При обращении в уполномоченные органы за предоставлением земельного участка в собственность или в аренду под зданием заявители зачастую сталкиваются с влиянием красных линий на результат оказания соответствующей услуги.
По опыту Правового центра Два М нередко результаты оказываются не в пользу собственников зданий. Если возможность приватизации участка, расположенного в существующих красных линиях, не вызывает дискуссий, то вопрос о возможности предоставления участка в собственность или в аренду в условиях нахождения в проектируемых красных линиях не является столь однозначным.
Красные линии как основания для отказа в предоставлении участка
Красные линии это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания территории).
Под территорией общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Установление границ территорий общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, в которых отображаются границы существующих и планируемых зон размещения объектов. Соответственно красные линии могут быть как существующими, так и проектируемыми. То есть фактически попадание участка в границы красных линий означает его нахождение либо в существующей территории общего пользования, либо на планируемой в будущем территории общего пользования.
Наиболее часто встречающаяся ситуация связана с нахождением участка в границах планируемой улично-дорожной сети, иных публичных объектов или в существующих красных линиях. В таких случаях, Заявители могут столкнуться со следующими основаниями для отказа в предоставлении публичного участка без проведения торгов:
– п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ – участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении,
– п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ – участок в соответствии с документами территориального планирования (Генплан, СТП), планировки территории (ППТ, ПМТ) предназначен для размещения объектов фед./рег./местного значения и с заявлением обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
При рассмотрении вопроса о законности отказа на указанных основаниях принципиальное значение имеет вид права, на котором заявитель хочет получить земельный участок.
Оформление участка в собственность
Участки, ограниченные в обороте, к числу которых, в том числе, относятся участки, предназначенные для строительства объектов транспортного обслуживания (жд, автодороги), а также земельные участки в границах территории общего пользования не могут предоставляться в частную собственность.
При этом, как указано в Обзоре ВС РФ, для отказа в предоставлении участка в собственность в связи с его расположением в границах планируемого размещения публичных объектов (п.17 ст.39.16 ЗК РФ) достаточно лишь установить, что в соответствии с документами территориального планирования, планировки территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения[1].
Однако такой подход должен применяться с учетом пункта 12.6 статьи 45 ГрК РФ, согласно которому проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального, регионального или местного значения, для размещения которых допускается изъятие участков для публичных нужд, на участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов, если в течение 6 лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких участков (норма не применяется в отношении ППТ, утвержденных до 01.04.2015).
То есть, если участок согласно ППТ входит в зону планируемого размещения объектов и подлежит изъятию, однако в течение 6 лет изъятия не произошло, то фактически участок не может считаться, предназначенным для строительства публичных объектов (УДС и т.д.), соответственно участок выбывает из числа ограниченных в обороте, к нему не могут применяться положения п.6 и п.17 ст.39.16 ЗК РФ и такой участок может быть предоставлен в частную собственность.
Представляется, что норма о запрете приватизации участков в границах территории общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ) не должна стать препятствием, так как в ней идет речь об уже существующих территориях[2].
Таким образом, по общему правилу, сам факт расположения участка в границах как в существующих, так и проектируемых красных линий является основанием для отказа в предоставлении участка в частную собственность. Исключением являются ситуации, когда участок находится в проектируемых красных линиях, утверждённых ППТ, по которому истек шестилетний срок на изъятие участка.
Также при рассмотрении вопроса о выкупе участка стоит учесть, что в судебной практике выражена позиция о том, что признаком территории общего пользования является не столько наличие красных линий, а сколько факт использования территории неограниченным кругом лиц в общих интересах. То есть даже при отсутствии пересечения участка с красными линиями в предоставлении участка в собственность может быть отказано, если подтверждено его расположение на существующей территории общего пользования.
Так, в деле N А55-29700/2019 Арбитражный суд Поволжского округа признал законным отказ в предоставлении в собственность участка, расположенного согласно ПЗЗ в зоне парков, бульваров, набережных (Р-2), указав следующее:
&hellip, территории общего пользования являются самостоятельными элементами планировочной структуры, объективно существующие независимо от установления красных линий, и правовой режим которых как объектов, не подлежащих приватизации, определяется исключительно в силу факта их объективного существования. При изложенных обстоятельствах, тот факт, что существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования.
Оформление участка в аренду
Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду. В отношении ограниченных в обороте участков законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду.
Казалось бы, вопрос о возможности предоставления участка, который пересекает красные линии, не должен вызвать сомнений. Тем не менее, потенциальные арендаторы постоянно сталкиваются с отказами уполномоченных органов в предоставлении участков на праве аренды, что в корне противоречит земельному законодательству.
Во-первых, статья 39.16 ЗК РФ, определяющая основания отказа в предоставлении участка, должна применяется в единстве со специальной нормой ст. 39.20 ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках. Так как иное фактически лишает собственника недвижимости его правомочия пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом на участке.[3] Более того, пользование земельным участком в отсутствие оформленных прав на него влечет возникновение на стороне собственника здания неосновательного обогащения и может повлечь за собой привлечение к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.
Во-вторых, согласно судебной практике только лишь наличие документов, определяющих расположение участка в зоне планируемого размещения объектов, в отсутствие доказательств реализации таких документов не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду, а срок аренды может определяться сроком начала строительства.
В деле А32-39267/2019 судом указано следующее: Испрашиваемые обществом земельные участки не изъяты из оборота. В отношении земельных участков не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. Запланированное в долгосрочной перспективе размещение на земельных участках объектов местного значения не начато (доказательства обратного департамент не представил). Соответствующие планы не могли служить единственной причиной отказа в предоставлении земельных участков обществу в аренду [4].
Верховным судом также была высказана позиция о том, что при применении п.17 ст. 39.16 ЗК РФ следует учитывать, что до начала строительства или реконструкции в соответствии с утвержденными Генпланом, Схемой территориального планирования или Проектом планировки территории должна быть произведена в установленном законом порядке процедура изъятия у собственников принадлежащих им объектов. А сами по себе положения п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости[5].
То есть анализ судебной практики показывает, что возможность предоставления участков в красных линиях фактически поставлена в зависимость от наличия решения об изъятии участка. Однако в деле А40-196571/2021 суд отказал в предоставлении участка в аренду, расположенного согласно ППТ в зоне размещения планируемого линейного объекта, в отсутствие решения об изъятии участка, сославшись на то, что предусмотренный законодательством шестилетний срок на изъятие объектов не истек и начата разработка технического задания на проектирование объекта[6].
На мой взгляд, при наличии доказательств начала реализации проекта планировки, но в отсутствии решения об изъятии участков или расположенных на нем объектов отказ в предоставлении участка в аренду неправомерен. Начало реализации проекта не должно препятствовать заключению договора аренды собственником здания на 49 лет (Земельный кодекс (ст. 39.8) не содержит положений о сокращении срока аренды в случае расположения участка в зоне планируемого размещения объектов). Более того, оформление участка в аренду на долгий срок даже при начале реализации проекта планировки может быть целесообразным, так как это позволит увеличить сумму компенсации за изъятие объектов недвижимости (подробнее о компенсации за изъятие читайте в статье моей коллеги).
Заключение
Ключевым моментом в оформлении прав на земельные участки в красных линиях является вид права, на котором испрашивается участок, а также обозначают красные линии существующие или планируемые территории общего пользования. Так, участок, расположенный в границах существующих красных линий, безусловно, не может быть предоставлен в частную собственность, однако, представляется, что в границах проектируемых красных линий участок может быть приватизирован при наличии условий, предусмотренных п.12.6 ст. 45 ГрК РФ. Что касается предоставления участка на праве аренды, то закон не предусматривает запрета ввиду расположения участка как в проектируемых, так и существующих красных линиях. Тем не менее, практика нередко связывает возможность аренды участка с началом мероприятий по реализации строительства или реконструкции планируемого объекта, представляется, что само по себе начало реализации в отсутствии решения об изъятии не должно препятствовать в предоставлении в аренду на 49 лет.
[1] п.27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
[2] Определение от 27 октября 2009 г. N 11-В09-19 (Бюллетень Верховного Суда РФ N 7, 2010.
[3] Кассационном определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020 N 18-КАД20-26-К4.
[4] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2022 N Ф08-7219/2020 по делу N А32-39267/2019 (определением Верховного Суда РФ от 07.06.2022 N 308-ЭС20-22095 отказано в передаче дела для пересмотра).
[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 N 305-ЭС20-12105 по делу N А41-63226/2018.
[6] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2022 N Ф05-14563/2022 по делу N А40-196571/2021.
