Как юристу зарабатывать на уменьшении налогов на недвижимость

Давайте знакомиться.

Я – Дмитрий Желнин, юрист по профессии, предприниматель по натуре и хоккеист с детства.
Мой путь как юриста начался после окончания юридического факультета СПбГУ. После окончания обучения я работал в крупных торговых сетях (ЛЕНТА, ВИМОС). Кстати, именно в Ленте я применил один из первых своих механизмов по снижению земельного налога, данную стратегию они применяют до сих пор, хоть и я покинул компанию 15 лет назад. Работал в ПАО Газпром нефть, возглавляя юридический отдел компании по постройке Охта-центра (нынешнего Лахта-центра). Работал в Москве, изучая законотворческий процесс. Вернувшись из Москвы,занялся частной практикой.
Сейчас моими клиентами являются крупные торговые сети (ОКЕЙ, Петрович), автодилеры (Евросиб, Автопродикс), сотрудничаю с Газпромнефтью и компанией DANONE.

На данный момент, основной мой вид деятельности – снижение налогов (в т.ч. земельного) на недвижимость для крупного бизнеса. Эта деятельность приносит мне основной доход. Мой заработок складывается из половины средств, которые я сэкономил клиенту за один налоговый период. Например, если клиент ежегодно платил 500.000 рублей налогов на недвижимость, снижая налоговую нагрузку до 300.000 рублей, я получаю гонорар в размере 100.000 рублей.
Я предпочитаю работать по гонорару успеха для единовременных проектов и фиксированной, абонентской плате при долгосрочном сотрудничестве.

Сколько можно заработать, снижая налоговую нагрузку клиентов?

Фактически, рынком, на котором можно заработать, оказывая данную услугу является б&oacute,льшая часть недвижимости в стране. Ниже приведена диаграмма, отражающая доли уплаченных имущественных налогов за 2021 год, в млрд руб.
Подавляющее большинство налогов было уплачено организациями (966 млрд руб.), лишь 13.5% было уплачено физическими лицами. Именно по этой причине я не работаю с физическими лицами (рынок мал, потенциальный доход со средневзвешенной сделки мизерный).
Исходя из личного опыта, в среднем, налоги завышены на треть, соответственно, потенциальный рынок составляет:
1 трлн (имущественных налогов организаций) * 30% (среднее значение завышения) = 300 млрд.
На данный момент, рынок не перенасыщен специалистами. Поэтому, начать зарабатывать, снижая налоги может каждый (не обязательно быть юристом). Главное – начать разбираться в недвижимости на базовом уровне.

Можно ли зайти на этот рынок, не являясь оценщиком недвижимости?

В настоящее время для снижения кадастровой стоимости недвижимости применяется два способа: классический и новый. Ключевые различия данных способов приведены в таблице ниже:

На данный момент, классический способ морально устарел, но продолжает применяться оценщиками, так как предусматривает оплату за проделанную работу эксперта. Однако, в случае неудачи в суде, заказчик услуги будет нести крупные денежные потери и издержки. Данный способ предусматривает обязательное очное участие заявителя на всех стадиях рассмотрения заявки о пересмотре кадастровой стоимости.
В своей практике я применяю новый способ, который предусматривает поиск ошибок, допущенных при определении стоимости (в подавляющем большинстве расчетов ошибки присутствуют). Для поиска ошибок необязательно быть оценщиком, достаточно лишь овладеть базовой техникой их поиска, об этом я подробно рассказываю на своем курсе. Данный способ позволяет снижать кадастровую стоимость без походов в суд и прочие инстанции. Зарабатывать, используя новый способ можно не выходя из домашнего офиса, используя систему электронного документооборота и ЭЦП.

Важно: при перерасчете кадастровой стоимости, сумма установленной переплаты может быть возвращена денежными средствами (возврат налога) или зачтена на следующие налоговые периоды (зачет налога). Однако, при возврате налога, как правило, происходит выездная налоговая проверка.

Ниже представлен пример, как была снижена налоговая ставка для крупного гипермаркета. На кадастровой карте до проделанной работы площадью коммерческого помещения значилась полная площадь, занимаемая гипермаркетом. Однако, ставка налога на парковочную зону в три раза меньше,чем объекты торговли. Таким образом, владельцем земельного участка были сэкономлены значительные финансовые ресурсы.

Как долго длится работа по сделке?

Если практиковать новый способ снижения кадастровой стоимости, большинство сделок закрывается с положительным результатом за небольшой период (обычно, до 6 месяцев). Однако, даже в случае возникновения судебных разбирательств, они просуживаются оперативно в кассационных судах, не предусматривающих крупных судебных издержек. Ниже приведен цикл сделки с реальным заказчиком.

Перспективы рынка

1. Рост рынка недвижимости (в количественных и качественных показателях)
2. Повышение налоговых ставок
3. Рост интереса бизнеса к оптимизации расходов и издержек
4. Налогообложение всех объектов с кадастровой стоимостью после 2023 года (складов, промышленных площадей)

Важно: в 2023 году Государство проведет массовую оценку всех объектов недвижимости, следовательно, владельцам бизнеса уже сейчас необходимо озаботится поиском специалистов по снижению кадастровой стоимости. Памятуя о том, что рынок переоценки в кризисе, можно уже сейчас получить востребованные навыки, которые позволят уверенно чувствовать себя на рынке труда в постоянно изменяющихся реалиях.

Поиск клиентов

Основной клиент нашей услуги – крупный бизнес, соответственно, нас интересует рынок b2b. Большинство из вас (изучающих этот материал) уже располагают пулом целевой аудитории (работа непосредственно с рынком недвижимости или с клиентами-владельцами коммерческой недвижимости).
Важно: классическая воронка продаж при реализации услуги по снижению налогов не работает, т.к. клиент не осознает или отрицает, что кадастровую стоимость можно снизить. Наша задача – указать клиенту, где можно законно сэкономить.

Может ли не юрист заниматься снижением налогов?

Для оказания данной услуги необходимо:
– изучить пять законов и около десятка подзаконных актов,
– уметь работать с несколькими информационными ресурсами,
– иногда взаимодействовать с оценщиками и кадастровыми инженерами.
Это весь необходимый объем знаний. В удобном, учебном формате они будут представлены на курсе.
Особо стоит отметить вариант партнерства и агентской работы. Агент привлекает клиентов для оценщика и сопровождает сделку, получая весомый процент с оказания услуг по снижению налогов.

Главное:

• Начать снижать налоги на недвижимость может каждый.

  Для снижения налогов на недвижимость нужно всего лишь изучить 5 законов, ~10 подзаконных актов и уметь работать с несколькими информационными ресурсами

• Специалистов в данной сфере не хватает

  Потенциальный объем рынка составляет 300.000.000.000₽. На данный момент специалистов по снижению налогов не так много, самое время начать зарабатывать.

• Партнерство и агентская работа

  Имеется возможность не работать самому. Агент привлекает клиентов для оценщика и сопровождает сделку, получая весомый процент с оказания услуг по снижению налогов.

• Обучиться легко

  1 декабря 2022 стартовал мой онлайн-курс, на котором я учу зарабатывать, снижая налоги на недвижимость. Идет набор на второй поток.

Более подробно о способах заработка на снижении налогов для бизнеса я рассказываю на своем курсе. Первый поток уже стартовал 1 декабря 2022. Сейчас открыта предварительная запись на второй поток. Курс продлится один месяц и включает 7 комплексных модулей:

Вводный модуль

Познакомимся и настроимся на рабочий лад.

• О себе. Кто такой Дмитрий Желнин: в жизни, профессии, налоговой сфере. С чего начинал, клиенты и результаты. Зачем запустил курс.
• О курсе. Как будет проходить, и какие результаты вы получите.
• Почему мы (не) должны платить налоги: 6 причин.
• Предупреждения. С чем придется столкнуться, снижая налоги.

Модуль 1: О недвижимости и налогах

Узнаем, из чего складываются налоги, какие есть ставки и льготы. Постучимся на сайты нескольких категорий органов власти, с которыми придется взаимодействовать в процессе снижения налогов и доведения клиентов до экономического экстаза.

• Основные понятия. Субъекты и объекты налогообложения, налогооблагаемая база, деление налогов на региональные и местные, и как оно влияет на ставки и льготы. Как и где искать ставки и льготы по имущественным налогам.
• Статистика собираемости имущественных налогов. Маневр с НДС и отменой налогообложения движимого имущества. Перспективы роста государственных доходов от имущественных налогов.
• Задействованные органы государственной власти и их информационные ресурсы.

Дополнительные материалы:

• реестр ссылок на перечни объектов, которые облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости,
• ссылка на Справочник ставок и льгот,
• реестр сайтов ГБУ,
• реестр комиссий.

Модуль 2: Уменьшение налогов: кадастровая стоимость

Изучим, как снижать кадастровую стоимость.

• Кадастровая стоимость. Порядок, периодичность и сроки определения. Огрехи системы государственной кадастровой оценки.
• Как работать с Фондом данных ГКО.
• Возможности исправления и/или оспаривания кадастровой стоимости. Сравнение традиционного и нового способов исправления кадастровой стоимости. Традиционный способ: как найти оценщика, куда жаловаться, как подготовить комплект необходимых документов, как сопроводить судебный процесс. Новый способ: как подготовить замечания, куда и как подать заявление, как оспорить отказ в исправлении ошибки.
• Ошибки в определении кадастровой стоимости. Как их выявить. Частые ошибки по регионам наша практика.

Дополнительные материалы:

• пример заполнения заявления в комиссию или ГБУ об оспаривании КС,
• пример искового заявления с рыночным отчетом,
• пример заявления на исправление ошибок, допущенных при определении ГКО,
• пример искового заявления об обжаловании отказа ГБУ.

Модуль 3: Уменьшение налогов: уникальные способы

Изучим несколько уникальных способов уменьшения налогов. Ни один из них прямо не предусмотрен или не описан в законодательстве, поэтому они становятся только ценнее для тех, кто о них знает.

• Уменьшение налога на имущество. Налогообложение с балансовой или кадастровой стоимости. Дробление объекта недвижимости. Функциональное использование объекта. Наш любимый НДС.
• Уменьшение земельного налога. Применение дифференцированных ставок налога. Укрупнение земельного участка. Установление ЗОУИТ. Участки под жилищную застройку. Экономическая обоснованность ставок налога.

Дополнительные материалы:

• гайд 5 способов снизить налог на имущество,
• гайд 5 способов снизить земельный налог.

Модуль 4: Клиенты и продажи

Поймем, кто наш клиент, где он, как привлечь его внимание, а после уже не отпускать без подписанного договора.

• Портрет клиента.
• Воронка продаж. Почему классическая воронка не работает. Где искать клиентов и как их прогревать. Как презентовать услугу. Как работать с возражениями. Сделка: рекомендуемые условия. Повторные продажи.
• Порядок ценообразования и возможные расходы.
• Дополнительные услуги клиентам. Как продать сопровождение сделок. Как предложить не только экономию, но и дополнительный заработок на недвижимости. Где еще искать боли владельца недвижимости.

Дополнительные материалы:

• пример таблицы расчет цены,
• пример КП,
• пример договора на оказание услуг.

Модуль 5: Не допускайте моих ошибок

Откровенно поделюсь своими ошибками из практики и выводами. Обзываться после этого модуля лошара разрешается, но не более 15 минут))

• Реклама: что работает и нет.
• Коллаборации и eventы. С кем и как делать это взаимовыгодно, а с кем даже не стоит пробовать.
• Участие в закупках. Можно, но очень осторожно.
• Работа на договоренностях. Решалы и чинуши. Мы против коррупции.

Модуль 6: Перспективы развития рынка и конкуренция

Разберемся, почему государство нас не любит и что делать с конкурентами.

• Как и почему государство душит оценщиков. Нам их жаль, но тут есть наша выгода.
• Вектор развития кадастровой оценки. Где еще применяется кадастровая стоимость и где скоро будет применяться.
• Массовые оценки всей недвижимости в 2022 и 2023 годах. Итоги этого года и перспектива следующего.
• Обзор наших конкурентов. Положительный опыт и косяки.

Модуль 7: Наша с вами дальнейшая работа

Обсудим перспективы и возможности нашего взаимодействия после курса. Расскажу, почему лучше снижать налоги сообща.

• Партнерское и консультационное взаимодействие.
• Специальные модули-эфиры с приглашенными экспертами.
• Разбор кейсов учеников.
• Доступ к выявленным ошибкам в ГКО в регионах с целью подготовки массированных атак на ГБУ.

Спецблоки

Оценщики, которые расскажут о нюансах кадастровой оценки с точки зрения оценочной деятельности, расскажут о том, где и как чаще всего ошибается государство.
Юристы, которые расскажут о судебной практике оспаривания кадастровой стоимости, тонкостях и нюансах подготовки и ведения судебных разбирательств.
Видео-интервью и/или эфиры с приглашенными специалистами из сферы кадастровой оценки.

Хочешь начать зарабатывать на снижении налогов на недвижимость? Регистрируйся на второй поток курса.