Определение от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8: требуется ли нотариальное удостоверение договора, в результате которого остается единственный собственник недвижимости?

Два сособственника заключили договор о том, что остается один.

ВС РФ в названном определении довольно подробно перебрал нормы, чтобы прийти к выводу, что нотариальное удостоверение не требуется и отказ в регистрации незаконный (есть же люди, которым не лень было спорить вместо того, чтобы удостоверить договор).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 – 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 О статусе столицы Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями, сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок заключения, форму договоров дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 г. N 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

При дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости – квартира с кадастровым номером &lt,…&gt, – находится в общей долевой собственности Лейман Н.Г. (1/3 доли) и Леймана М.О. (2/3 доли), по договору дарения от 7 мая 2021 г. Лейман Н.Г. переходит право собственности на 2/3 доли Леймана М.О., то есть одаряемая становится единственным собственником объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости, не подлежит применению.

С одной стороны, исключение, видимо, следующее: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. То есть можно было бы сказать, что и остающийся сособственник своего рода отчуждает долю, поскольку она у него прекращается – он становится единоличным собственником.

С другой стороны, ВС явно пошел не этим путем в обосновании. Он пошел путем анализа того, что призвано защитить требование нотариальной формы: При дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

В связи с этим вспоминается заставшая всех врасплох позиция в Обзоре по хозобществам, что единственный участник все же должен удостоверять свое решение (п. 3): Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменил, в удовлетворении требования отказал, указав, что подпункт 3 пункта 3 статьи 67.1 ГК РФ направлен на то, чтобы исключить фальсификацию решения, принимаемого высшим органом управления общества, и действие указанной нормы в равной мере распространяется и на решение единственного участника общества, которое также подвержено риску фальсификации.

Нет ли коллизии в оценках?

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest