В августе 2022 года Адлерским районным судом г. Сочи Краснодарского края было принято решение (решение по делу №2-5014/2022 от 24.08.22) о признании недействительным договора аренды земельных участков из земель с/х назначения общей площадью 1,5 га. Принятое решение содержит ряд неоднозначных выводов. Вступление этого решения в законную силу может изменить последующее правоприменение и серьезным образом сказаться на возможности защиты прав добросовестных арендаторов земельных участков.
Суть дела
- В 1993 году агропромышленному товариществу Адлерский чай (позже АО Адлерский чай) Комитет по управлению госимуществом передал на праве п(б)п земельный участок из федеральной собственности площадью 2730 га.
- В 2006 году было утверждено землеустроительное дело на 89 земельных участков.
- В 2009 году (в соответствии с ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ) право п(б)п на земельные участки АО Адлерский чай прекращено, ТУ Росимущества заключило с АО Адлерский чай долгосрочный договор аренды на 118 земельных участков (далее Договор аренды).
- После заключения договора аренды АО Адлерский чай заключал договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды с третьими лицами на ряд земельных участков. Таким образом, Договор аренды стал с множественностью лиц на стороне арендатора.
- Условия договора аренды были типичные: целевое назначение для сельскохозяйственного использования, арендатор имеет право передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу с предварительным уведомлением арендодателя.
- В 2022 году Генеральная прокуратура РФ (далее Истец) провела проверку использования земельных участков и выявила их факт неиспользования по целевому назначению, выбытия из с/х оборота. На основании данных проверки истец обратился с иском в Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края к АО Адлерский чай, иным арендаторам о признании недействительным (мнимым) договора аренды, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельных участков к ТУ Росимущества, сносу самовольных построек.
В данном деле предельно интересно посмотреть как Истец обосновывает свою правовую позицию.
Итак, доводы истца:
- На момент заключения договора аренды у АО Адлерский чай не было намерений, так и объективной возможности использования земли сельскохозяйственного назначения, так как не было специальной рабочей силы (представлены ответы ФСС РФ), специальной техники (представлены ответы с Гостехнадзора), необходимой для возделывания и сбора чайной продукции.
- Отсутствие намерений в использовании земельного участка с/х назначения подтверждается изменениями в учредительных документах АО Адлерский чай. С 2011 по 2012 им внесены дополнительные ОКВЭД: сдача помещений, земель, сельхозугодий в аренду и субаренду, подготовка строительного участка, строительство зданий и сооружений, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Несмотря на свое наименование АО Адлерский чай целей выращивания чая не имело, ориентировалось на получение прибыли от продажи и сдачи внаем имущества.
- На момент заключения договора аренды более 90% акций принадлежало сторонним компаниям. Уставный капитал каждой компании составлял 10 тыс. руб., т.е. минимальный размер, который не позволял обеспечить работоспособность, привлекать финансовые ресурсы, отвечать по обязательствам, инвестировать в сельскохозяйственную деятельность.
- АО Адлерский чай является недобросовестным лицом, поскольку а) в его состав входят компании, обладающие признаками фирм-однодневок, б) общество не подавало налоговую декларацию для с/х товаропроизводителей, не обращалось за субсидией из краевого бюджета на развитие чаеводства. Все активы, необходимые для с/х деятельности, безвозмездно переданы подконтрольному руководству лицу. Таким образом, поведение АО Адлерский чай противоречило не только публичным интересам, но и интересам самого юридического лица.
Ответчики были не согласны с требованиями Истца и указывали, что между сторонами возникли правовые последствия, предусмотренные для данного вида договора, поскольку: а) целевое назначение и категория земель не изменялась, ответчиками не допущено снижение плодородности почвы и иного ухудшения состояния земельных участков (подтверждается актами ТУ Россельхознадзора), б) договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, задолженности по ним не имеется, в) на земельных участках осуществляется выращивание сельскохозяйственной продукции, разведение пчел, животноводство и т.п.
Тем не менее, суд полностью поддержал требования истца и сделал следующие выводы:
Во-первых, суд указал, что к возникшим правоотношениям не применяется срок исковой давности, поскольку иск прокурора направлен не на защиту субъективного имущественного права участников оспариваемых сделок, а на защиту нематериального блага. Таким благом суд назвал право на благоприятную окружающую среду, реализация которого возможна только при условии защиты и сохранения земли как компонента природной среды и национального достояния.
Во-вторых, суд признал договор аренды мнимой сделкой, отмечая, что юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении требований о признании сделки мнимой являются воля и намерение сторон договора в момент заключения договора, следовательно, фактическое использование и освоение земельных участков на момент слушания правового значения не имеет.
В-третьих, суд указал на недобросовестное поведение АО Адлерский чай, поскольку, действуя добросовестно, оно имело возможность отказаться от прав на арендованные земельные участки, а ТУ Росимущество обязано было принять меры по принудительному прекращению права п(б)п на земельные участки. В целях конспирации ответчики длительное время не принимали внешне активных действий, что позволяло им скрывать свои намерения от контролирующих органов и неопределенного круга лиц, создавать видимость сохранения статуса земельных участков.
В-четвертых, действующее на момент заключение договора аренды нормативное регулирование содержало императивный запрет на предоставление земельных участков публичной собственности без торгов.
Суд применил последствия признания недействительности сделки в виде возврата земельных участков к ТУ Росимущества. Как отмечается в судебном решении,
возврат сторон в первоначальное состояние позволит лицам, реально заинтересованным в использовании земли по назначению, в установленном порядке, оформить свои отношения с государством в лице уполномоченного органа власти. Сохранение прав на имущество, вытекающих из ничтожных сделок, недопустимо в силу закона.
Представляется, что в процессе принятия решения, суд первой инстанции упустил ряд важных моментов, а именно:
О сроке исковой давности
а) Применение трёхлетнего срока исковой давности с даты начала исполнения сделки
Истец обратился с иском в суд в 2022 году, то есть по истечении более чем 12 лет с даты государственной регистрации Договора аренды.
Истец, как орган, осуществляющий надзорные функции, мог и должен был установить факт заключения оспариваемого договора аренды в разумный срок с даты его заключения.
Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ (в редакции на дату совершения Договора аренды) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составлял три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию считалось со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании Договора аренды недействительной сделкой истек в 2012 году.
Существовавшая на тот момент практика арбитражных судов исходила из применения трехлетнего срока исковой давности к требованиям о признании недействительности ничтожной сделки с даты начала ее исполнения, независимо от того, является ли лицо, оспаривающее сделку, ее стороной, то есть независимо от того, когда оспаривающее лицо сделку узнало или могло узнать о факте ее совершения и дате начала исполнения.
Новая редакция п.1 ст. 181 ГК РФ была введена ФЗ от 07.05.2013 №100-ФЗ, в соответствии с которой течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Пунктом 9 ст. 3 названного ФЗ определено следующее: Установленные положениями ГК РФ сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.
Поскольку в рассматриваемом случае срок исковой давности, установленный прежней редакцией ст.181 ГК РФ, истек в 2012 году, оснований для применения к заявленным требованиям Истца правил исчисления исковой давности, предусмотренных статьей 181 ГК РФ в редакции ФЗ от 07.05.2013 №100-ФЗ не имеется.
б) Требования о защите имущественного блага
Удовлетворяя исковые требования истца и отказав в применении срока исковой давности, суд посчитал, что прокуратура защищает нематериальное благо, то есть право на благоприятную окружающую среду. В решении суд указывает следующее:
Противоправное поведение ответчиков носило длящийся характер и осуществлялось поэтапно. Данный вывод следует из установленных судом обстоятельств и намерений сторон по выводу земельных участков из сельскохозяйственного оборота.
При этом в решении суда не содержится мотивированных доказательств, свидетельствующих о выводе земельных участков из с/х оборота, таких как: нарушение целевого назначения земельных участков, снижение плодородия почв в соответствии с актами проверки ТУ Россельхознадзора.
Кроме того, судом не было исследовано, каким образом действия ответчиков повлияли на изменение земельных участков как компонентов природной среды, какие обстоятельства повлекли нарушение права неограниченного круга лиц на благоприятную окружающую среду.
Напротив, все выводы суда указывают на то, что нарушены имущественные интересы государства как собственника природного ресурса:
Разрозненность пользователей и самостоятельный интерес каждого не позволяют государству как собственнику природного ресурса земли получать желаемый и необходимый результат в виде производства сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, можно сделать вывод, что Истец обратился в суд в защиту права федеральной собственности на земельные участки.
О мнимости сделки
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В принятом решении, суд доказывает мнимость сделки лишь на том основании, что у АО Адлерский чай были изменены учредительные документы, отсутствовало необходимое количество (по мнению Истца) с/х техники, рабочей силы и достаточного количества оборотных средств.
При этом суд не исследует, возникли ли между сторонами договора аренды правовые последствия, предусмотренные для данного вида договора (ст. 606 ГК РФ).
Согласно материалам дела, Ответчики подтверждают, что земельные участки передавались им от ТУ Росимущества по акту приема-передачи, Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, арендная плата вносилась систематически, отсутствовали акты о выявленных нарушений целевого использования земельных участков как со стороны арендодателя, так и со стороны ТУ Россельхознадзора. Таким образом, договор аренды на протяжении 13 лет надлежащим образом исполнялся.
Даже если бы ответчики не использовали земельные участки по целевому назначению, это все равно не могло бы влечь санкции в виде признания Договора аренды мнимой сделкой, поскольку возможность исполнения не связана с волеизъявлением сторон договора, и невозможность исполнить обязательство в момент заключения сделки не означает, что у стороны не будет возможности удовлетворить требования арендодателя в будущем. Тем более, учитывая срок, на который заключен договор аренды.
Неисполнение условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения влечет специальные санкции, предусмотренные ст. 6 ФЗ 24.07.2002 № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения – изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства Российской Федерации. Данный способ защиты является специальным по отношению к тем, которые установлены ст. 12 ГК РФ.
О статусе сельскохозяйственного товаропроизводителя, наименовании и правовом статусе АО Адлерский чай
В решении отмечается, что отсутствие намерения на исполнение Договора аренды подтверждается непредставлением АО Адлерский чай налоговой декларации в качестве с/х товаропроизводителя, а также тем, что общество не оправдывает свое название фактически осуществляемой на земельном участке деятельностью. По смыслу законодательства о землях сельскохозяйственного назначения, осуществление сельскохозяйственной деятельности на земельном участке не обязывает получать статус сельскохозяйственный товаропроизводитель это право арендатора земельного участка. Кроме того, сама возможность получить этот правовой статус ставится в зависимость от исполнения арендатором условий, предусмотренных ФЗ от 08.12.1995 № 193-ФЗ О сельскохозяйственной кооперации, поскольку наличие правового статуса сельскохозяйственный товаропроизводитель дает возможность арендатору получать льготы при уплате налога на прибыль. Таким образом, ссылка суда на то, что намерение не может на непредоставление ответчиком налоговой декларации как с/х товаропроизводителя, является не совсем обоснованной.
Наименование юридического лица не всегда указывает на конкретный вид деятельности предприятия. Кроме того, арендаторы не являются контрагентами по договору государственного или муниципального контракта, заключенному в соответствии с ФЗ от 02.12.1994 № 53-ФЗ О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд. Специальных обязательств, предусмотренных Договором аренды или федеральным, региональным законодательством (как например, обеспечивать продовольственную безопасность субъекта РФ, выращивать и поставлять определенный вид сельскохозяйственной продукции), на арендаторов возложено не было.
О правовом режиме земельного участка
Действительно, как верно указал суд первой инстанции, такие обстоятельства как фактическое осуществление с/х деятельности на земельном участке, не должны доказываться по делам о признании недействительной сделки.
Однако неиспользование земельного участка с/х назначения красной нитью проходит по главным выводам суда. В том числе, использование земельного участка не по целевому назначению стало основанием для отказа в применении срока исковой давности (неиспользование земель с/х назначения привело к нарушению права на благоприятную окружающую среду неопределенного круга лиц).
Парадоксально, но в решении, суд сам указывает, что на земельных участках ведется с/х деятельность:
Истец не оспаривает наличие признаков сельскохозяйственной деятельности на части спорных земельных участков, о чем сам представил суду доказательства.
Таким образом, возникает вопрос, каким образом произошло выбытие земель с/х назначения из оборота, если не по признаку их неиспользования, и для чего истец проводил проверку фактического использования земельных участков?
Мне представляется, для мотивированного обоснования неиспользования земельных участков и подтверждения их выбытия из оборота, суд должен был тщательно исследовать их правовой режим и фактически осуществляемую на них деятельность.
В договоре аренды стороны определили, что земельный участок передается для сельскохозяйственного использования. Понятие сельскохозяйственное использование не раскрывается сторонами в договоре аренды. Договор не содержит релевантных критериев для отнесения конкретного вида деятельности к сельскохозяйственной. Определение границ понятия сельскохозяйственное использование можно найти посредством обращения к Правилам землепользования и застройки г. Сочи, утвержденным Городским собранием г. Сочи №202 от 29.12.2009 (в реакции от 29.12.2009 года), а также в Классификаторе видов разрешенного использования, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Таким образом, в отсутствие указания в договоре аренды конкретного вида сельскохозяйственной деятельности, а также учитывая тот факт, что арендаторы не заключали государственный контракт на закупку и поставку определенной с/х продукции, сырья и продовольствия (который бы определял твердую цену, условия реализации товара и т.п.), то они были вправе выбрать любой из предусмотренных видов с/х деятельности, а также любой способ реализации этого вида деятельности.
Вынесенное решение сейчас обжалуется в Краснодарском краевом суде, поэтому в скором времени будет известно, поддержит ли апелляционный корпус решение суда первой инстанции или примет новое решение с учетом доводов ответчиков и ранее непринятых во внимание судом первой инстанции обстоятельств дела.
