Земля как объект недвижимости

Земля как особенный объект недвижимости (стр. 1 из 3)

Государственный комитет Российской Федерации по высшему образованию

Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова

Кафедра экономики и управления в строительстве

Реферат на тему:

«Земля как особенный объект недвижимости»

студентка 1 курса ИЭФ 712 гр.

Лебедева Анна Владимировна

Носов Сергей Иванович

«Покупайте землю — ее больше не делают!» — этот известный афоризм отражает суть данного реферата. Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. В проделанной работе раскрывается вся суть понятия «Земля — объект недвижимости» с точки зрения экономических и юридических факторов.

1. Понятие земли как объекта недвижимости

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

· промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

· особо охраняемых природных территорий и объектов;

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра.

Он содержит такие сведения, как:

— категория земель и их разрешенное использование;

— описание границ участков, их отдельных частей;

— зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

— экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

— качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;

— наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.

2. Юридические аспекты

В соответствии с Земельным Кодексом РФ существует несколько форм права на землю, а именно:

— право постоянного (бессрочного) пользования;

— право пожизненного наследуемого владения;

— безвозмездное срочное пользование

Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50%, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.

Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.

Прекращение прав на землю

Согласно статье 44. ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством. Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.

Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:

— участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданскогокодекса РФ);

— участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).

К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.

Документы на землю

Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:

— свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления;

— государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;

— свидетельство о праве собственности на землю;

— договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.

Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.

Согласно Земельному Кодексу РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ плательщики земельного налога — организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.

При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.

Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%. В Москве и крупных городах Московского региона налог на землю под частными домами может достигать 2 тысяч рублей с сотки. Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка.

Размер арендной платы — существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.

Земельный участок как объект недвижимого имущества

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка (ст. 1 Закона о земельном кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Понятие «земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности» *(284).

Читать еще:  Как можно получить гражданство РФ

Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества.

При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р *(285), была сформулирована идеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главных своих целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7 Программы).

Реализация этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 упомянутого кодекса земельное законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, несмотря на провозглашенный принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая судьба здания определяет юридическую судьбу земельного участка, на котором оно расположено. При этом практика предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. К таким причинам относятся следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколь-нибудь последовательно» *(286).

Другая критика, адресованная законодателю, связана с разрешением оборота частей земельных участков. Часть земельного участка, строго говоря, не является самостоятельным объектом права. В том случае, если собственник решил продать часть земельного участка, он должен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновь образованного земельного участка и только после этого его отчуждать. Очевидно, что в законодательстве должны быть исключены все упоминания о возможности оборота частей земельного участка. Впрочем, судебно-арбитражная практика встает на пути свободного оборота частей земельного участка. Так, по одному из дел, рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что самостоятельная регистрация земельных участков как объектов недвижимости допускается лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров. Подчеркнув, что законность предоставления права на долю в пользовании земельным участком сама по себе не является основанием для регистрации такого права в едином государственном реестре прав, суд воспрепятствовал дальнейшему фактическому обороту части земельного участка *(287).

Земельные участки — это. Земельные участки как объекты недвижимости

Жизнь человека связана с землей. На ней стоят дома, растут плоды. Есть много ответов на вопрос о том, что такое земельный участок. Это понятие может растолковываться по-разному. Сделки с землей выполняются на основе законодательства.

Земля и участок

Землей в широком смысле называют планету, на которой проживают все люди. Это окружающий мир с разным ландшафтом, населенный растениями, животными, человеком. Но такое определение не предполагает ее использование в хозяйственной деятельности.

В Земельном праве землей называют поверхность планеты или природный ресурс, который применяется в народном хозяйстве (Земельное право 1.1). Ее недра позволяют добывать полезные ископаемые, на поверхности выполняется строительство, работы сельскохозяйственной сферы.

Учитывая закон, что такое земельные участки? Определение позволяет расшифровать это понятие более полно. Поскольку земля является чей-то собственностью, то все сделки по ней регулируются государством. Земельные участки – это часть поверхности, обладающей месторасположением, статусом, площадью. Информация о них есть в ЕГРП и кадастре. Не вся земля применяется в хозяйстве, а только некоторые части, наделы. Участки бывают неделимыми и делимыми.

Как объект недвижимости

В законодательстве расшифровываются земельные участки как объекты недвижимости. В статье 11 Конституции обозначено, что земля считается общенародной собственностью. При этом она является государственной, муниципальной или частной собственностью. Земельный участок можно продавать, покупать, передавать другим лицам.

В России есть 2 вида земли: не поступающие в оборот участки и те, которые являются объектом недвижимости. Переходя в оборот, участок обретает цену и становится товаром. Земельный участок следует использовать по назначению. К примеру, он может быть предназначен для строительства. При использовании в других целях предусмотрена ответственность. Чтобы участок стал недвижимостью, кроме стоимости у него должны быть некоторые признаки.

По ним определяется то, что это земельный участок. Характеристики у него следующие:

  • кадастровый номер;
  • номера всех частей участка;
  • адрес;
  • реквизиты собственника;
  • находящиеся на участке постройки;
  • границы участка;
  • статус участка.

Считается ли вещью

По статье 130 ГК РФ, земельные участки – это недвижимая вещь, с которой выполняются различные сделки. В связи с этим возникают разные последствия, имущественные права. Декларированные земельные участки – это территории, площадь и границы которого не определены так, как это требует закон. После межевания и установления площади он будет в категории уточненных.

Объект оценки

Вся земля, используемая в народном хозяйстве, является финансовым инструментом, поскольку она приносит доход. Причем рассматривается она в виде отдельного участка или части объекта недвижимости. При оценке учитывается предназначение:

  • добыча полезных ископаемых;
  • сельскохозяйственная работа;
  • лесное хозяйство;
  • развитие экономической и социальной сферы;
  • формирование среды для проживания населения;
  • экологическая безопасность.

Лесная территория

В Лесном кодексе (гл. 1 статья 7) указано, что земельные участки – это то же самое, что и лесные. Односторонняя сделка выполняется по решению одной стороны. Это может быть составление завещания.

В Конституции сказано, что земля считается общенародным достоянием. Земельный участок может принадлежать конкретному человеку. Он станет недвижимым имуществом после постановки на учет и получения кадастрового номера. После этого есть право выполнения различных действий – продажи, сдачи в аренду.

Каждый земельный участок имеет свою категорию использования. Это обязательно должно фиксироваться в документации, она устанавливает вид деятельности, который может выполняться на этой земле. Встречаются следующие группы:

  • с/х;
  • жилая застройка;
  • общественная;
  • деловая;
  • отдыха.

Территория может быть особо охраняемой, лесной, водной. Существует еще много участков. Полный их список находится в Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г. В частной собственности может быть земельный участок для сельского хозяйства, возведения строений, личного хозяйства.

Сельскохозяйственная отрасль

На такой территории разрешено вести хозяйственную деятельность, которая позволит:

  • выращивать культуры;
  • производить зерновые;
  • получать плоды, ягоды;
  • выращивать животных;
  • разводить пчел.

Для каждого хозяйства требуется сооружение определенных построек. На такой территории можно организовать свой бизнес.

Дачное строительство

Может использоваться земельный участок под застройку. На этой территории разрешено выращивать культуры для личного потребления. Иногда требуется получение регистрации, а когда-то нет. Все зависит от месторасположения территории.

Жилищное строительство

На территориях ИЖС возводятся жилые дома. Разделять на квартиры не нужно. Высота дома не может превышать 3 этажей. Кроме частных владений, могут быть хозяйственные постройки, например, гаражи. Возможно размещение подсобных сооружений, плодовых деревьев, сельскохозяйственных культур. Но это вероятно только с наличием дома. Создать только гараж или возвести сад при отсутствии жилья не получится.

Личное хозяйство

Что такое земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства? Это территория для разведения сада, огорода, выращивания сельскохозяйственных растений. Постройка объектов не возбраняется, к тому же не нужно получать разрешение на строительство. Но если земля расположена в одном населенном пункте, разрешение можно получить. Если же участок расположен за границами поселения, то на нем можно возвести жилую постройку, а вот прописаться там не получится.

Фермерское хозяйство

Некоторые земли предназначены для крестьянско-фермерского хозяйства. Причем выполнять работу должен именно собственник. Это может быть разведение скота или птицы, выращивание деревьев, овощей. Владелец должен иметь статус ИП.

Ограничения в оборотоспособности

Это понятие подразумевает возможность отчуждения или перехода от одного лица к другому. А ограничения значат, что по некоторым причинам земля ограничена в использовании или изъятии из оборота. Такое имущество не может участвовать в сделках по предоставлению в частную собственность. Это относится к участкам:

  • охраняемой территории;
  • лесного фонда;
  • муниципальным территориям;
  • для нужд связи и оборонной сферы.
Читать еще:  Что можно узнать по кадастровому номеру участка

Весь список ограничений указан в Земельном кодексе РФ (статья 27).

Виды сделок

Предметом сделки может быть определенный объект, поэтому к договору прилагается кадастровый паспорт. При несоблюдении этой нормы процедура будет признана недействительной. Нотариальное заверение обязательно при завещании, ипотеке, ренте. В остальных ситуациях это выполняется по желанию сторон.

Самой распространенной сделкой является купля-продажа. Закон предусматривает и другие процедуры по отчуждению участков, например:

  • залог по ипотеке;
  • мена земли;
  • сдача в аренду;
  • вклад в уставной капитал;
  • доверительное управление землей;
  • передача в наследство, в дар.

Все нормы, относящиеся к недвижимости, относятся к земле. Но есть особенности сделок с участками, ограничивающими права владельцев и пользователей. Сделка по приобретению земли не предоставляет право изменения ее целевого назначения. Все ограничения сохраняются с переходом права собственности.

Земля и сооружения, возведенные на ней, неотделимы друг от друга. Если у них один владелец, то раздельная продажа запрещена. Покупка недвижимости предоставляет право собственнику на приватизацию земли и объектов.

Условием сделки купли-продажи считается стоимость, которая не должна быть выше кадастровой цены участка. Если продается недвижимое имущество, которое является государственной собственностью, то цена определяется уполномоченными органами. Сделка по продаже участка будет признана недействительной, если не были учтены интересы собственников. При наличии нескольких хозяев земля является неделимой.

Сделки с недвижимостью считаются рискованными. Желательно их осуществлять в сопровождении с профессиональными юристами, что позволит не допустить многие проблемы. Земля считается инвестиционным объектом, и поэтому мошенничество с ней не редкость.

Оформление сделок

Законное оформление предполагает государственную регистрацию договора по сделке и перехода прав. Но по сравнению с другим имуществом процедурам предшествует длительное оформление участка. Вместе с договором должен быть кадастровый паспорт. Он нужен из-за геодезических работ, перехода прав, если выполняется сделка купли-продажи.

Если право не зарегистрировано, то владельцем будет считаться продавец. Подтвердит это запись в ЕГРП. Чтобы расторгнуть такой договор, требуется оформить соглашение. Тогда в реестре появится запись о прекращении сделки. Свидетельство о праве подтверждает законность владения участком. При расторжении такого договора в соглашении надо указывать информацию о возврате имущества и регистрации перехода права. Это требуется учитывать с подачей заявления в суд.

Земельные участки являются чьей-то собственностью. Необходимо учитывать назначение земли перед ее приобретением. Участки могут передаваться в наследство, сдаваться в аренду. Все сделки с ними выполняются на основе норм законодательства.

Земля, как объект недвижимости приносящей предпринимательский доход

Пехов Борис Михайлович, Аспирант Сибирской государственной автомобильно-дорожной академии, Россия

Иванов Виталий Николаевич, Доктор технических наук, профессор. Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия, Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации — от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

С точки зрения экономической теории земля является одним из основных факторов производства, включающим все используемые в производственном процессе природные блага (земля, вода, полезные ископаемые и т.д.), который для того, чтобы стать производительным должен соединяться с трудом и капиталом.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Все перечисленные виды земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий [1].

Земельный участок как объект недвижимости

По мнению авторов, наибольшую ценность земля представляет как объект недвижимости, поскольку ее стоимость имеет тенденцию не только к сохранению, но и к росту. Особенно остро данная тенденция наблюдается в крупных городах, где в результате дефицита недвижимости появляется соответствующий дефицит земли, что соответственно приводит к росту её стоимости.

Анализируя подходы к определению экономической категории «рынок» и более конкретное определение рынка недвижимости, а так же учитывая российский опыт по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью и операций по финансированию и управлению в области недвижимости, а также их информационное обеспечение.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земельных участков.

В статье 11.1 Земельного кодекса РФ дается понятие земельного участка: это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, земельный участок относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок [1]. Купля-продажа земельных участков, как объектов недвижимости – это движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

Статистические данные по сделкам с землей

Информационной основой исследования рыночного оборота земель является статистическая земельная отчетность, которая включает следующие разделы:

– аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы и с арендной платой в твердой сумме платежей;

– продажа и выкуп земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления; продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами;

– прочие сделки с землей.

Основные операции с землей (аренда, продажа) совершаются на земельном рынке, который можно соотнести с деятельностью заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земельный участок. В России такая деятельность охватывает два сектора земельного фонда: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и в собственности юридических лиц и граждан. Поэтому на рынке земли целесообразно выделить государственный и частный секторы.

Анализ статистических данных [2, 3] за период с 2004 по 2008 год (см. табл. на с. 121) показал, что формирование рынка земельных участков и их ввод в экономический оборот в качестве основных производственных фондов идет достаточно высокими темпами.

Это выражается в следующих фактах:

В государственном секторе произошел значительный рост продаж:

– государственных и муниципальных земель, составил 94,20%.

– прав аренды государственных и муниципальных земель, составил 117,05%.

В частном секторе:

– количество сделок между гражданами и юридическими лицами возросло на 41,48%;

– количество залоговых операций с земельными участками возросло на 372,82%;

– купля-продажа земли гражданами и юридически- ми лицами на 32,20%.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от ряда факторов, к которым можно отнести: престижность местности и наличие поблизости водоемов или лесного массива; удаленность от города; дальнейшая цель использования участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства).

Субъекты рынка недвижимости и кадастровые инженеры

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, с одной стороны, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица), с другой стороны, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Следует отметить, что особое место среди продавцов недвижимости занимают строительные организации, имеющие возможность самостоятельно продавать построенные объекты недвижимости и земли на которых они расположены, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости [4], создан институт кадастровых инженеров. В настоящее время кадастровый инженер является новым субъектом не только российского предпринимательства, но и рынка земли, он должен проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет.

Участниками рынка недвижимости также являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости, которые в основном специализируются на двух сегментах: рынки жилья и коммерческой недвижимости. Что касается рынка земельных участков, то они не имеют права осуществлять кадастровую деятельность, их функции сводятся к оказанию помощи в оформлении земельных участков. Основным недостатком данных организаций, на рынке земельных участков относительно кадастровых инженеров, является то, что они не подготавливают технической документации, а выполняют посредническую функцию, что приводит к удорожанию стоимости работ и увеличению времени по оформлению земельных участков.

Источники предпринимательского дохода

Предпринимательский доход от использования земли, как объект недвижимости можно получить за счет:

– продажи земельного участка или его части новому собственнику по рыночной стоимости;

– сдачи в аренду и получении арендной платы различными способами (первоначальный платеж за право заключения договора аренды на основе земельного тендера, ежегодная или ежемесячная фиксированная арендная плата с индексацией, ежеквартальные или ежегодные платежи арендатора в процентах от дохода предпринимательской деятельности на арендованной земле);

Читать еще:  Что такое гтд на авто

– оказание услуг по подготовке пакета документов для оформления земельного участка и регистрации права собственности на него;

– развертывание собственного предпринимательского проекта при наиболее эффективном использовании выгодно расположенных, частей выкупленной земли;

– эмиссионный доход от выпуска и реализации акций при увеличении уставного капитала за счет включения стоимости земли.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале


Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Земля как объект недвижимости

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) — кодифицированный нормативно-правовой акт, являющийся основным источником земельного права в России.

Согласно статье 65 Земельного кодекса ( ЗК РФ 2016 ):
— Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
— Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По новым правилам, земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. (Земельный кадастр — это установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель: техническое, экономическое и правовое описания.) Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка. А если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:

— совершения сделки с единым объектом недвижимости; — вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
— определения начальной цены земельного участка на торгах;
— изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
— получения кредита под залог объектов недвижимости;
— внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
— определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
— разработки и осуществления инвестиционных проектов;
— в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:

-правоустанавливающий документ на земельный участок;
— кадастровый план земельного участка;
— площадь земельного участка;
— сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
— разрешенное использование;
— сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
— сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
— при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.
При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках. В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

Земельная ипотека

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. А если еще под нее и денег дадут. Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки. Собственно, ипотека (в переводе с греческого «залог, заклад») — это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Как-то само собой разумеется, что недвижимость — это прежде всего здания, сооружения, дома, постройки. То есть все, что связано фундаментом с землей. А сама земля? Что может быть «недвижимей»? Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Это и не удивительно. Есть приоритеты. В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы: — земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности; — земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. Не могут являться предметом ипотеки: — участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации; — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; — части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом. Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег. Да и сама законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы — предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами. Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка. Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются: — формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков; — выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств; — привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов; — формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки. Для запуска ипотеки под залог земли в стране создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов. Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли — подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости — после введения его в эксплуатацию — оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро. Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки. Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет. Но процесс, как говорится, уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики — участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector