Соответствие названия строительного проекта «Комплекс апартаментов» видам разрешенного использования

Можно ли строить апартаменты на земельном участке с кодом 4.7?

Предыстория. Изменения законодательства. До 01.09.2021 г. ВРИ земельных участков с кодом 4.7 Гостиничное обслуживание в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 (далее Классификатор) содержал следующую расшифровку: Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Приказом Росреестра от 30.07.2021 N П/0326 с 01.09.2021 из ВРИ земельных участков с кодом 4.7 были исключены слова а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Аргументом за возможность строить апартаменты на земельном участке с ВРИ, имеющим код 4.7 в новой редакции Классификатора (Гостиничное обслуживание) является следующее. Внесение изменений в Классификатор кардинально не поменяло отнесение комплекса апартаментов к гостиницам, так как наименование ВРИ 4.7 осталось прежним (Гостиничное обслуживание), а изменилось только описание наименования ВРИ.

Более того, правовая неопределенность понятия апартаментов существовала до февраля 2019 года, когда правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов был определен как средств гостиничного размещения. Так, Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 Об утверждении Положения о классификации гостиниц апарт-отель был определен как вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий студия и апартамент, а комплекс апартаментов – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом. Данный документ утратил силу с 1 января 2021 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.06.2020 N 911.

Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 было утверждено новое Положение о классификации гостиниц, куда вошли апарт-отель с прежним определением, а определение комплекса апартаментов было несколько уточнено, но не утратило общий посыл отнесения апартаментов к средствам гостиничного размещения вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет). И если концепция проекта не предусматривает предоставление гостиничных услуг, то дальнейшее получение свидетельства о присвоении гостинице определенной категории и классификации по системе звезд не требуется (Согласно п. 5 Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853 Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц, установленным Положением Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860).

В чем коммерческая разница? В отличие от гостиниц, где по строительным нормам должно быть запроектировано две лестницы, в комплексе апартаментов, не предполагающем предоставление гостиничных услуг, таких требований нет. Если будущая концепция проекта не предполагает дальнейшее предоставление гостиничных услуг, то реализация проекта может быть осуществлена по первому и второму виду апартаментов (см.ниже), т.е. как строительство нежилых помещений и сервисных апартаментов с предоставлением различного вида в том числе гостиничных услуг.

При этом, на практике выделяются:

1. Апартаменты как нежилые помещения Много лет подряд и до настоящего времени судебная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2018 N 6-КГ18-6). Данный вид апартаментов является наиболее встречающимся на практике. При этом, Верховный суд РФ, определяя судьбу общего имущества в нежилом здании, применяет прямую аналогию с жилыми помещениями в много квартирных домах (Определение от 11.12.2018 N 11-КГ18-31, однако данный подход поддерживается еще в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). На основании этого, текущая судебная практика нижестоящих судов идет по пути применения к отношениям собственников апартаментов, возникающих по поводу общего имущества здания, норм законодательства, касающихся, общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме (Решение Никулинского районного суда города Москвы от 10.11.2021 по делу N 2-3015/2021, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.11.2021 по делу N А40-87984/21-23-558 ).
2. Сервисные апартаменты, апарт-отели с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание Специфика апарт-отелей и сервисных апартаментов заключается в том, что данные апартаменты сдаются на долгий срок для апарт-отелей не обязательно наличие инфраструктуры в виде конференц-залов, ресторанов, спортзалов, стандарты сервиса не являются едиными. Данные апарт-отели, хотя и предоставляют сервис типа гостиничного, но не являются гостиницами в смысле Классификации гостиниц, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860, им не присваивается звездность и т.д. Пример комплекса сервисных апартаментов Движение. Тушино.
3. Собственно, гостиницы Согласно ст.1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ Об основах туристской деятельности в Российской Федерации гостиница – средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. Предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц, установленным п. 5 Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860.