Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, согласно части 1 статьи 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пре6ывания и жительства. Граждане реализуют и распоряжаются данными правами своей волей и в своём интересе (часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) в результате прямого (например, по договору купли-продажи, дарения) или косвенного (договор залога) волеизъявления. Таким образом, из анализа законопроекта и постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П можно сделать вывод, что наличие имущественных обязательств является формой косвенного волеизъявления должника на продажу его единственного жилья, и поэтому оно представляет собой один из указанных в пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации иных способов обеспечения обязательств должника перед кредитором право кредитора получить удовлетворение своих имущественных требований из стоимости единственного жилья должника.
Распоряжение единственным жильём гражданина должно, таким образом, происходить на основании прямого и сознательного волеизъявления собственников и пользователей такого помещения, к числу которых, в том числе вопреки сведениям, указанным в Едином государственном реестре недвижимости, могут относиться супруг должника, его дети, члены семьи и иные лица, за счёт средств которых создано или улучшено жильё, для которых оно также может оказаться единственным. Для учёта их волеизъявления относительно реализации их права на жилище и их права собственности следует предусмотреть необходимость получения от всех заинтересованных лиц и лиц или органов, представляющих их интересы, информированного, прямого и активного согласия на возможную реализацию их жилья, иначе это бы являлось недопустимым ограничением конституционных прав должника, совместно проживающих с ним лиц и сособственников помещения. То есть по своей правовой сути закон вводит институт принудительного поручительства по обязательствам должника, при этом третьи лица поручаются по этим обязательствам своими конституционными правами и имуществом без своего на то волеизъявления или подчас даже ведома.
При определении возможности реализовать право кредитора на получение удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости его единственного жилья, право на которое защищено Конституцией Российской Федерации, необходимо выяснить, учитывал ли кредитор вероятность невозврата задолженности. Определить, что риски кредитора от сделки, заключённой с должником, были им учтены и отнесены к нормальным рискам своей предпринимательской деятельности можно по следующим признакам: 1) ставка процента учитывает повышенный риск невозврата задолженности, так как превышает более чем на 5% (пять процентов) средневзвешенную процентную ставку по кредитам, предоставленным в тот же период на схожий срок кредитными организациями физическим лицам в рублях, указанную в Статистическом бюллетене Банка России, то есть когда повышенный риск учтён кредитором и его размер включён в размер процентной ставки по займу, или 2) размер указанной в договоре неустойки превышает размер законодательно установленного минимума (часть 21 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ О потребительском кредите (займе)), или 3) при оформлении займа кредитор не проявил должной осмотрительности и не учёл, что сумма платежей по обязательствам должника превышает размер дохода должника за вычетом его и его иждивенцев размера прожиточного минимума, подтверждённого сведениями, предоставленными Пенсионным фондом России и (или) Федеральной налоговой службой, о размере уплаченных страховых взносов и налога на доходы физических лиц, или кредитор до заключения сделки не получил или не воспользовался сведениями о должнике, полученными из бюро кредитных историй, Пенсионного фонда России и (или) Федеральной налоговой службы. В таком случае имеет смысл указать на то, что кредитор полностью учёл повышенный риск таких сделок с должником и осуществляет экономическую деятельность на свой страх и риск, полностью осознавая и принимая на себя высокие риски от совершения сделок с должником. В этом случае государство не может принять на себя обязанность обеспечить исполнение рискованных сделок кредитора и не должно предпринимать какие-либо меры, затрагивающие или ограничивающие основные права и свободы должника. То есть сознательное осуществление кредитором рискованного бизнеса не может обеспечиваться методами государственного принуждения за счёт неотъемлемых прав должника, которые государство гарантирует и охраняет в особом и преимущественном порядке, так как в этом случае соблюден баланс интересов должника, неспособного рассчитаться по долгам, и кредитора, который заключил договор, учитывая высокую вероятность того, что должник не сможет предоставить встречного исполнения.
С экономической точки зрения реализация законопроекта может привести к увеличению предложения на рынке недвижимости без увеличения спроса. Таким образом, может возникнуть или развиться кризис перепроизводства жилой недвижимости, что негативно скажется на строительной отрасли, а также снизит стоимость обеспечения полученных ипотечных кредитов, уменьшит стоимость имущества граждан, что может повлечь за собой односторонний отказ кредиторов от сделок, обеспеченных залогом жилой недвижимости, что даст им право на получение удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости его единственного жилья. Также непонятен способ пересчёта минимального размера денежной суммы, подлежащей передаче должнику-гражданину после реализации имущества, если средний удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала на территории субъекта Российской Федерации не отражает рыночную стоимость жилой недвижимости на указанной территории. В последнем случае предлагается принимать отчёты о рыночной стоимости жилой недвижимости в указанном кадастровом квартале, составленные в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Принятие законопроекта в указанном виде увеличит рабочую нагрузку на сотрудников судов, Госкомимущества, Федеральной службы судебных приставов и муниципальных образований, что повлечёт за собой увеличение штатов сотрудников данных органов и соответствующих расходов государства и муниципалитетов.
В связи с вышеизложенным необходимо:
1) внести дополнения, предусматривающие введение параграфа 9 Обеспечение исполнение обязательств за счёт особо охраняемых прав в главу 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разработке которого учесть указанные выше рекомендации, включая необходимость получения информированного, прямого и активного согласия на возможную реализацию их жилья всеми лицами, проживающими в данном жилом помещении, включая должника, или имеющими на него какие-либо имущественные права, а также ввести запрет на право кредитора получить удовлетворение своих имущественных требований из стоимости единственного жилья должника, если до этого кредитор в одностороннем порядке расторг обеспечиваемое таким образом обязательство, при этом данное расторжение не было связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств,
2) внести дополнения, предусматривающие внесение изменений в Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ О потребительском кредите (займе), при разработке которых учесть рекомендации, изложенные выше, включая запрет на обеспечение исполнения обязательств за счёт особо охраняемых прав должника в случае, если возникновение указанных обязательств было связано с осуществлением кредитором высокорискованной экономической деятельности, критерии определения которой указаны выше,
3) внести дополнения, предусматривающие возможность пересчёта минимального размера денежной суммы, подлежащей передаче должнику-гражданину после реализации имущества, на основании отчётов о рыночной стоимости жилой недвижимости в указанном кадастровом квартале, а также предусмотреть для суда возможность отказа в осуществлении реализации единственного жилья должника, если она экономически нецелесообразна (например, в случае если минимальный размер денежной суммы, подлежащей передаче должнику-гражданину после реализации имущества, составит более 80% (восьмидесяти процентов) от стоимости принадлежащего ему единственного жилья или доли в нём).
В случае внесения предложенных изменений считаю, что данный законопроект будет способствовать стабилизации рынка кредитования в Российской Федерации, так как граждане будут отказываться от получения ими излишних кредитов, а кредитные организации будут нести ответственность за своё рациональное поведение на рынке кредитования.
