Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду — все секреты

Не каждый предприниматель может позволить приобрести в собственность нежилое помещение для ведения дел, особенно в самом начале своей деятельности. А успешность такой деятельности в большой степени зависит от удачного места расположения помещения. Решение вопроса – аренда, поэтому склады, офисы, производственные помещения пользуются у бизнесменов спросом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как быстро найти арендатора?

Для того, чтобы быстро найти арендатора, первым делом нужно составить привлекательное объявление или коммерческое предложение. Необходимо подробно охарактеризовать свою недвижимость охарактеризовать: указать размеры, этажность, площадь, описать техническое состояние и оснащение, инфраструктуру, при этом акцент, конечно, нужно сделать на ее достоинства, но и недостатки тоже следует отметить.

Самые действенные способы поиска арендаторов следующие:

  • Размещение объявлений на интернет-ресурсах (специализированных) – это очень популярный и эффективный канал рекламы. Следует обязательно добавлять фотографии объекта недвижимости.
  • Поиск по своим знакомым – очень простой способ, но часто срабатывает быстрее других, так как круг общения предпринимателей подразумевает пересечение интересов в деловой сфере.
  • Рассылка коммерческого предложения по электронной почте – достаточно часто такие заведения, как рестораны, кафе, бары, магазины, салоны и другие подбирают помещения для открытия еще одной точки или же для переезда. Так как обычно адрес электронной почты владельцев бизнеса указывается на официальном сайте их компании, то совсем несложно сделать конкретную адресную рассылку.
  • Сотрудничество с агентством недвижимости – очень хороший способ, потому что у риэлторов имеются более широкие возможности рекламирования. К тому же, они в дальнейшем будут заниматься заключением сделки.

Чему уделить внимание?

Ценообразование

Для начала нужно ознакомиться с базой данных по коммерческой недвижимости, оценить рынок, сравнить цены. При этом нужно понимать, что при заключении реальных сделок суммы обычно немного снижаются.

После просмотра конкурентных предложений нужно провести сравнительный анализ по таким моментам:

  1. Класс здания.
  2. Окружающая застройка.
  3. Инфраструктура, обеспеченность парковкой.
  4. Дизайн общественных зон.
  5. Входная группа и другие параметры.

Если параметры данного объекта лучше, то, соответственно, и стоимость должна быть выше. Совсем уж низкая цена может насторожить потенциального арендатора. Детальнее о том, какие ставки аренды коммерческой недвижимости и как их рассчитать, читайте в нашей статье.

Конкурентные преимущества

Вполне реально можно ускорить сроки сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изменив качественные характеристики помещения. Возможны различные варианты:

  • Если помещение небольшое, можно проложить коммуникации и установить перегородки, тем самым сориентировать будущего арендатора – сколько рабочих мест возможно здесь разместить.
  • Если нет желания или возможностей заниматься отделкой объекта, то необходимо будет сделать адекватную компенсацию, ведь арендаторы не очень-то желают вкладывать свои средства в отделку арендуемого помещения.
  • При наличии офисной мебели не нужно пытаться на этом заработать дополнительно, она просто не будет востребована. Мебель предлагать следует бесплатно, просто в виде бонуса.
  • Если в здании располагаются несколько арендаторов, то можно предложить сервер в аренду (востребованная услуга). Естественно, серверная должна быть оборудована по всем правилам и нормам, предусмотренными для хранения и защиты информации.

Также преимуществом будет надежность собственника и прозрачность, то есть, долгосрочный прямой договор с учетом НДС, безналичная форма расчета, возможность учесть при налогообложении не только все суммы по договору, но и эксплуатационные платежи.

Бонусы и преференции

Обычно владельцы коммерческой недвижимости предпочитают не афишировать возможность предоставления различных бонусов и скидок. Все решается в индивидуальном порядке, например, если компания не может решиться на аренду помещения, можно предложить некоторые бонусы. Они также могут стать как раз решающим фактором для принятия положительного решения. Детальнее о правовых аспектах и выгодах аренды от собственника можно узнать тут.

Способы поиска целевой аудитории и какой выгоднее

Способы поиска могут быть самостоятельными или при помощи агентств недвижимости.

Самостоятельно

При самостоятельном поиске арендаторов, конечно же, времени затрачено будет достаточно много, даже если договор будет составлен отлично. В этом плане выгоднее обратиться к профессионалам (риэлторам).

Что касается цены, то выгоднее искать самостоятельно, затрат, естественно, меньше. Риски в этом случае могут быть такими:

  1. Непрофессионалу трудно может быть провести правильную оценку помещения, выявить его сильные и слабые стороны. А от этого зависит стоимость аренды.
  2. Возможно составление коммерческого предложения с учетом не всех важных нюансов.

При обращении к риэлторам можно заниматься другими делами, доверить поиск профессионалам.

С помощью риэлтора

Значительно экономится драгоценное время, так как у риэлторов есть свои наработанные базы и методы рекламы. Их услуги, конечно, нужно будет оплачивать, обычно сумма устанавливается в пределах комиссии от сдачи недвижимости.

Чтобы избежать рисков, с риэлтором нужно заключить договор о сотрудничестве и обратить внимание на нюансы:

  • В договор риэлторы всегда включают пункт о том, что собственник не может самостоятельно сдать свой объект, это означает, что риэлтор в любом случае получит вознаграждение.
  • Нельзя подписывать договор, пока не будет проверено, что риэлтор действует как юридическое лицо и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Кому отдать предпочтение?

При выборе арендаторов предпочтение стоит отдать юридическим лицам или ИП, это самые надежные категории, они обычно арендуют не первое помещение при расширении своего бизнеса.

Сдача же помещения физическим лицам небезопасна, так как они способны отказаться платить арендную плату, объявив, что нет денег или просто исчезнуть.

Возможные риски

Конечно, каждый собственник коммерческой недвижимости переживает за ее сохранность и состояние, ведь цель от сдачи в аренду – получение прибыли. Можно выделить основные риски арендодателей:

  1. Нецелевое пользование помещением. Например, арендатор указал в договоре, что помещение будет использоваться под склад, а на самом деле был открыт магазин.
  2. Повреждение имущества, то есть, возможна поломка оборудования, испорчен ремонт помещения и т.д.
  3. Отказ арендатора вносить арендную плату.

Детальнее о том, как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть в просак, мы рассказывали в этой статье.

Как правильно сдавать?

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду очень важно правильно подготовить всю нужную документацию:

  • составить коммерческое предложение;
  • подготовить договор аренды, в котором необходимо прописать подробно все условия сделки для обеих сторон;
  • составить акт приема-передачи помещения в аренду.

Коммерческое предложение по своей сути – это диалог с потенциальным арендатором, поэтому при его составлении нужно постараться представить себя на его месте. В результате должна получиться такая подача информации, которая точно привлекла бы и другого варианта уже искать не хотелось.

Предложения бывают:

  1. персонифицированными, то есть адресной направленности;
  2. не персонифицированными, то есть, адресованные всем.

При его составлении удобнее всего придерживаться следующей структуры:

  • Заголовок.
  • Суть предложения, здесь же нужно указать назначение сдаваемого помещения: офисное, промышленное, складское или торговое.
  • Точный адрес объекта.
  • Основные свойства и характеристики: площадь, наличие интернета и телефона, сигнализация, наличие парковки и т.д.
  • Указываются условия сотрудничества: стоимость аренды и что в нее входит, дополнительные услуги и дополнительные условия.
  • Преимущества данного предложения, это возможно: высокая проходимость, наличие известных фирм среди арендаторов или близость транспортных узлов.
  • Контактные данные.

Составление и заключение договора

Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (ст. 651 ГК РФ), в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. Дата и место его заключения.
  2. Полное наименование сторон сделки.
  3. Описание сути сделки, сроки.
  4. Регистрационные данные помещения (взять из свидетельства о праве собственности на объект).
  5. Размер арендной платы, а также четкий график и порядок внесения платежей.
  6. Дополнительные договоренности.
  7. Ответственность и права сторон.
  8. Следует также включить подробное описание состояния помещения на момент сдачи его в аренду, можно приложить фотоматериалы.
  9. Реквизиты и адреса сторон.
  • Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости
  • Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости

Какой лучше?

Договора могут быть:

  • долгосрочными – заключаются на срок более 1 года;
  • краткосрочными – заключаются на срок менее 1 года;
  • бессрочными – заключенными на неопределенный срок (такие договора чреваты тем, что его в любой момент можно расторгнуть, предупредив за месяц).

Лучше всего, конечно, заключать долгосрочные договора.

Нужно ли регистрировать и платить госпошлину?

Договор требует государственной регистрации в Росреестре в том случае, если он заключается на срок, превышающий один год. Считаться заключенным такой договор будет с момента его регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Как обезопасить себя?

Чтобы собственнику объекта недвижимости обезопасить себя, необходимо четко прописать в договоре все важные моменты и условия сделки: срок договора, размер арендной платы. Вносить стоит только правдивую информацию, пытаясь что-то выиграть на налогах, можно лишиться большего.

Ведь Гражданский Кодекс регулирует взаимоотношения сторон – участников сделки, предусматривает обязанности по содержанию имущества (ст. 616 ГК РФ), ответственность за использование арендного имущества не в соответствии с договором (ст 615 ГК РФ).

Акт приема-передачи помещения

Данный документ очень важен, ведь без него, по сути, договор аренды не будет считаться заключенным. Акт приема-передачи подтверждает сам факт передачи помещения от собственника арендатору, составлять его нужно в любом случае, даже если аренда коммерческой недвижимости совсем краткосрочная. В документе должны быть отражены следующие моменты:

  1. Указать фактический адрес нахождения, его кадастровый номер.
  2. Описать все технические характеристики сдаваемых площадей.
  3. Зафиксировать состояние помещений (как можно подробнее).
  4. Также можно приложить фотографии объекта (указав это отдельной строкой в акте).
  5. Проставляется дата факта передачи объекта недвижимости и подписи сторон.

Акт приема-передачи должен храниться вместе с договором аренды.

Заключение

Коммерческая недвижимость не должна простаивать, она должна работать и приносить доход своему владельцу. А чтобы доход этот был стабильным, вкладывать инвестиции нужно в ту коммерческую недвижимость, которая в дальнейшем всегда будет пользоваться спросом у арендаторов. Поэтому никогда не нужно торопиться с выбором, необходимо тщательно все проверять и просчитать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как сдать помещение в аренду

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Читать еще:  Что такое сктс на авто

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях, которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку, установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе:

  • площадь сдаваемого помещения;
  • существующая планировка;
  • состояние объекта;
  • наличие предметов мебели и коммуникаций;
  • месторасположение объекта;
  • наличие обустроенных парковок;
  • транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
  • трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов.

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах, коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e-mail. Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости.

Для сдачи помещения небольшой площади:

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

  1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
  2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади:

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

  • идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
  • адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
  • регистрационная информация;
  • срок действия договора;
  • размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро

Офисы, склады, производственные и свободного назначения помещения – все эти виды объектов пользуются спросом у предпринимателей, имеющих свое дело или только начинающих бизнес.

Чтобы коммерческие помещения не простаивали просто так, их владельцы часто решают сдавать в аренду. Как быстро найти клиента, заключить с ним сделку, а также всё о сроках аренды нежилого помещения в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Читать еще:  Что нужно чтобы снять авто с учета

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

На цену влияют такие факторы, как:

  • площадь;
  • планировка;
  • состояние ремонта;
  • наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
  • расположение;
  • наличие парковки;
  • доступность для клиентов бизнеса;
  • проходимость.
  • После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

    Поиск клиента

    Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

    В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

    При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

    Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

    1. Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
    2. Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах, например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.

    Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.

  • Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.
  • Презентация и подписание документа

    Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

    Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

    Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

    • личные данные съемщика и владельца;
    • адрес, площадь и технические характеристики;
    • регистрационные данные;
    • срок сдачи;
    • размер оплаты и порядок ее перечисления;

    В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

    Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

    Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

    Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

    Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

    Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

    Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

    Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

    Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

    Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

    Сроки аренды

    Срок действия договора аренды нежилого помещения — важный пункт. Он бывает трех видов.

  • Долгосрочный – год или более.
  • Краткосрочный – менее года.
  • На неопределенный срок.
  • Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

    Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

    При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

    Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

    Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

    Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.

    Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

    Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

    В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?

    Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости

    Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет , который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.

    На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы. В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей. Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.

    Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.

    Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.

    Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб. и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей. Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.

    Точнее, не мог до появления Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.

    Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?

    Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс. человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн. квадратных метров коммерческой недвижимости.

    Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы). В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.

    Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет. В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов. В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.

    Маркетинговый и аналитический инструмент

    После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.

    Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.

    Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями

    Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.

    Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг. С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.

    Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа. Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.

    Читать еще:  1102 ГК РФ комментарии

    Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени. К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора. Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.

    Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».

    Таким образом, Assis.ru полностью сместил акценты в понятиях «конкуренция» и «стоимость рекламы» на рынке коммерческой недвижимости. Он уравнял шансы, как крупнейших игроков, так и начинающих продавцов, и дал возможность любому быстро найти клиента при минимальных затратах.

    (499) 922-0673 Москва

    (812) 339-6168 Санкт-Петербург

    8 (800) 555-43-80 Регионы (бесплатный звонок)

    Как сдавать в аренду нежилое помещение?

    Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

    Законодательство

    Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

    Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

    Последовательность действий

    Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

    Подбор недвижимости

    Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

    Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

    Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

    Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

    Заключение договора

    К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

    1. документы о собственности;
    2. план помещения;
    3. уставные документы собственника.

    После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

    • оплаты коммунальных платежей;
    • размера арендной платы;
    • срока сдачи помещения;
    • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
    • проведения ремонтных работ;
    • условий расторжения договора.

    Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

    В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

    Подписание договора

    Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

    Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

    Передача помещения

    После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

    Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

    Содержание договора

    Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

    1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
    2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
    3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
    4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
    5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

    Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

    Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

    Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

    Существуют следующие особенности субаренды:

    • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
    • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
    • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

    Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

    1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
    2. Своевременность оплаты аренды.
    3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
    4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
    5. Составление передаточного акта с субарендатором.

    При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

    Необходимые документы

    По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

    • заявление установленного образца;
    • договор аренды со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт;
    • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
    • доверенность, если документы подает представитель;
    • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
    • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
    • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

    1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
    2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

    Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

    • УСН 6 % — с общего дохода;
    • УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

    Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

    1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
    2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
    3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

    Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

    Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

    Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

    В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

    Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

    Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

    Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector