В нашей стране очень хорошее гражданское законодательство. Несмотря ни на что.
Убеждаюсь в этом каждый раз, когда сравниваю с нашим Гражданским кодексом акты гражданской кодификации других государств, в том числе акты частичной кодификации для отдельных подотраслей и институтов частного права в тех странах, где отсутствуют единые кодексы. Российское гражданское законодательство это то немногое в социальной действительности нашей страны, чем мы можем гордиться.
Некоторые явные неудачи, вроде совсем свежих правовых норм о цифровых правах и цифровых активах, не могут испортить этого впечатления. Эти нормы представляют собой необдуманную случайность, и, подобно пене, однажды исчезнут, будучи заменены какими-то более здравыми и содержательными юридическими конструкциями. Шумно проскакав по печатным изданиям, конференциям и выступлениям представителей юридической общественности пару лет назад, они исполнили свою роль модной новинки и вернутся к нам для исправления и переосмысления в какой-то уже другой, следующей жизни.
Нет таких значимых в современном обществе и в современной экономике отношений, развитие которых сколько-нибудь существенно обогнало бы развитие отечественного гражданского законодательства, осталось бы за пределами внимания со стороны Гражданского кодекса и специальных гражданских законов. Самый обширный и полностью актуальный в общемировом значении этого слова набор правовых инструментов российское гражданское право и гражданское законодательство предлагают для регулирования любых частных отношений, на чем бы они ни были основаны на договоре, на причинении вреда, на создании интеллектуального продукта.
Известные всем и имеющие иногда массовый и системный характер безобразия, творящиеся в сфере правоприменения и исполнения судебных решений, это не претензия в адрес гражданского права и гражданского законодательства, а претензия в адрес власти, т.е., в адрес администрирования, в том числе судебного администрирования, с чем в нашей стране всегда было сложно.
Но все же существует одна область регулирования частных отношений, где, по моему убеждению, наблюдается полный и безусловный, долгосрочный и однозначный провал, тотальный неуспех гражданско-правовой теории и гражданско-правового регулирования без каких-либо надежд на скорейшее выздоровление.
Это институт общей собственности на недвижимость в силу закона применительно к субъектам, не имеющим в реальности никакого общего или единого интереса в таком коллективном имуществе. Ни в общем владении им, ни в общем его использовании, ни в общем распоряжении. Ни в чем.
Но может ли быть правильной ситуация, когда субъективное право общей собственности, пусть и навязанное гражданам законом, возникает и существует, но при этом в основании такого права хоть сколько-нибудь значимый субъективный общий имущественный интерес всех этих общих собственников отсутствует?
Совершенно посторонние друг для друга, случайно встретившиеся лица законом принудительно объединены в коммуну, от них требуют проявления единства там, где никакого единства нет и никогда не будет.
И затрагивает это не пару сотен людей, а миллионы граждан нашей страны.
Конкретный субъективный интерес, очень ограниченный в пространстве границами личного имущества, личного жилища, конечно, присутствует, но общего интереса нет. Простая же сумма личных имущественных интересов каждого участника общей собственности не слагается в их общий интерес. Здесь это правило элементарной арифметики не работает. Равно как не работает и один из основных законов гегелевской диалектики – количество в качество не переходит.
Тезис о том, что в случае с правом общей собственности множество не складывается в общность имеет и другой смысл.
Общая собственность юридически бесконфликтна и экономически результативна только в очень ограниченном круге субъектов. Их в принципе не может быть много, поскольку толпа не умеет договариваться. Договориться между собой могут только двое или трое, может быть, чуть больше человек, но не десятки и уже тем более не сотни или тысячи людей.
Общая собственность требует очень узкого социума. Только тогда она работоспособна. Она может быть либо семейной, либо партнерской (коммерческой или некоммерческой), включая пресловутую фермерскую собственность.
Если между членами коллектива отсутствуют реально доверительные, фидуциарные в бытовом и в юридическом смысле отношения, то никаких здоровых правовых отношений общей собственности между ними никогда не возникнет.
Когда закон говорит о возникновении права общей собственности десятков и сотен граждан на общее имущество многоквартирного дома или коттеджного поселка, то гражданский закон не отражает реальность и не устанавливает фикцию. Закон просто лжет, выдавая желаемое за действительное.
А чтобы эта ложь была хоть сколько-нибудь правдоподобна и имела хотя бы намек на возможность положительного эффекта, закон накручивает вокруг общей собственности совершенно чужих и чуждых друг другу лиц многословные нормы об общих собраниях собственников помещений, о выборе всяких управляющих компаний, о создании товариществ собственников недвижимости и т.п.
Только в подавляющем большинстве случаев никакой работоспособности достичь не удается, поскольку сама правовая идея такой коммуны порочна, а сделанный для ее регулирования выбор в пользу института общей собственности ошибочен.
Общая собственность она про другое, она про доверительные имущественные отношения, а не про вынужденное проживание рядом друг с другом незнакомых людей: в разных квартирах, на разных этажах, в разных подъездах и даже в разных корпусах одного многоквартирного дома.
***
Никакого откровения во всех этих рассуждениях нет.
Посредством права индивидуальной собственности реализуется имущественный интерес полного и единоличного присвоения собственником всех полезных свойств и качеств вещи. Он потребляет вещь всю сразу, целиком и полностью, не делясь своей радостью потребления ни с кем. В широком экономическом смысле, естественно, а не в смысле истерической булимии. Его право и его возможность потреблять вещь, извлекать из нее все полезные свойства только для себя исключает аналогичное право потреблять эту же вещь любым другим лицом.
Посредством различных видов ограниченных вещных прав и права аренды реализуется имущественный интерес единоличного потребления индивидуальным пользователем не всей вещи неделимо ни с кем, а только тех ее полезных качеств, которые прямо предложены обладателю ограниченного вещного права или арендатору для его потребления законом или договором с собственником, естественно, с учетом свойств самой вещи.
Может ли потребление имущества, присвоение его полезных свойств и качеств быть коллективным, а не индивидуальным, причем, не в социальном смысле общественного потребления, а в микроэкономическом смысле и в вытекающим из него юридическом смысле?
Вероятно, может, но только тогда, когда сам коллектив добровольно имеет о себе представление, как о настоящем единстве, будучи семьей или партнерством, и действует в соответствии с этим представлением. Иными словами, когда коллектив фактически считает себя индивидуумом, самостоятельной единицей, а не множеством посторонних друг для друга единиц, скопившихся в одно время и в одном месте.
Коллективность процесса присвоения или потребления имущества для десятков или сотен участников общей собственности я себе представить не могу.
Юридически потребление или присвоение всегда индивидуально, идет ли речь о присвоении полезных свойств индивидуально-определенной общей вещи (о лифте, например), или о потреблении так называемого родового коммунального ресурса – о газе, воде, теплоносителе, либо вообще об электромагнитных волнах, живущих, как известно, в розетках и в холодильнике.
***
Особо стоит отметить, что цена идеи установления в силу закона общей долевой собственности на находящееся в общем пользовании имущество многоквартирного дома без права выдела доли в натуре составляет миллиарды рублей, которые выкачиваются из карманов граждан.
Поскольку в наших домах установлена жилищная коммуна, значит, и денежное корыто тоже общее. Это совершенно логично. Долевые собственники должны делить между собой расходы на содержание общего имущества и делить между собой ответственность за их уплату. Поэтому никогда не пользующиеся лифтом жильцы нижних этажей обязаны исправно оплачивать содержание этих лифтов. Поэтому замена разбитого стекла или дверей в одном подъезде раскладывается на жильцов всех подъездов.
Жилец первого этажа не хочет думать о протекающей крыше и платить за ее ремонт, а жилец последнего этажа не хочет думать о залитом водой подвале, от которого в нижние квартиры веет сыростью и несогласованными с Коко Шанель запахами. Не хочешь не думай, но плати.
А уж про раскладку на добросовестных плательщиков всех коммунальных долгов, возникших по вине соседей (больных, бедных, синих от водки или зеленых от наркотиков), не оплачивающих не только свое жилье, но и общедомовые расходы, можно слагать общероссийские былины.
На другой же стороне псевдо-капиталистической коммуны в российском жилищном хозяйстве пышно колосятся не менее примечательные кактусы. По разрешениям от никому не известных местных чиновников, общее имущество жильцов украшается рекламными конструкциями, вышками мобильной связи, усилителями радио и телесигналов, таинственными проводами, тянущимися к соседним домам, и транзитными трубами беспрепятственного пропуска чужих фекалий. На общем для жильцов земельном участке размещаются чьи-то сараи и хозблоки, склады и ларьки, стоянки машин и мусоросборочные площадки, которыми пользуются не только сами общие собственники, но и жильцы всех прочих домов в близлежащей округе.
Подвальные и цокольные помещения, также являющиеся общим имуществом, внезапно заселяются таинственными предпринимателями, естественно, с перфораторами и циркулярными пилами для проведения углубленного переустройства этих пространств, даже не являющихся отдельными помещениями, под пивные кабаки, пункты приготовления шаурмы и, попутно, как фермы передового крысо- и таракановодства.
Поскольку общая собственность есть, но общего интереса нет, то все чиновники, использующие чужое для них имущество к своей выгоде, уверены на сто процентов, что никаких единых действий жильцов не будет, что сотни даже справедливо возмущенных людей никогда не договорятся между собой об эффективном противодействии незаконному использованию их общей собственности. А устные скандалы и ругань с матом, убогие единичные жалобы активных пенсионерок в те же самые местные администрации они как-нибудь переживут. Деньги важнее эмоций.
В общем, концепция общей собственности на недвижимость неработоспособна в российских жилищных реалиях. Все это знают и понимают, но стыдливо молчат.
И это молчание оказывается плодотворнее слов. Именно благодаря полному отказу от дискуссии по поводу ошибочности применения конструкции общей собственности к жилищному многолюдию, совсем недавно на свет появился очередной гражданско-правовой уродец в виде аренды земельного участка в малоэтажном жилом комплексе со множественностью лиц на стороне арендатора. Свой путь по России начал несчастный плод сожительства двух юридических франкенштейнов – долевого строительства и аренды публичных земель.
Если застройщик коттеджного поселка сам арендатор земли, то передать участок в собственность поселянам он, конечно, не может. Но и сохранить его аренду никак нельзя. Установит шлагбаумы, ворота, заборы, начнет драть с поселян плату за проезд, за проход к своим домикам и т.п. Пусть лучше арендаторов будет много, и пусть они всю свою жизнь потратят на то, чтобы выяснить, что делать хорошим долевым арендаторам, если какие-то плохие долевые арендаторы не станут вносить свою долю арендной платы.
***
Три возражения лежат на поверхности гипотетического обсуждения правильного правового основания в связи с использованием общего недвижимого имущества многочисленными жильцами индивидуальных жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Первый заключается в том, что выбирать якобы не из чего. Есть собственность общая, есть собственность индивидуальная. Где-то сбоку притулилось совсем уж убогое российское доверительное управление как гражданско-правовая основа существования различных управляющих компаний. А возврат в тяжелое империалистическое прошлое времен царской России с доходными домами, чистыми лестницами и эффективно работающими дворниками в каждом подъезде невозможен. Домов слишком много, а дворников слишком мало.
Второй заключается в том, что речь в данном случае идет вовсе не об ошибочности выбранного гражданско-правового инструмента, а об административных недоработках и безобразиях, бесконтрольности, наплевательстве и всем прочем, чем так богата наша жизнь. Гражданское право здесь как бы ни при чем, а вот управление и контроль хромают. Именно их нужно усилить, углубить, подкрутить, поджать, подработать.
Третье возражение звучит более солидно и отсылает всех нас к экономической неизбежности. Как ни назови всю эту собственность или все это имущество общим, индивидуальным, фидуциарным, – оно в принципе будет являться имуществом общего пользования с заведомо несправедливой с индивидуальной точки зрения каждого отдельного гражданина раскладкой расходов на его содержание на всех жильцов без разбора. Эту ситуацию никакое жонглирование частноправовой терминологией не исправит.
Первые два возражения кажутся мне несостоятельными.
Гражданское право очень даже причем при выборе правильного способа регулирования имущественных отношений в многоквартирном доме или в коттеджном поселке. Поскольку в современной России каждому жильцу фактически предложено самостоятельно (в прямом смысле – своими силами и за свой счет) решать множество проблем, связанных с пользованием общим имуществом, именно гражданский закон определяет основания и пределы такого использования. Это одна из сторон многоликой диспозитивности гражданско-правового регулирования, скорчившей в случае с жилищными отношениями не слишком приятную физиономию. В противном случае нужно возвращаться во времена СССР, когда почти весь многоквартирный жилищный фонд представлял собой одно гигантское государственное общежитие, управление которым совершенно логично было возложено на государственные же жилкоммунхозы без какого-либо намека на частноправовые отношения.
Что же касается отсутствия выбора, то это тоже неправда. Просто об этом выборе никто не хотел думать. Всем казалось, что ничего другого в принципе быть не может. Если лестница, лифт и мусоропровод, подвал и чердак используются всеми жильцами, то это означает, что речь может идти только об общей собственности. О том, что никакого общего интереса такая общая собственность сама по себе не формирует, но, наоборот, является только источником конфликтов, никто особенно не задумывался. Часто также звучало очень популярное в свое время утверждение о том, что рынок сам все исправит и расставит по своим местам. Расставил.
Как всегда, взгляды отечественных проектировщиков жилищного законодательства были устремлены на Запад. В воздухе звенело умное и загадочное слово кондоминиум. Был в России в период с 1996 по 2004 годы даже Федеральный закон о кондоминиумах под управлением товариществ собственников жилья, основные идеи которого благополучно перекочевали в Жилищный кодекс.
***
Имущество общего пользования жильцов многоквартирного дома, в том числе недвижимое и в том числе подлежащее обслуживанию, т.е. имеющее признак изнашиваемости, потребляемости, должно находиться не в общей, коммунальной, колхозно-кооперативной и какой угодно другой коллективной собственности, но только в индивидуальной собственности. Причем, не в публичной, а в частной, и без выстраивания каких-либо сервитутоподобных или узуфруктоподобных конструкций.
Если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме являются частной (индивидуальной) собственностью, то сам дом как несущие стены, перекрытия, лестницы и трубы не может быть ни государственным, ни коммунальным. Эта идея полностью обанкротилась на всем пространстве от Калининграда до Владивостока. Причем, наличие управляющих компаний, которые в подавляющем большинстве случаев полностью принадлежат публичным образованиям, никак не разрешает конфликт имущественных интересов по поводу общего пользования имуществом. Управляющие компании никогда не были и никогда не будут заботливыми хранителями и умножителями чужого для них имущества, а если из сотен находящихся в их управлении домов один или несколько рухнут, то просто сменится руководство компании, а спрут отрастит новые щупальца.
Принцип профессионального корпоративного управления чужой коллективной собственностью в жилищной сфере не сработал. Многоквартирный жилищный фонд разваливается и умирает, несмотря на многомиллиардные компрессы и горчичники из публичных денежных фондов.
Коллектив собственников в связи с отсутствием у него единого имущественного интереса не в состоянии противостоять полностью аффилированному с государством и муниципалитетом жилищному управленцу, безобразно исполняющему все свои управленческие обязанности, за исключением единственной обязанности выставления счетов за свои услуги. Здесь его аккуратность и настойчивость граничит с фанатизмом.
Собственно, все разнообразные функции жилищных управленцев сегодня свелись к двум, самым для них главным, требовать от жильцов своевременной оплаты за не оказанные вообще или некачественно оказанные услуги, и клянчить у губернаторов субсидии.
***
Может ли собственность на имущество общего пользования в многоквартирном доме являться не общей, но индивидуальной? Я никаких доктринальных препятствий не вижу. Если по лестнице ходят сотни ног, а крыша устроена над головами десятков жильцов, то это само по себе не означает, что ни лестница, ни крыша не могут быть индивидуальной собственностью конкретного субъекта, компании или гражданина, в том числе гражданина-предпринимателя.
Я не знаю, как именно должны соотноситься между собой индивидуальная частная собственность на имущество общего пользования и право пользования этим же имуществом со стороны каждого из жильцов многоквартирного дома. Если первое заведомо является вещным правом, то должно ли и второе также являться пока еще не поименованным в гражданском законе вещным правом? Вполне возможно. Но этот вопрос требует дополнительного осмысления и, я думаю, он может найти своих авторов.
Я понимаю, что самой важной темой в таком переустройстве отношений по управлению имуществом в многоквартирных домах будет являться вопрос экономики.
Сегодня эта сфера не является никаким бизнесом вообще, но представляет собой один из примеров планово-убыточной деятельности, поддерживаемой в полуобморочном состоянии исключительно бюджетными субсидиями и списаниями долгов. Горячо желающих управлять не вновь построенным, а старым жилищным фондом с тем процентом изношенности, который мы имеем, нет. Очень часто главам городов и районов приходится навязывать своим аффилированным предприятиям такое управление, и отказаться от всего этого счастья они не могут. Правда, и управляют с соответствующим энтузиазмом.
Найдется ли тот предприниматель, который захочет обладать обшарпанными лифтами, лестницами, капитальными стенами и мусоропроводами всецело и безраздельно, господствовать над ними своей волей и в своем интересе, не забывая при этом допускать к ним тех, кто платит ему за это и за то, чтобы лифты и мусоропроводы содержались в чистоте и приличии?
Не знаю.
Но это не повод к тому, чтобы продолжать извращаться и именовать мусоропровод общей собственностью всех жильцов подъезда, большинство из которых брезгует не то, что прикоснуться к нему, но даже посмотреть в сторону этого антисанитарного удобства, самостоятельно доносит свой мусор в мешках до мусорных контейнеров и мечтает о том, чтобы мусоропроводной общей собственности в подъезде вообще не было.
Может ли быть изменена, пусть не сразу, но постепенно, мотивация в содержании жилищного фонда путем перехода от права общей собственности на имущество общего пользования к праву индивидуальной собственности на это же имущество?
Думаю, что может, и другого пути к ее изменению, мне кажется, просто нет.
Какой из двух конфликтов имущественных интересов конфликт между управляющим и жильцами и конфликт между самими жильцами может быть разрешен таким образом? По крайней мере, второй, когда жильцам не нужно будет изображать из себя общих собственников, никогда не посещающих общие собрания для принятия судьбоносных коммунальных решений.
Конфликт же между управляющим и жильцами по поводу использования лестниц и мусоропроводов приобретет принципиально иное содержание. Сегодня это имущество фактически ничье. Завтра оно станет чьим-то. Сегодня разбитое стекло в общем окне на общей лестнице может оставаться таким месяцами и годами. Это не убыток управляющей компании, это – убыток жильцов, который имеет для них безликую форму расхода на содержание общего имущества. Безликую, а значит, неконтролируемую, непроверяемую, отвлеченную и туманную.
Завтра это разбитое стекло, поломанный лифт, затопленный подвал или текущая крыша станут убытком конкретного собственника, которому будет значительно сложнее, чем почти абстрактной управляющей компании, раскидывать по почтовым ящикам счета с непонятными никому суммами расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Отношение к собственности, к ее сохранению, к поиску настоящих причинителей вреда имуществу начнет меняться.
Сегодня таких причинителей нет. Точнее, они всегда есть, и очень часто сами являются одними из общих собственников имущества, либо арендаторами, квартиросъемщиками, приглашенными или случайными визитерами. Но кто-нибудь слышал в нашей юрисдикции о деликтных исках одних общих собственников к другим общим собственникам по поводу вреда, причиненного общему имуществу? Я нет. Но если вместо общей собственности на имущество общего пользования возникнет собственность индивидуальная, то о таких исках мы услышим немедленно. И это тоже начнет изменять искривленные сегодня до неузнаваемости имущественные отношения в российских многоквартирных домах.
Искривленные до такой степени, что даже перепланировки, сопровождающиеся сносом или пробиванием капитальных, несущих стен, изменением геометрии перекрытий практически никого не волнуют. А ведь эти стены и перекрытия тоже являются общим имуществом всех жильцов, и ослабление несущих конструкций чревато разрушением всего дома. Но пока он не рухнет фактически, никто и пальцем не пошевельнет, чтобы предотвратить причинение существенного до степени угрозы жизни вреда общему имуществу.
Блажен, кто верует. Это я.
*****
