Есть риск, что суды теперь будут признавать офисом любое помещение, оборудованное столом, стулом и компьютером. Причина этому – определение СК по экономическим спорам ВС РФ № 305-ЭС22-23165 от 9 марта 2023 года. Из него следует, что расположенные в принадлежащем банку здании учрежденческие помещения (кабинеты), в которых оборудованы рабочие места для сотрудников, осуществляющих текущую деятельность банка, учитываются как офисные.
Ранее моей коллегой уже был размещен материал на Закон.ру, посвященный тенденциям по ужесточению судебной практики, отмеченным юристами Правового центра Два М, в том числе и московских судов по спорам об исключении зданий из перечня объектов, по которым налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
К сожалению, начиная с осени 2022 года, суды последовательно принимают отказные решения, невзирая на особенности фактических обстоятельств каждого конкретного спора, что является большой бедой для всех собственников зданий, в частности, в Москве, ранее даже не включенных в соответствующий перечень.
В этой связи большой интерес вызывает опубликованное 9 марта 2023 года определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС22-23165, отменившей судебные акты нижестоящих инстанций, которые признали незаконными действия государственной инспекции по недвижимости города Москвы по составлению акта обследования здания на предмет его фактического использования.
Как известно, одним из оснований перерасчета налога на имущество организаций от кадастровой стоимости недвижимости выступает именно фактическое использование здания[1]. Так, если здание используется в площади, превышающей 20% от его общей площади, для размещения офисов, торговых объектов, а также объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то налоговая нагрузка возрастает.
Вопросов у правоприменителей относительно того, что понимать под торговыми объектами, объектами общественного питания и (или) бытового обслуживания, возникало немного. Традиционно дискуссия всегда складывалась в отношении офисных помещений.
Судебная практика исходила из того, что офисами считаются помещения, оборудованные стационарными рабочими местами и оргтехникой, используемые для ведения самостоятельной деловой, административной деятельности, прямо или косвенно не связанной с обеспечением производственной и иной деятельности и не являющейся самостоятельным этапом такой деятельности.
В соответствии с решением СКЭС ВС РФ, расположенные в принадлежащем банку здании учрежденческие помещения (кабинеты), в которых оборудованы рабочие места для сотрудников, осуществляющих текущую деятельность банка, учитываются как офисные.
Вследствие этого есть большой риск, что судами теперь будет признаваться офисами любое помещение, оборудованное столом, стулом и компьютером.
СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
Включение здания в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, влечет резкое увеличение налога на имущество организаций по сравнению с тем, как если бы он исчислялся по общим правилам исходя из среднегодовой стоимости имущества.
Как уже было отмечено, действующим законодательством предусмотрено, что одним из критериев, по которому здание может быть включено в Перечень, является его фактическое использование.
Следовательно, установленные в определении ВС правила определения площади, фактически используемой для размещения офисов (возможность применения которых ко всем сферам деятельности не исключена), могут повлиять на итоговый расчет площади и впоследствии явиться основанием для включения здания в перечень по критерию ВФИ.
Главное опасение заключается в распространении выводов СКЭС ВС РФ на иные области производство, складская деятельность и т.п. Судебной практикой достаточно давно был сформирован подход, согласно которому к самостоятельным офисным помещениям не относятся помещения, используемые для целей обеспечения бесперебойной работы по основному виду деятельности, реализуемой в здании (например, размещение в здании административного персонала и служб, непосредственной деятельностью которых является обслуживание производства[2]).
СУЩЕСТВО СПОРА
В результате проведенных Госинспекцией по недвижимости обследований спорного здания банка было установлено, что здание на 68,5% используется для размещения офисов. Не согласившись с результатами обследования фактического использования собственник здания (ПАО Сбербанк России) обратился в суд с требованием о признании действий Госинпекции по недвижимости по составлению акта в указанной части незаконным.
Так, в соответствии с приведенными ПАО Сбербанк России доводами при составлении акта не было учтено, что все расположенные в принадлежащем банку здании учрежденческие помещения (кабинеты), в которых оборудованы рабочие места для сотрудников, осуществляющих текущую деятельность банка, не имели самостоятельного офисного назначения.
На основании этого нижестоящими судами дело было разрешено в пользу ПАО Сберабанк России с указанием на то, что оборудованные в здании офисы сами по себе не могут являться основанием отнесения здания к офисному для целей налогообложения, если они используются собственником здания в собственных уставных и административных целях и не сдаются в аренду третьим лицам.
Однако СКЭС ВС РФ передала кассационную жалобу Госинспекции по недвижимости на рассмотрение в судебном заседании.
Ex aequo et bono
Уже было указано ранее при пересмотре дела СКЭС ВС РФ отказала в удовлетворении требований заявителя.
Однако, стоит учитывать, что спор касался именно здания банка. По результатам обследования его фактического использования было установлено, что в здании размещены внутренние структурные подразделения банка, включая помещения приема клиентов, кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные, депозитарий.
При этом, банки не поименованы в ст. 378.2 Налогового кодекса РФ и никогда не признавались офисами. Так, еще на основании Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков банковская деятельность (совместно со страховой) входила в самостоятельный ВРИ с кодом 4.5 Банковская и страховая деятельность и всегда начиная с первой редакции упомянутого приказа составляла исключение из ВРИ с кодом 4.1. Деловое управление.
Такое решение СКЭС ВС РФ обосновывает ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, в соответствии с которой офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект особенно в местах ее концентрации в бизнес-центрах либо торговых центрах.
Но банк вряд ли можно признать торговым либо бизнес-центром. В связи с этим, такое расширительное толкование и распространение рассматриваемых положений на объекты, исторически не входящие в число офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, представляет серьезную опасность для традиционно неофисных видов деятельности, например, производства.
ПРЕДУПРЕЖДЕН ЗНАЧИТ ВООРУЖЕН
В заключении стоит отметить, что резолютивная часть определения четких указаний на применение описанного выше подхода к подсчету площадей, фактически занятых офисами, к иным сферам деятельности не содержит. Однако, указанное не означает, что правоприменителями не будет распространен столь широкий подход к понятию офисов в отношении иных объектов.
Насколько существенными будут негативные для правообладателей изменения практики, покажет время. В настоящий момент участникам споров, связанных с внесением объектов в перечни, остаётся доказывать несоответствие спорных объектов размыто сформулированным в мотивировочной части рассматриваемого определения критериям офисной недвижимости как высокодоходной. Например, нахождение объектов на территории предприятия с ограничениями по доступу, размещение в кабинетах технического, а не административного персонала и т.д.
[1] Ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, Закон г. Москвы о налоге на имущество организаций.
[2] См., например, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 г. № 5-АПГ16-13.
Рейтинг
статьи