Данной публикацией я одновременно продолжаю серию статей о градостроительном и земельном аудите и начинаю новую о законных способах оптимизации платежей в бюджет за землю и недвижимость.
Как показывает практика Правового центра Два М, вопрос об оптимизации платежей может возникнуть в разных обстоятельствах.
Наиболее очевидное потребность минимизировать издержки действующего бизнеса в условиях снижения доходов. А ввиду событий последних лет доходы от использования недвижимости далеко не всегда растут. И если раньше некоторую переплату можно было не замечать, то сейчас её размер может стать критическим.
Также вопрос оптимизации может ставиться при покупке недвижимости (с действующим бизнесом или без него). Подробно – в моей статье о проверке недвижимости перед сделкой.
Вторая группа жизненных ситуаций связана с теми или иными изменениями объектов недвижимости. Речь может идти как о строительстве или реконструкции, так и об изменении назначения существующих зданий, разделе участков и т.д. В этом случае необходимо задуматься о размере:
– разовых платежей, вносимых в бюджет в связи со строительством, реконструкцией или изменением назначения объекта недвижимости,
– постоянных платежей при дальнейшей эксплуатации построенного или изменённого объекта.
Размер данных платежей важно знать заранее как при планировании мероприятий в отношении собственного объекта, так и при покупке нового под соответствующие цели
Далее я кратко рассмотрю основные виды платежей в тех и других случаях и наиболее распространённые причины их завышения. Отмечу, что ряд ситуаций требует отдельного рассмотрения, к которому я планирую вернуться позже.
Виды платежей для эксплуатируемой недвижимости
Арендная плата за землю. Обычно, в том числе в Москве, определяется как производная от кадастровой стоимости и той или иной ставки. В ряде случаев (в т. ч. для большинства участков в Московской области) исчисляется по формуле, не включающей в себя кадастровую стоимость. Также есть несколько случаев, когда арендная плата за государственные неразграниченные или муниципальные земли устанавливается в размере не выше земельного налога либо арендной платы за федеральные замели аналогичного назначения.
Применительно к величине арендной ставки или коэффициентам, входящим в формулу расчёта такой ставки, можно выделить случаи, когда:
– некорректно применена ставка или коэффициенты к конкретному участку. Либо неверно определён метод, по которому рассчитывается арендная плата за участок,
– ставка или коэффициенты утверждены незаконно (есть те или иные основания для оспаривания нормативно-правового акта, на основании которого они применяются),
– арендная плата рассчитана верно, но есть основания для её снижения (применения льготных режимов) при сохранении существующего использования или его незначительном изменении. В том числе случаи, когда можно претендовать на применение околонулевых ставок для отдельных льготных категорий участков (см. подробно в материале моей коллеги).
Вопрос о снижении кадастровой стоимости рассмотрен ниже.
Земельный налог. Здесь, как и в случае с арендной платой, вопрос сводится к правильности определения кадастровой стоимости и применения ставок, составляющих тот или иной процент от неё. В том числе к возможности применения тех или иных льготных режимов
Налог на имущество, исчисляемый по кадастровой стоимости. Данный вид налога применяется в зависимости от назначения (фактического использования здания) и разрешённого использования участка. Исключение из соответствующего перечня возможно при подтверждении фактического использования здания, не подпадающего под условия налогообложения. При этом для участков в собственности разрешённое использование также не должно включать виды, являющиеся критерием применения данного налога.
Для объектов, включённых в соответствующий перечень правомерно, сумма налога может быть снижена вместе с кадастровой стоимостью зданий, составляющей налоговую базу.
Платежи при строительстве, реконструкции или изменении разрешённого использования
Оценить размеры данных видов платежей принципиально важно до начала подготовки к строительству, реконструкции или иным действиям. Так если для реализации проект требуется внесение изменений в ПЗЗ, подготовка проекта планировки, заключение договора о комплексном развитии территории и т. д., то важно уже на момент начала данных процедур понимать платежи в бюджет в рамках готовящегося проекта на этапах как строительства так и последующей эксплуатации. В противном случае в дальнейшем может оказаться, что выбранная схема, запрашиваемые виды и параметры строительства приводят к завышению размера тех или иных платежей. А для их изменения нужно повторно вносить изменения в ПЗЗ, по-другому межевать участки или совершать иные небыстрые процедуры. Соответственно, и юридический аудит по вопросам предстоящих платежей нужен именно до начала реализации проекта, а не во время неё.
Плата за изменение разрешённого использования участка предусмотрена для рядка категорий участков в Москве и Московской области. Необходимость внесения платы зависит в первую очередь от устанавливаемого для участка нового разрешённого использования (для ряда видов использования плата не взимается.) В свою очередь размер платы определяется как разница между старой и новой кадастровой стоимостью участка умноженной на соответствующий коэффициент (коэффициенты). Во многих случаях данная плата не взимается или взимается в незначительном размере. В связи с чем её снижение возможно за счёт исключения лишних видов разрешённого использования, установления дорогих видов только для части застраиваемой териологии и т.д.
Важно учитывать, что данная плата, хотя формально и привязана к возможности строительства на участке, взимается независимо от того, планируется ли фактически на участке новое строительство. То есть в том числе для случаев изменения разрешённого использования участка под существующим зданием (детальный разбор этого вида платы в материале моей коллеги).
Плата за снятие запрета на строительство для участков, выкупленных из государственной собственности по льготной ставке, фактически заменяет плату за изменение разрешённого использования, хотя также она начисляется и при строительстве новых объектов в соответствии со старым разрешённым использованием.
Данная плата составляет 80% от кадастровой стоимости участка (соответствующей тому виду, по которому осуществляется строительство или реконструкция) и взимается при новом строительстве (независимо от того, изменяется ли первоначальное назначение участка) и при реконструкции, если она сопряжена с изменением разрешённого использования участка относительно имевшего место на момент выкупа по льготной цене.
Для этого вида платы также предусмотрен ряд льготных случаев, когда она не взимается.
Также поскольку речь, как правило, идёт об участках предоставленных достаточно давно, и часто имеющих весьма расплывчатые формулировки вида разрешённого использования, важно то какие виды разрешённого использования будут установлены для участка при их приведении в соответствие с действующим классификатором.
Повышенная арендная плата на период строительства
Данный специфический для Москвы режим предусматривает взимание необычно высокой (часто соизмеримой с рыночной стоимостью участка) арендной платы при заключении соглашения на право строительства или реконструкции в отношении участка, ранее предоставленного под эксплуатацию существующих зданий. Размер платы зависит от назначения и параметров строящегося объекта. Также предусмотрено множество льготных случаев.
Платежи после завершения строительного или инвестиционного проекта (земельный налог или арендная плата за землю, налог на имущество в отношении зданий) будут определяться исходя из установленного разрешённого использования участка, ‑ на его основании рассчитывается кадастровая стоимость и оно же, с учётом ряда иных факторов, определяет ставку налога или арендной платы. Соответственно, платежи при последующей эксплуатации здания также необходимо оценить до начала строительства или реконструкции. В противном случае их изменение нередко ставит под сомнение экономическую целесообразность строительного проекта.
Аудит в отношении правильности расчёта кадастровой стоимости
Как следует из вышесказанного, кадастровая стоимость является базой для расчёта большинства земельных платежей в бюджет, как постоянных, так и единоразовых. Соответственно, их размер зависит от правильности её исчисления.
При рассмотрении вопроса о возможности снижения кадастровой стоимости важно понимать, на основании каких исходных данных она рассчитана, верно ли эти исходные данные определены. А если планируется изменение категории земель, разрешённого использования участка или иных его характеристик ‑ как это повлияет на кадастровую стоимость самого участка и зданий на нём.
В результате нередко выясняется, что кадровая стоимость рассчитана с теми или иными ошибками и может быть оспорена на этом основании (подробно в статье моей коллеги). Или же она определена верно, но её снижение возможно путём изменения разрешённого использования участка или иных юридических действий.
Особенно это актуально с учётом того, что оспаривание кадастровой стоимости в общеизвестном порядке на основании заключения оценщика сейчас существенно ограничено тем, что экспертизы по таким спорам назначаются в государственных экспертных учреждениях.
