвижимости не означает невозможности их виндикаци

Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали, полагая, что истребуемые объекты недвижимости на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации.

Но надзорная инстанция высказала иную позицию:

«изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т. п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета не означают невозможности их виндикации, поскольку спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены».

Президиум Высшего арбитражного суда обратил внимание на то, что в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (если иное не предусмотрено Федеральным законом от 24.07.07 № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Следовательно, кадастр недвижимости позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей.

Читать еще:  Как по фамилии узнать ИНН

Относительно земельных участков Президиум Высшего арбитражного суда указал, что они являются природными объектами, частью поверхности земли и формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.11 № 3413/11 по делу № А56-7754/2009).

Суды по-разному относятся к книжной гибели объекта недвижимости

Несмотря на то что в этом, весьма показательном, деле была четко обозначена позиция Президиума ВАС РФ, в судебной практике так и не появилось единообразного подхода к проблеме книжной гибели объекта недвижимости.

Есть решения, в которых отказывают в иске об истребовании имущества по причине книжной гибели объекта недвижимости, а именно разделения земельного участка и присвоения новых кадастровых номеров другим участкам. Встречаются и решения, в которых виндикационные иски, напротив, удовлетворяются.

Подход, предложенный Президиумом ВАС РФ, порождает вопрос о том, как исполнять решение по иску о возврате земельного участка в прежних границах. Дело в том, что в момент принятия решения кадастровые номера вновь образованных участков не совпадают с тем номером, который был у собственника, выигравшего в итоге дело. Кроме возврата объекта недвижимости такой собственник заинтересован в корректировке записи о праве в ЕГРП.

Следуя логике пункта 52 совместного постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», что решение по иску о возврате вещи собственнику также является основанием для внесения записи о его праве в ЕГРП, можно предположить, что решение по иску о возврате вещи собственнику является основанием для составления по его заявлению нового кадастрового плана. Также истец, заявляя требование о возврате объекта недвижимости, может потребовать признания новых кадастровых паспортов недействительными, поскольку они были составлены без воли истинного собственника.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

  • Направления
  • Макроэкономика
  • Стратегическое планирование
  • ФЦП, ФАИП и ВЦП
  • Развитие конкуренции
  • Малый и средний бизнес
  • Внешнеэкономическая деятельность
  • Противодействие коррупции
  • НИР/НИОКР
  • Государственные гарантии
  • Недвижимость
  • Административная реформа
  • Электронное правительство
  • Корпоративное управление
  • Финансовые рынки
  • Обобщение мониторинга хода реализации государственных программ Российской Федерации, ежеквартальные и годовые сводные доклады
  • Общественный совет
  • Инновации
  • Природопользование
  • Естественные монополии
  • Приватизация федерального имущества
  • Социально ориентированные некоммерческие организации
  • Эффективное управление государственным имуществом
  • Экономика социальной сферы
  • Развитие экономики регионов
  • Институты развития
  • Нормативное и методологическое обеспечение разработки, реализации и оценки эффективности государственных программ
  • Государственно-частное партнерство
  • Общероссийские классификаторы, закрепленные за Минэкономразвития России
  • Стратегическое и территориальное планирование
  • Перспективное пространственное планирование
  • Антикризисные мероприятия регионов
  • Развитие межрегионального и приграничного сотрудничества
  • Социально-экономическое развитие Арктической зоны Российской Федерации
  • Мониторинг хода реализации государственных программ Российской Федерации
  • Свободная экономическая зона на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя
  • Международное инвестиционное сотрудничество
  • Налогообложение
  • Привлечение и сопровождение инвестиций
  • Улучшение бизнес-среды
  • Правительственная комиссия по импортозамещению
  • Информационное обеспечение процессов разработки и реализации государственных программ
  • Прогнозирование параметров сектора государственного управления
  • Евразийская интеграция
  • Подготовка управленческих кадров
  • Анализ социально-экономической эффективности государственных программ Российской Федерации
  • Мониторинг степени внедрения и эффективности использования спутниковых навигационных технологий

Письмо № Д23и-1663 от 16 апреля 2015 г. по вопросам снятия с государственного кадастрового учета здания на основании решения собственника об уничтожении имущества (сносе, демонтаже), подготовки акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел в пределах своей компетенции обращение сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

Снос и демонтаж зданий градостроительным законодательством рассматриваются как разновидность строительной деятельности.

При этом порядок сноса и демонтажа объектов капитального строительства регулируется законодательством субъектов Российской Федерации. В этой связи необходимо отметить, что постановлением Госсроя России от 5 ноября 1997 г. № 18-65 утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации, согласно которому орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений (пункт 3).

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) определены основания прекращения права собственности, субъектами которого могут выступать физические лица и организации, независимо от форм собственности (юридические лица), а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в лице их уполномоченных органов.

С учетом изложенного, а также положений статьи 209 ГК РФ, право собственности может быть прекращено на основании решения собственника (собственников, в случае общей собственности) об уничтожении имущества, что применительно к объектам капитально строительства является сносом, демонтажем такого объектом.

Следует отметить, что под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника. При этом прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым.

Например, если в результате пожара, оползня, наводнения или иного стихийного бедствия здания были разрушены частично, то в данном случае произойдет изменение свойств объекта недвижимости, а не его уничтожение или гибель. Дальнейшая судьба объекта недвижимости будет зависеть от собственника пострадавшего имущества, который может принять решение о восстановлении объекта недвижимого имущества, его сносе, и прекращении права собственности на него.

Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкция, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.

В этой связи снос объекта осуществляется, как правило, с привлечением специализированных организаций с заключением соответствующих договоров (договоров с инженерными службами об отключении сносимых зданий от инженерных сетей, договоров подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса) и подписанием актов выполненных работ по договорам, подтверждающих их исполнение.

Кроме того, Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее – Положение) снос (демонтаж) объекта или части объекта капитального строительства рассматривается в качестве отдельного этапа строительства (пункты 1, 8, 10 Положения), в отношении которого выполняется «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства», состав и требования к которому предусмотрены пунктом 24 Положения.

Комплексный анализ законодательства субъектов Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что основанием для сноса (демонтажа) объекта капитального строительства является распоряжение органа местного самоуправления о сносе такого объекта, которым, в том числе определяется порядок и сроки осуществления сноса такого объекта.

Читать еще:  Что главнее указ президента или федеральный закон

Перечень документов, необходимых для согласования органом местного самоуправления решения о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства определяется в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, в частности к таким документам относятся: решение собственника о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу такого объекта, копии договоров подряда на осуществление работ по сносу (демонтажу), а также утилизации отходов.

С учетом изложенного, осуществление самовольного сноса объектов капитального строительства не допускается.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существовании помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Необходимо обратить внимание, что фактический снос (демонтаж) объекта недвижимости предшествует проведению кадастровых работ с целью подтверждения прекращения существования такого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 Требований к подготовке акта обследования, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 627 (далее – Требования), акт обследования подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости. Указанные документы включаются в состав приложения к акту обследования.

Согласно пункту 9 Требований в строку «Перечень документов, использованных при подготовке Акта обследования» вносятся сведения о наименовании и реквизитах документов, включенных в состав приложения к акту обследования. Указанный перечень документов, является открытым, однако, такие документы должны включать информацию, позволяющую идентифицировать объект недвижимости.

Таким образом, кадастровый инженер при подготовке акта обследования использует документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости, к которым можно отнести, например, копию распоряжения органа местного самоуправления о сносе здания, копию закрытого ордера на производства работ по сносу, копии актов приемки выполненных работ по договорам подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса и т.п.

В соответствии с частью 6 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с государственного кадастрового учета зданий вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, а также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

Согласно части 2 статьи 16 Закона о кадастре снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов. В соответствии с пунктами 4, 6 части 1 статьи 22 Закона о кадастре необходимым для снятия с государственного кадастрового учета документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости является акт обследования с приложением копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

При этом законодательством Российской Федерации не установлен порядок снятия с государственного кадастрового учета объектов, не отвечающих требованиям, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. не являющихся объектами недвижимости, но учтенных в качестве таковых.

Необходимо также отметить, что статьей 8.18 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» за производство самовольного сноса зданий, расположенных на территории города Москвы, предусмотрена административная ответственность.

Если недвижимость прекратила существовать: что с налогом на имущество?

Нередко случается, что недвижимость разрушилась от старости, сгорела и т. п. В письме от 14 ноября 2018 года № БС-4-21/22148 ФНС России рассказала об основаниях прекращения исчисления налога на имущество физических лиц в связи с гибелью или уничтожением недвижимости как объекта налогообложения. Это налоговые последствия прекращения существования объекта недвижимости.

Причины изменений

Недвижимость, принадлежащая физлицу, может прекратить своё существование по разным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, уничтожения пожаром и т. д.

Общий подход

Инспекция исчисляет налог на имущество физлиц на основании сведений об объектах недвижимости, которые представляют ей органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Чтобы внести изменения в Единый госреестр недвижимости в связи с прекращением существования объекта, заинтересованные лица подают в органы Росреестра акт обследования. В нем кадастровый инженер подтверждает так называемую гибель или уничтожение объекта капитального строительства.

Затем сведения о снятии объекта с кадастрового учета и прекращения прав на него органы Росреестра направляют в налоговую (форма «Сведения о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества»).

Что говорит закон

В случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В связи с этим в определении Верховного Суда России от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064 по делу № А40-154449/2017 указано, что право на недвижимую вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. При этом налогообложение прекратившего существование объекта недвижимости (снесенного здания) неправомерно независимо от момента снятия его с кадастрового учета и госрегистрации прекращения права на него (прекращение существования здания в этом деле подтверждено актом обследования, не опровергнутым ИФНС).

Заявление плательщика как дополнительное основание

Но до поступления в ИФНС указанных сведений может пройти много времени. Поэтому факт уничтожения (утраты физических свойств) объекта капстроительства может устанавливать также соответствующее заявление налогоплательщика или его представителя.

Его рекомендованную форму ФНС привела в том же письме от 14.11.2018 № БС-4-21/22148.

В нем должна быть информация о гибели или уничтожении объекта недвижимости, а также приложены подтверждающие документы. Например:

  • справка местной администрации о гибели объекта из-за стихийного бедствия;
  • справка органов госпожнадзора;
  • вступившее в силу постановление суда;
  • акт обследования;
  • заключение организации государственного учета жилищного фонда (БТИ) о сносе объекта и т. п.

Скачать заявление о гибели или уничтожении объекта по налогу на имущество физлиц.

В этом случае для прекращения исчисления налога ФНС считает возможным применять может применять порядок, предусмотренный п. 5 ст. 408 НК РФ. При этом дату прекращения права собственности на объект устанавливают налоговики по результатам рассмотрения документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимого имущества.

Если право собственности прекращено после 15-го числа соответствующего месяца, месяц прекращения указанного права принимают за полный месяц.

Если прекращение права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц прекращения не учитывают при определении коэффициента.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector