Коммерческая недвижимость что это

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

  • Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое «Коммерческая недвижимость» в других словарях:

Коммерческая недвижимость — (commercial real estate) — недвижимость, предназначенная для коммерческого использования — напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. ( Дефиниция МСО) … Экономико-математический словарь

коммерческая недвижимость — Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. ( Дефиниция МСО) [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN commercial real estate … Справочник технического переводчика

Недвижимость — (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание – это вид имущества,… … Энциклопедия инвестора

коммерческая собственность — Объекты недвижимой собственности, приносящие доход, например: офисные здания, рестораны, торговые центры, отели, промышленные парки (территории, где размещаются или будут размешены промышленные предприятия), складские помещения и оптовые базы,… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Торговая недвижимость — Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия

Жилая недвижимость — (residential property) недвижимость, большая часть (в США, по крайней мере 80%) доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. Мотели и гостиницы не относятся к жилой недвижимости. Из этого следует, что… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Липецк — У этого термина существуют и другие значения, см. Липецк (значения). Город Липецк … Википедия

Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора

Тверь — У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия

Finstar Properties — Тип Публичная компания Расположение … Википедия

Коммерческая недвижимость что это

Начнем с того, что в российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость» не существует. Это порождает много вопросов в отношении того, признавать ту или иную сделку предпринимательской или нет. Между тем, четкое определение статуса приобретаемой площади крайне важно, поскольку влияет на такие вопросы, как налогообложение, порядок совершения сделки, юридические последствия и др.

Условно говоря, приобретение КН необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы приобретенный объект давал прибыль, им необходимо управлять на постоянной основе. В данной статье мы не будем касаться земельных участков, воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту или порту.
Перечислим наиболее распространенные.

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • апартаменты;
  • бизнес-центры и офисы и проч.

Чем коммерческая площадь отличается от жилой

Сдача и приобретение в аренду

Жилой фонд используется гражданами, как правило, для себя, в целях длительного проживания. В этом случае логично стремление граждан приобретать жилье в собственность. Во втором случае, цель собственника – постоянное получение прибыли. Это достигается не разовой сделкой купли-продажи, а регулярной сдачей объекта во временное владение и пользование. Приобретение КН с целью последующей продажи выгодно, как правило, на этапе проекта или строительства. С другой стороны, ввиду высокой стоимости такой недвижимости, вторая сторона договора может позволить себе только аренду, но не покупку. К тому же, в случае обнаружения более выгодного месторасположения или условий контракта, владелец бизнеса может относительно легко сменить фактический адрес своей организации.

К примеру, Сбербанк предлагает к рассмотрению свои площади (перечень указан на сайте) для целей продажи и сдачи во временное владение и пользование по всей территории России. Как уточняется на сайте, «Сбербанк располагает уникальной базой объектов офисного, складского, торгового, жилого и других назначений, которые могут быть использованы в различных видах бизнеса». Разумеется, в каждом правиле есть свои исключения, и отдельным компаниям недвижимость проще приобрести в собственность. К примеру, в 1990-е г. «Лукойл» купил здание в Москве на Сретенском бульваре, 11. Изначально оно проектировалось для министерства электронной промышленности СССР.

Цель: получение прибыли

Окупаемость

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем, не окупается. В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др. Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет.

В период экономического кризиса спрос на нее падает, следовательно, сроки возврата вложений (если она была приобретена ранее) могут увеличиться. С другой стороны, из-за общего падения спроса, а следовательно, цены, стагнация — хорошее время для приобретения такого рода недвижимости. Несмотря на то, что последнее время инвестировать в КН стало гораздо более выгодно, чем в жилую, следует помнить «об обратной стороне медали»: данного капиталовложения.

  • более высокий порог входа (при прочих равных параметрах);
  • низкaя ликвиднocть oбъeктoв;
  • необходимость в пocтoяннoм упpaвлeнии.

5 групп коммерческой недвижимости по сферам деятельности

Торговые помещения

Используются для организации процесса продажи товаров и услуг (опт и розница). Это магазины, павильоны, выставочные залы, аптеки, автосалоны, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры и др.
Считаются наиболее прибыльными, по сравнению с другими видами. Основное преимущество перед второй популярной категорией (офисами) – это масштабы торговых площадей.

Крупнейшими торговыми центрами мира являются:

  • New South China mall (г. Дунгуань, Китай, 2005 год). Торговый центр был построен в 2005 году и занимает площадь 892 000 кв метра. Под крышей «New South China mall» расположено 2350 магазинов. Мировая торговая достопримечательность разделена на семь тематическиx зон, представляющих различные города мира.
  • SM Supermalls (г. Тяньцзинь, Китай). Торговый комплекс занимает общую площадь 565 000 кв метров, в нем работает более 3500 магазинов.
  • Авиапарк (Москва, Россия, 2014 год). Крупнейший в Европе торговый центр, общей площадью более 400 000 кв. метров. Особенность Авиапарка – океанариум, а также самый высокий цилиндрический аквариум в мире.

Офисная недвижимость

Классы офисных помещений

Производственно-складские сооружения

Важное звено от момента изготовления товара до момента его доставки конечному потребителю. Сюда относятся помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом. Используются для хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции и др.

С точки зрения инвестиций это наименее интересная группа, поскольку приносят наименьшую прибыль. Тем не менее, последнее время к складской недвижимости увеличивается интерес.

Пример крупнейших сделок последних лет:

  • Подписание соглашения о строительстве второго мега-склада (площадь 140 тыс кв метров) на севере Московской области между девелопером PNK Group и Леруа-Мерлен.
  • Покупка «Детским миром» еще одного здания в логистическом парке PNK Парк Бекасово. Общая площадь складских помещений – 130 тыс кв метров. Это основной хаб ритейлера, откуда товары развозятся по магазинам Москвы и других городов России.
  • Аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 тыс кв метров в складском комплексе «Северное Шереметьево». Кстати, это первая крупная сделка в сегменте здорового питания.
Читать еще:  Что значит обособленное подразделение организации

Гостиничная недвижимость

По данным CBRE

«Лидерами по росту среднего тарифа (ADR) в 2018 г. стали самые высокие сегменты рынка – люкс и верхний предел высокого ценового сегмента – рост тарифа 72% и 54% соответственно. В абсолютном значении показатель среднего тарифа люксовых отелей превысил 30 тыс. рублей, отелей верхнего предела высокого ценового сегмента составил около 16 тыс. рублей. Что касается показателей загрузки, то лидером предсказуемо являются высокий и верхний пределы среднего ценового сегмента — +8% и +12% соответственно. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2018 увеличился приблизительно на 5% и составил около 77%/ 2019 год, очевидно, ожидает снижение операционных показателей, в первую очередь, тарифа относительно цифр 2018 года». Информация взята из источника: https://ardexpert.ru/article/14527

В целом, по данным CBRE, в России за 2018 год было введено в эксплуатацию 30 отелей (более 5 тысяч номеров). При этом новые гостиницы открывались не только в городах, где проходил Чемпионат мира по футболу, но и в других. Это, к примеру, Архангельск, Новороссийск, Елабуга, Ульяновск и др. Особенно заметны показатели международного гостиничного оператора Azimut Hotels: 9 новых гостиниц в разных городах России ( свыше 1 350 номеров).

В 2019 году в Москве и регионах запланировано к открытию 14 средств размещения с общим номерным фондом около 3 000 номеров. Среди них 5 в Москве (Crowne Plaza Park Huaming, Four Points by Sheraton Moscow Vnukovo, AC Hotels Marriott Moscow, Hampton by Hilton Rogozhsky Val, Holiday Inn Express Бауманская) и остальные в регионах: в Благовещенске (Mercure), Краснодаре (Marriott, Four Points by Sheraton), Сочи (2 отеля Courtyard by Marriott), Ростове-на-Дону (Courtyard by Marriott), Перми (Holiday Inn), Екатеринбурге (Hyatt Place).

Универсальные объекты

Как формируется стоимость

  1. Самый главный фактор, влияющий на ценообразование – это макроэкономическая ситуация. Чем она благоприятней, тем выше спрос, следовательно, выше цены. И наоборот.
  2. Тем не менее, ситуация в разных группах КН может различаться. Так, в связи с ухудшением экономической ситуации в России торговая и офисная недвижимость «проседает», в то время как складская показывает рост.
  3. Другим важным фактором является месторасположение: чем ближе объект находится к деловому центру, тем его стоимость выше. Причем этот фактор является не постоянным, а плавающим, поскольку географически деловой центр может меняться. Пример – строительство в Москве бизнес-корпусов в районе бывшей промзоны – Даниловской мануфактуры (2006-2016 гг).
  4. Но даже в одной локации цены на КН могут различаться. К примеру, аренда площади под розничные магазины, находящиеся на «первой линии» от дороги, будет выше, чем на «второй».
  5. Удобная инфраструктура. Так, для складских помещений цена будет зависеть не только от площади и месторасположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
  6. Также для каждой группы КН существуют индивидуальные критерии, влияющие на ценообразование.

Налогообложение

Налог на имущество

Пришел на смену имущественному сбору в 2015 г и значительно увеличил налоговое бремя налогоплательщиков. В чем причина?

Ранее ставка рассчитывалась исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости, определяемой БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. Теперь за основу расчета принимается кадастровая стоимость,т.е рыночная стоимость, которая принимается во внимание при реализации имущества. В данном случае имеет значение расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района и другие факторы. Оценка проводится различными экспертными компаниями, а также Кадастровой палатой. Если налогоплательщик считает, что цена на его недвижимое имущество завышена, то он может написать заявление на пересмотр. Однако независимая оценка проводится за его собственный счет

Реформа по изменению типа оценки имущества проводилась постепенно, с каждым годом охватывая все новые сферы. К 2020 году планируется всю недвижимость (коммерческую и жилую) физических лиц (за исключением некоторых льготных категорий) и организаций перевести на кадастровую оценку. Перечень видов недвижимости, подлежащей оценке по новым правилам, установлен ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ. Логично, что размер налога вырастет существенно прежде всего для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов, поскольку они имеют наибольшую рыночную стоимость. Изначально ставка «по кадастру» была 1,2%, в 2018 году она достигла 2%. (правда, регионы могли установить ее в меньшем размере, на свое усмотрение)

А что в Москве

Примечательно, что в столице в 2018 года юридические лица уплачивали налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости, но с начала 2019 года также перейдут на 2%. Также Правительство Москвы утвердило расширенный Перечень торгово-офисных зданий (https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-pereche. ), подлежащих налогообложению по новой систему в 2019 году.

В Перечень вошло около 30 тысяч объектов недвижимости общей площадью почти 96 млн кв. метров. Это торговые, офисные здания и помещения, а также общественного питания и бытового обслуживания. Их суммарная площадь по сравнению с 2018 годом возросла на 8%. По официальным данным, расширение списка обусловлено плановой работой по выявлению объектов, соответствующих условиям налогообложения от кадастровой стоимости.

Важная информация о коммерческой недвижимости

Недвижимость можно условно разделить на три больших группы: это земельные участки, жилая недвижимость и коммерческая недвижимость.

Основная характеристика, отличающая коммерческую недвижимость от иной показывает, что всю ее используют тем или иным способом для получения дохода, прибыли в производственном, торговом, гостиничном или другом направлении бизнеса. Использовать такие помещения для жилья невозможно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Далее можно ознакомиться с фото коммерческих зданий:





Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.
  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Кто может быть собственником таких помещений?

Собственником таких помещений могут быть:

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида, но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

  • Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
  • Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
  • Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
  • Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
  • Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.
Читать еще:  Где делают кадастровый паспорт

Подробнее о прочитать о видах коммерческой недвижимости можно тут.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

  1. Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
  2. Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
  3. Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
  4. Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.
  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

Различия между ними можно выделить следующие:

  1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
  2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
  3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать здесь.

Налогообложение

В Налоговом Кодексе РФ (ст. 378.2) указаны особенности исчисления и уплаты налога таких объектов, определены предельные ставки. Конкретные же ставки налога для них устанавливаются местными властями в регионах. Чаще всего это максимально допустимые 2% от кадастровой стоимости.

Прочитать дополнительно о налоге на коммерческую недвижимость для ИП, физических и юридических лиц, можно в этом материале.

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание, внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать тут.

Управление

Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Прочитать о деталях сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью, можно здесь.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход. Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

Читать еще:  Как рассчитать остаток материнского капитала

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

площади, планировки, расположения на этаже;

качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

района и окружающей инфраструктуры;

наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Коммерческая недвижимость – объекты для получения прибыли

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector