Некоторое время назад я опубликовала пост о доступе к садовым земельным участкам со ссылкой на Модельный закон (см. здесь: https://zakon.ru/blog/2022/7/12/dostup_k_sadovym_zemelnym_uchastkam_so_ssylkoj_na_modelnyj_zakon). Студентка обнаружила еще один интересный сервитутный спор, который разрешен с опорой на положения Модельного закона Об ограниченных вещных правах, принятого Межпарламентской Ассамблеей государств-участников СНГ (текст Модельного закона см. здесь: http://www.parliament.am/library/modelayin%20orenqner/330.pdf). Речь идет об Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2022 № 88-3377/2022.
Фабула дела
Гражданин № 1 являлся собственником земельного участка № 1 площадью 38 744 кв.м. Гражданин № 2 являлся и является собственником земельного участка № 2 площадью 12 047 кв.м.
Решением суда в отношении земельного участка № 2 в пользу земельного участка № 1 был установлен платный сервитут для прохода и проезда. Сервитут зарегистрирован в установленном порядке.
Гражданин № 1 перераспределил или разделил из судебного акта сложно точно установить – принадлежащие ему земельные участки, в том числе земельный участок № 1, в результате чего было образовано 57 новых земельных участков. Часть из вновь образованных земельных участков гражданин № 1 продал третьим лицам. Соответственно, земельный участок № 1 юридически погиб, был снят с государственного кадастрового учета, запись о регистрации права собственности в отношении него была погашена.
Гражданин № 1 полагал, что преобразование принадлежащего ему земельного участка № 1 не повлияло на существование ранее установленного в его пользу сервитута. Тогда как гражданин № 2 полагал, что сервитут прекратился в связи с преобразованием господствующего земельного участка, поэтому препятствовал в осуществлении сервитута.
Гражданин № 1 обратился в суд с негаторным иском к гражданину № 2 в защиту сервитута. Гражданин № 2 предъявил встречный иск о прекращении сервитута.
Суд первой инстанции (Приозерский городской суд Ленинградской области) в удовлетворении требований гражданина № 1 отказал, удовлетворил требования гражданина № 2, поскольку основания, по которым был установлен сервитут, отпали.
Суд апелляционной инстанции (Ленинградский областной суд) с этим не согласился. Он указал, что ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни специальные законы, регулирующие земельные отношения, не содержат правовых норм, которые устанавливали бы правила о пределах и порядке пользования служащим (обремененным сервитутом) земельным участком в случае раздела господствующего (окруженного другими земельными участками и требующего установления сервитута) земельного участка.
Со ссылками на ст. 6, 7 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 31.10.1995 № 8 О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия, Федеральный закон от 15.07.1995 № 101-ФЗ О международных договорах РФ суд счел необходимым при разрешении спора применить положения Модельного закона Об ограниченных вещных правах.
Так, согласно п. 2 ст. 29 Модельного закона при разделе господствующего земельного участка сервитут сохраняется в отношении образованных в результате раздела участков, а к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о солидарном обязательстве. Отсутствие необходимости осуществления сервитута в отношении одного из участков, образованных при разделе, является основанием для прекращения сервитута в отношении этого участка в установленном законом порядке.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции заключил, что гражданин № 1, чей господствующий земельный участок № 1 был разделен, сохранил сервитут в отношении земельного участка № 2 в неизменном виде. В связи с чем гражданин № 1 может защитить сервитут негаторным иском. Тогда как оснований для удовлетворения иска гражданина № 2 о прекращении сервитута нет – он вправе потребовать возмещения убытков, если он их понес.
Суд кассационной инстанции (Третий кассационный суд общей юрисдикции) не согласился с судом апелляционной инстанции. Он указал, что в предмет доказывания гражданина № 1 входят наличие (отсутствие) права собственности или иного вещного права либо титульного владения, наличие (отсутствие) фактов нарушений указанных прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества.
Также суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что гражданин № 1 при изначальном установлении сервитута заявлял самостоятельное требование о сохранении права ограниченного использования (сервитут) для последующих собственников и законных владельцев земельных участков при разделе исходного земельного участка. В удовлетворении этого требования ему было отказано, поскольку лица, заинтересованные в использовании земельного участка, &hellip,вправе обратиться в суд за защитой своего права самостоятельно.
Кроме того, гражданин № 2 указывал на утрату целевого назначения земельного участка № 2 в результате строительства гражданином № 1 дороги, в том числе вывоза почвы и ее замещения строительными материалами. А это может служить основанием для прекращения сервитута.
Также гражданин № 2 в кассационной жалобе обращал внимание на то, что в настоящее время гражданин № 1 не является собственником исходного земельного участка № 1, т.к. он снят с государственного кадастрового учета, часть земельных участков, образованных в результате преобразования исходного земельного участка, отчуждена, т.е. нет нарушения прав гражданина № 1.
Дело было направлено на новое рассмотрение.
Я хотела бы кратко обратить внимание на несколько обстоятельств.
1. Если после установления сервитута происходят метаморфозы с господствующим земельным участком, каковы правовые последствия? Предположим, господствующий земельный участок разделен на два участка, и необходимость в сервитуте сохранилась для обоих вновь образованных участков.
Ввиду объективной необходимости сервитута (тем более того, который установлен в судебном порядке) можно предположить, что он должен сохраниться для всех новых участков. В римском праве на этот счет имелось однозначное правило в случае раздела собственности каждая ее часть имеет право на сервитут. Схожее положение содержится и в некоторых современных правопорядках. Например, согласно 1025 Гражданского уложения Германии в случае раздела земельного участка правомочного лица земельный сервитут сохраняет силу в отношении его отдельных частей, однако осуществление сервитута, если не доказано иное, допускается только таким образом, чтобы это не приносило затруднений собственнику обремененного земельного участка. См. также ст. 290 ГК Польши, ст. 182 Закона о вещном праве Эстонской Республики, ст. 1071 ГК Италии, ст. 1152 ГК Латвийской Республики, ст. 286 ГК Боливии.
При этом очевидно, что сервитут должен сохраниться только для тех вновь образованных земельных участков, пользе которых он может служить. Так, согласно 1025 Гражданского уложения Германии, если сервитут предоставляет преимущество только одной из частей господствующего земельного участка, он прекращается в отношении остальных частей, согласно ст. 5:76 ГК Нидерландов при разделе господствующего земельного участка сервитут сохраняется для тех вновь образованных участков, для которых он необходим, согласно ст. 263 ГК Туркменистана в случае раздела господствующего земельного участка, если сервитут предоставляет преимущества только одной части участка, то он прекращается в отношении остальных частей. См. также ст. 286 ГК Боливии.
В российском законодательстве однозначные положения на этот счет отсутствуют. Но я полагаю, что решение должно быть аналогичным – если преобразованию подлежит господствующий земельный участок, и объективная необходимость в сервитуте сохраняется для всех вновь образованных земельных участков, сервитут должен продолжать действовать в пользу каждого из этих участков. Это вытекает из существа сервитутных правоотношений.
К слову, Проект изменений ГК РФ прямо предусматривает, что при разделе господствующей вещи сервитут сохраняется в отношении всех вновь образованных вещей. В этом случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о солидарном обязательстве (п. 2 ст. 301.4 и ст. 322).
Однако допустима и другая позиция: поскольку отечественные ГК РФ и ЗК РФ никакого регулирования рассматриваемой ситуации не содержат, это может означать, что в случае образования из господствующего земельного участка новых участков предполагается прекращение сервитута. Если сервитуарий принимает решение, приводящее к юридической гибели господствующей недвижимости, он должен быть готов понести негативные последствия такого решения.
Кроме того, если предположить, что сервитут должен сохраниться при преобразовании господствующего земельного участка, сложно обеспечить автоматический характер внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Когда речь идет об изменениях служащего земельного участка, на основании внесенных в ЕГРН сведений о частях этого земельного участка можно определить, какие из вновь образованных земельных участков подпадают под действие сервитута. Когда же речь идет об изменениях господствующего земельного участка, регистраторы не могут самостоятельно определить, необходим ли сервитут для каждого вновь образованного земельного участка. При этом очевидно, что сервитут должен сохраниться только для тех вновь образованных земельных участков, для которых он может служить.
Тем не менее, полагаю, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности, справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), при преобразовании господствующего земельного участка по общему правилу целесообразно сохранять сервитут в отношении всех вновь образованных участков. При этом собственник служащего земельного участка вправе потребовать прекращения сервитута в отношении некоторых вновь образованных земельных участков на основании п. 1 ст. 276 ГК РФ, т.е. ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен.
Судя по всему, именно об этом и пишет суд апелляционной инстанции со ссылкой на Модельный закон Об ограниченных вещных правах. Опять-таки, суд не применяет Модельный закон напрямую, а выводит свое решение, исходя их общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости. Модельный закон приводится как акт, в котором отражаются такие начала и смысл, т.е. ссылка на Модельный закон имеет иллюстративный характер.
И здесь возникает еще один вопрос до каких пределов допустимо такое применение Модельного закона Об ограниченных вещных правах? Ведь в нем есть положения и о добровольных сервитутах, отрицательных сервитутах, сервитутах по давности, которых в качестве формализованных правовых инструментов российское законодательство не знает. А есть еще и Модельный закон О публичных сервитутах&hellip,
2. В судебных актах много некорректных, на мой взгляд, оговорок.
Во-первых, сервитут установлен не в пользу гражданина № 1, а в пользу господствующего земельного участка № 1, который в последующем был преобразован. Реальный характер сервитута, свойство следования сервитута предполагают, что сервитут сохранился в пользу всех вновь образованных земельных участков. То, что после преобразования господствующего земельного участка сервитут служит не всем из вновь образованных участков, еще предстоит доказать и прекратить сервитут в отношении этих участков.
Поэтому вопрос о том, кому сегодня принадлежат вновь образованные земельные участки, имеет значение для определения того, кто вправе защищать сервитут. А защищать сервитут вправе любой сервитуарий, т.е. любой правообладатель любого из вновь образованных земельных участков. Это может быть и гражданин № 1, если ему принадлежит такой участок. В свете этого бессмысленным выглядит заявленное ранее гражданином № 1 требование о сохранении права ограниченного использования (сервитут) для последующих собственников и законных владельцев земельных участков при разделе исходного земельного участка.
Во-вторых, суды продолжают отстаивать идею о том, что защита сервитута должна осуществляться негаторным иском опосредованно через защиту права на господствующий земельный участок. Отсюда пассаж о том, что истец должен доказать владение господствующей вещью.
Я полагаю, что сервитут должен защищаться негаторным иском непосредственно. Подробные аргументы на этот счет можно найти в пар. 3 гл. 3 моей монографии (текст см. здесь: https://m-lawbooks.ru/product/krasnova-avtonomiya-voli-i-ee-ogranichenie-v-servitutnom-prave/). И, конечно, непосредственная защита сервитута негаторным иском не предполагает, что она может осуществляться любым лицом. Статус сервитуария подтвердить все-таки потребуется. Другое дело, что сервитуарий не всегда будет владельцем существующей господствующей вещи.
В-третьих, вопрос о прекращении сервитута по действующему законодательству РФ является крайне сложным. Скупые положения ст. 276 ГК РФ и практика их применения мало что разъясняют. Поэтому – да, судам нужно ответить на вопросы: пользе всех ли вновь образованных земельных участков служит сервитут? может ли служащий земельный участок использоваться по целевому назначению в связи с изменившимися обстоятельствами?
В свое время Андрей Олегович Рыбалов опубликовал хорошую заметку о прекращении сервитута (см. здесь: https://zakon.ru/blog/2016/2/19/problemy_prekrascheniya_servituta).
Рейтинг
статьи