Что такое ничтожная сделка с недвижимостью

Ничтожные сделки с недвижимостью

Рекомендую прочесть до конца.

Содержание статьи подробное:

Ничтожные сделки с недвижимостью

  • сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
  • сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • мнимая сделка;
  • притворная сделка;
  • сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).

1. Стороны заключают сделку не соответствующую законодательству

  • заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс просто по расписке, считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
  • Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
  • И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником недвижимости или законными представителями сторон.

Кто такие законные представители?

  • представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
  • родители детей, не достигших 14 лет
  • законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
  • законные опекуны недееспособных

2. Сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

  • С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
  • Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.

3. Мнимые и притворные сделки

  • мнимая сделка;
  • притворная сделка;
  • Продажа или дарение собственником своего имущества с целью избежать его изъятия за долги или конфискации в пользу государства (мнимая сделка)
  • Оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи(притворная сделка)

4. Сделки, совершенные малолетними.

  • Малолетние (дети до 14 лет) могут совершать сделки только в лице законных представителей.

5. Сделки, совершенные недееспособными.

Физическое лицо, достигшее 14 лет, признается недееспособным только по решению суда

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

Всё о ничтожных сделках

Иногда приходится заключать крайне невыгодные сделки, например, кредитные договоры. Когда приходит осознание, что совершение такой сделки нарушает права человека, нельзя просто уничтожить договор. Однако его можно отменить на законных основаниях, если сделку признать ничтожной.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожная сделка — это сделка, которая совершается с нарушением основных правил заключения сделок, то есть без соблюдения законодательных требований. Такие сделки являются недействительными.

Ничтожные сделки не порождают права и обязанности сторон

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Признаки ничтожной сделки

Ничтожная сделка может называться таковой, если присутствует один или несколько из следующих признаков:

  1. Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта.
  2. Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности.
  3. Мнимость сделки.
  4. Притворство.
  5. Отсутствие у человека надлежащей дееспособности.
  6. Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договоры.

Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая, на первый взгляд, во всём отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершённый по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Таким образом, если возникла необходимость доказать ничтожность сделки, то инициатором может быть любое лицо, чьи права или интересы нарушены при совершении этого договора. Иногда инициатором выступает государство в лице прокурора, если заключение ничтожной сделки повлекло за собой неблагоприятные последствия для общественности.

Законодательство РФ

Подробно порядок регулирования сделок и признание их недействительности регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Первая часть кодекса посвящена недействительным сделкам. Однако юристы при работе с такими договорами прибегают и к другим правовым актам:

  • Федеральный закон № 51-ФЗ (Гражданский кодекс РФ, ч.1);
  • п.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ;
  • ст.122 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
  • ст.39 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
  • постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996
Читать еще:  Как получить гражданство Словакии

С точки зрения российского законодательства, ничтожные сделки являются таковыми с самого начала и независимо от того, признаётся ли ничтожность через суд или нет. В этом содержится двоякость вопроса. Ведь если не доводить дело до суда, то стороны будут обмениваться правами и обязанностями на основании документа, не имеющего юридической силы, так как никто в договоре не укажет, что он является ничтожным. Поэтому некоторые юристы считают, что российские суды лояльны к таким сделкам, если они не приносят никому вреда или ущерба. Более того, если человек изначально знал о ничтожности, но не пресекал дальнейшие правовые отношения, основанные на ничтожной сделке, то суд не примет во внимание иск, инициированный этим человеком.

Ничтожность сделки может быть доказана в суде, но неоспаривание её через суд не отменяет ничтожности

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Примеры ничтожных сделок

К заключённым против правопорядка сделкам чаще всего относят те, которые заключаются под пристальным наблюдением со стороны исполнительной власти. Например, в случаях когда условия договора предусматривают, чтобы размер налога был наименьшим, инициатором становится налоговая служба. Кстати, если речь идёт о таком виде сделок, суд встаёт на сторону обвинителя.

Главным в мнимой сделке становится видимость сделки на бумаге, хотя стороны не получают прав и обязанностей в результате её заключения. Например, когда заёмщик, не желая возвращать кредит или другой долг, заключает мнимую сделку об отчуждении своего имущества, но продолжает единолично пользоваться и владеть собственностью. В таких случаях требовать отмены сделки может кредитор. Как правило, суд не отказывает кредиторам в удовлетворении исковых заявлений.

Если же говорить о договорах, основанных на недееспособности одного из его участников, то оспорить такую сделку проще, чем другие. Например, частые случаи, когда родственники, пользуясь недееспособностью своих престарелых родственников, совершают сделки с недвижимостью. Понятно, что при полной дееспособности старик мог отказать в подписании документа.

Как можно доказать ничтожность сделки

Точный порядок действий при доказывании ничтожности зависит от вида сделки. Например, если сделка заключена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, то пострадавшей стороне достаточно представить доказательства возраста участника и документы, подтверждающие факт совершения сделки этим лицом. А в сделках, совершённых с нарушением правопорядка, нужно доказать факт нарушения.

Суд — один из способов защитить свои права при ничтожной сделке

Перед тем как принять решение о составлении искового заявления, нужно внимательно изучить Федеральный закон № 51-ФЗ. Дело в том, что суд примет иск только в том случае, если законом не предусмотрены другие варианты защиты прав пострадавшего, и признание ничтожности является единственным способом обеспечения защиты прав.

Самыми спорными сделками становятся сделки, заключённые в ненадлежащей форме. Например, неправильное составление договора, отсутствие доверенности, просроченный паспорт, заявленный как удостоверяющий личность документ и т. д.

Видео: недействительность сделки по доверенности

Ответственность за проведение ничтожных сделок

Гражданский кодекс РФ предусматривает юридическую ответственность за проведение недействительных сделок. Как правило, при ничтожности сделки эта ответственность возлагается в виде реституции, суть которой содержится в возврате участников сделки в положение, предшествовавшее заключению договора.

Различают следующие случаи:

  • двусторонняя реституция (обе стороны возвращаются в исходное положение);
  • односторонняя реституция (в исходное положение возвращается только добросовестная сторона);
  • неприменение реституции (последствия сделки отменяются, но доходы и выгоды, полученные сторонами, направляются в пользу государства).

Ответственность назначается судом после принятия решения по иску. Суд может отменить только часть сделки, если остальная часть не идёт вразрез с буквой закона. А также суд может не отменять иск, даже если имеются весомые основания. Например, если одним из участников сделки является ребёнок до 14 лет, а отмена сделки не обеспечит благоприятность последствий сторонам.

В иске необходимо подробно описать обстоятельства заключения сделки

Сроки исковой давности по ничтожным сделкам

Гражданский кодекс РФ гласит, что срок давности по таким делам составляет 3 года. Отсчёт начинается со дня заключения сделки или со дня, когда инициатор процесса признания ничтожности узнал о нарушении его прав (или должен был узнать). Однако общий срок с момента заключения сделки до момента подачи иска не может превышать 10 лет.

Если пострадавшая сторона пропустила срок исковой давности, то положение обеих сторон, а также уже исполненные обязательства по сделке остаются в прежнем состоянии (без отмены сделки). Для такого итога ответчику необходимо заявить в суде об истечении срока давности.

В случаях когда сделка была заключена, но обязательства не начали исполняться сторонами, ничьи права не нарушаются. А если права и интересы лиц не нарушены последствиями сделки, то и защищать нарушенные права не нужно.

Судебная практика

Гражданин Иванов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными сразу двух договоров. Иванов оформлял кредит на покупку машины в ПАО «Сбербанк». Процентная ставка по кредиту составила чуть более 20%. Однако при подписании этого договора, заёмщику было навязано дополнительное соглашение о страховании жизни. Сумма комиссии за допсоглашение была незначительной, а сам документ соглашения обозначается как добровольный. Так как это соглашение выступает «гарантом» одобрения кредита, Иванов согласился на сделку. После подписания общая сумма кредита значительно увеличилась.

Оказалось, что комиссия тоже кредитуется, но единовременно её оплатить нельзя. Заёмщик написал заявление об отказе от соглашения, но специалисты банка указали, что такое заявление подаётся через 2 недели, хотя по закону возражения подаются в течение двух недель. Изучив все материалы дела, суд пришёл к выводу, что данный договор и соглашение можно отменить по причине их ничтожности. Во-первых, специалист банка обманул Иванова о сроках подачи возражений. Во-вторых, допсоглашение, называемое добровольным, является обязательным относительно основного договора. И в-третьих, сокрытие информации о том, что комиссия будет разделена на кредитный срок и обложена процентами, является также основанием для признания сделки недействительной.

Видео: проблемы при заключении ничтожных сделок

Ничтожная сделка — это вид недействительных сделок. Сделка признаётся таковой в том случае, если у неё имеются признаки ничтожности. Например, одной из сторон стало лицо, не достигшее 14 лет или являющееся недееспособным. Признать ничтожность может только суд на основании иска от лица, чьи права и интересы нарушены.

Оспоримые, мнимые и ничтожные сделки с недвижимостью

Оформление перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством РФ и подлежит обязательной государственной регистрации. Однако при совершении сделок с недвижимостью нужно не только быть предельно внимательным и проверять все документы, но и знать о некоторых нормах гражданского права России, в силу которых такая сделка может быть признана недействительной.

Читать еще:  Как найти координаты участка по кадастровому номеру

Сделка с недвижимостью – это действия юридических или физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав в отношении объекта недвижимого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка может быть признана недействительной при наличии в ней серьезных нарушений действующего законодательства. Недействительные сделки в свою очередь делятся на оспоримые, мнимые и ничтожные.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка с недвижимостью – это такая сделка, действительность и законность которой признается в судебном порядке. Существуют строго определенные признаки, при наличии которых сделка может считаться оспоримой:

  • Договор заключен под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью одной из сторон; преднамеренного сговора между сторонами; либо лицо совершило сделку под стечением тяжелых обстоятельств на невыгодных для себя условиях. В случае признания судом сделки недействительной, ответчик обязан возвратить полученное имущество потерпевшему. Доход же ответчика, который он получил по недействительной сделке, обращается в доход государства.
  • Сделка, совершенная под влиянием заблуждения. В таком случае истцу придется доказывать наличие заблуждения, и такие доказательства должны быть обоснованными. Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то наступит двусторонняя реституция – обязательства обеих сторон возвратить все материальные блага и имущество, полученные в результате сделки.
  • Совершение юридических действий лицом, признанным ограниченно дееспособным; гражданами в возрасте от 14 до 18 лет, действующих без согласия законных представителей; либо когда лицо не осознавало и не могло осознавать своих действий. В случае удовлетворения требований истца, наступает также двусторонняя реституция.
  • Реализация недвижимости, находящейся в общей долевой собственности супругов, если на такие действия не было получено письменного нотариально удостоверенного согласия супруга.

    Для признания оспоримой сделки недействительной, необходимо обратиться в суд. Как правило, исковое заявление подает сторона, чьи интересы пострадали от совершения подобных юридических действий. Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента, когда потерпевший мог узнать об основаниях признания сделки недействительной либо с того времени, когда прекращены насильственные действия в отношении заявителя. В силу уважительных причин суд может продлить сроки исковой давности.

    Мнимая сделка

    Мнимая сделка с недвижимостью – сделка, которая совершается без реального намерения создать правовые последствия, а с целью введения заблуждения определенных лиц. Например, стороны договариваются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, но по факту права и обязанности у сторон не возникнут и не изменятся. Чаще всего такие сделки заключаются с целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения и проч.

    Притворная сделка

    Притворная сделка – сделка, которая совершена с целью прикрыть другую. Данные юридические действия содержат волеизъявления сторон, и достигаются определенные юридические последствия, но не те, которые по факту вытекают из такой сделки. Такая сделка во всех случаях признается недействительной. Примером притворной сделки может быть договор купли-продажи имущества лицом части ведомственной жилплощади организации, оформленной сделкой обмена такой площади.

    Ничтожная сделка

    Для признания сделки ничтожной не требуется обращения в суд; такая сделка в силу закона признается недействительной с момента ее совершения, так как ее условия либо порядок совершения противоречит установленным нормам законодательства. При ничтожной сделки в суд может обратиться любое заинтересованное лицо для устранения последствий таких сделок.

    Гражданский кодекс содержит следующие основания признать сделку ничтожной:

  • Сделка, которая не соответствует нормам закона или иным правовым актам, ничтожна, если суд не докажет, что она может являться оспоримой;
  • Действия, совершенные с целью, противоречащими основам правопорядка и нравственности (поддельные документы и подписи);
  • Мнимые и притворные сделки также признаются ничтожными;
  • Сделки, совершенные недееспособными гражданами. Недееспособность лица должна быть установлена в соответствии с требованиями законодательства, а иск об отмене последствий таких сделок подает его законный представитель;
  • Ничтожной будет признана сделка, заключенная малолетним – лицом, не достигшим 14-летнего возраста.

    Для ничтожных сделок срок исковой давности для обращения в суд составляет 3 года, причем срок начинает исчисляться с момента заключения такой сделки.

    Таким образом, при заключении сделок с недвижимым имуществом следует быть очень осторожным и внимательным. Риск признания сделки недействительной возрастает вместе с числом участников в ней, поэтому выгоднее всего приобретать недвижимость напрямую у застройщика.

    Риски при сделках с недвижимостью. Какие сделки признаются ничтожными и оспоримыми. Помощь риэлторам

    Тщательно подготавливать документы, проверять приобретаемую недвижимость на юридическую достоверность , проверять документы сторон по сделке , адекватность клиентов . Эти мероприятия необходимы для того, чтобы минимизировать риски признания сделки недействительной.

    С последствиями данного факта можете ознакомиться, изучив ст. 167 ГК РФ, риэлторам рекомендую прочитать. Недействительная сделка — это сделка, которая не имеет места быть. Следовательно, никакие юридические последствия не возникают. Приходит время двухсторонней реституции. Двухсторонняя реституция – обязанность каждой из сторон вернуть все, что было получено по сделке (продавец получает назад квартиру, а покупатель – денежные средства, если они сохранились, само собой).

    Конечно же, невозможно предугадать все скрытые проблемы и быть уверенным в «чистоте» сделки, но возможно свести к минимуму риски, если риэлтор будет проверять каждое «узкое» место и обстоятельства по своей сделке.

    Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми.

    Ничтожные сделки.

    Это сделки, которые являются недействительными по закону изначально. Даже если они правильно оформляются, переход права собственности не произойдет. Чтобы такие сделки признавались недействительными, нет необходимости обращаться в судебные органы. Стоит обратиться в суд, если имелись какие-либо последствия сделки.

    Возвраты совершенных сделок представляют трагедию для клиентов и большие неприятности для риэлтора.

    Ничтожность сделки признается на основании:

    1) несоответствия сделки требованию законодательства. Например, была сформирована цепь из купли-продажи нескольких объектов. Когда оформлялась приватизация, выяснилось, что нарушили права ребенка. О нарушении стало известно. Приватизация недействительна, сделка – ничтожна. Остальные сделки признаются недействительными судом.

    2) сделки, совершенной с нарушением основ правопорядка. К примеру, при продаже квартиры использовалась поддельная доверенность.

    3) притворности и мнимости сделки, не влекущей реальные правовые последствия. Совершены «для вида». Например, во избежание ареста имущества переоформляют его на родственников. Сделку по дарению отнесут к притворной в том случае, если она совершена в пользу 3-х лиц и представляет собой скрытую продажу.

    4) сделки, совершенной недееспособными гражданами. Если такой гражданин продает жилье, оно может быть возвращено законным представителем через суд. В случае совершения сделки в пользу этого лица, опекун может обратиться в суд и ее признают недействительной.

    5) сделки, заключенной малолетними гражданами (до 14 лет). Они достаточно редкие, но о них стоит знать.

    Оспоримые сделки.

    Это сделки, признанные судом недействительными по требованию заинтересованного лица. Они влекут правовые последствия и несут двоякий смысл: если претензии не возникают, то они становятся действительными.

    Оспоримость сделки признается на основании:

    1) Сделки совершены под давлением, угрозой, обманом и т. д. Признаются недействительными по иску потерпевших.

    2) Сделки совершались в неосознанном состоянии. К примеру, продавец испытывал болевой шок или был опьянен. Он может обратиться в суд, а также его родственники и наследники.

    Читать еще:  Как рассчитать арендную плату за землю

    3) Сделки совершались гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными. В случае отсутствия согласия опекуна на совершение сделки она может быть аннулирована судом по заявлению.

    4) Сделки совершены гражданами от 14 до 18 лет. Лишь по согласию родителей, усыновителей и опекунов они могут распоряжаться своей недвижимостью. Однако лица до 18 лет, заключившие брак, самостоятельно заключает сделки со своей недвижимостью.

    5) Когда сделка совершена с совместной собственностью супругов, в независимости на кого она оформлена. Продать такую недвижимость возможно лишь с согласия 2-го супруга. В случае отсутствия согласия сделка опротестовывается в суде.

    Сроки, в которые можно обратиться в суд.

    Чтобы решить все вопросы, связанные с недвижимостью, необходимо обратиться в суд в срок исковой давности. Обращения заинтересованных лиц или сторон сделки должны поступать в суд в этот период для признания недействительности сделки.

    Для ничтожной сделки срок исковой давности является 3 года. Для оспоримой сделки – 1 год.

    Срок начинает исчисляться со дня, когда лицу стали известны или должны были стать известными обстоятельства, влекущие признание сделки недействительной. Если же стороны скрыли факт совершения сделки, срок исковой давности будет восстановлен судом. Также он будет восстановлен при наличии уважительной причины, по которой гражданин не смог своевременно обратиться в суд.

    Признание сделки с недвижимостью ничтожной

    Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

    В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

    В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

    В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

    1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
    2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
    3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
    4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
    5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
    6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

    Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

    Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

    Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

    • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
    • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
    • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
    • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

    Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

    Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной. Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой ? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

    Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

    В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения. Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе. Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

    Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам .

    Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector