Когда ожидается рост цен на недвижимость

Прогноз рынка недвижимости Москвы

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Какими будут цены на недвижимость в 2020 году?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.

Читать еще:  Ст 38 СК РФ с комментариями

Что происходит на рынке сейчас

2019 год стал годом серьезных перемен на строительном рынке. С 1 июля вступили поправки к законодательству, которые фактически отменили существовавшую до этого систему долевого строительства. Это повлияло на рынок жилой недвижимости, хоть резкого роста цен и не случилось.

Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» еще в 2018 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.

Введение эскроу-счетов непосредственным образом отразилось на стоимости жилья: если раньше застройщики могли использовать взносы дольщиков на финансирование расходов по строительству, то теперь они вынуждены привлекать банковское кредитование.

Как рынок воспринял новые правила? О том, что с 1 июля поменяются правила, было известно задолго до этой даты, но, как и всегда, проблемы были. Например, некоторые застройщики не смогли продать минимум 10% квартир – и в последние дни оформляли покупку квартир на свои подставные фирмы.

На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.

С учетом новых правил за первые месяцы 2019 года рынок жилья в России показал интересные тенденции:

  • первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
  • в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
  • одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.

Это объясняется просто – застройщики сознательно сняли с объектов высокой степени готовности рабочих и технику и перебросили их на только начатые проекты: их нужно было срочно довести до готовности в 30%.

Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.

По регионам рост был разным, больше всего – Республики Коми (11,5%) и Бурятия (10,7%). В Москве цены выросли на 8,7%, Кемеровская и Томская области показали рост цен на 8,3%. На вторичном рынке цены выросли не так сильно – на 1,6% в среднем по стране.

По состоянию на III квартал 2019 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Если выделить регионы с самыми высокими и самыми низкими ценами на жилье, получится так:

Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.

По оценкам «Яндекса», квадратный метр жилой площади в Москве стоит 190 тысяч рублей – это почти вдвое выше официальных цифр. То есть, субсидия от государства в Москве едва покроет половину стоимости социальной нормы жилья.

Всего в 2019 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.

Из-за чего цены могут измениться

Прежде чем делать прогнозы стоимости жилья на следующий год (или оценивать чужие прогнозы), нужно разобраться, от чего будут зависеть цены на жилье в следующем году.

Факторов стоимости жилой недвижимости несколько:

  • новые правила долевого строительства;
  • условия ипотечного кредитования (включая социальные программы);
  • акции и специальные программы от застройщиков.

Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил.

Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.

Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.

Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но очевидно, что это будет чуть дороже цены на «этапе котлована» и чуть дешевле цены готового жилья.

Следующий фактор – ипотечное кредитование. После рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей, в 2019 году наблюдается лишь спад.

Причин несколько, прежде всего это ставки. В 2018 году ставки по ипотеке опустились до рекордно низких 9,56%, а в этом году они опять выше 10%. В следующем году власти обещают снижение до 9,5%, а к 2024 года ставка должна достичь 7,9% годовых. Предпосылки для этого есть, Центробанк в сентябре в очередной раз сократил ключевую ставку до 7% годовых.

Другая причина – рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян. Сейчас, по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов.

Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:

  • процентная ставка максимум в 6% годовых (на самом деле есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2018 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной;
  • единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2019 году или позже;
  • увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысяч рублей с 2020 года;
  • введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода.

Все это означает одно: ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2020 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.

Читать еще:  Где получать материнский капитал в СПБ

Если в 2018 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, в 2020-м можно ждать похожие или меньшие цифры.

Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.

Сейчас это все находится под вопросом:

  • рассрочка (не ипотека, а от застройщика) – вообще исчезнет. Причина в том, что на эскроу счет можно перевести только полную сумму за всю квартиру сразу. Частичное внесение законом не предусмотрено;
  • скидки – могут остаться, но в ограниченном виде. Из-за необходимости привлекать заемный капитал у застройщиков просто не будет возможности еще сильнее снизить свою рентабельность;
  • совместные программы – могут остаться, но тоже будут не такими выгодными. Ожидается, что по такой программе можно будет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8-1,6 процентных пунктов. Компенсировать банкам бОльшие суммы застройщики не смогут.

Вывод: постепенное расширение механизма эскроу-счетов на все большее число домов, рост спроса благодаря льготным ипотечным программам, отмена специальных предложений застройщиками означают, что жилье однозначно будет становиться дороже. Осталось понять, насколько.

Прогнозы стоимости жилья

Официальные

Изначально цены на жилье начали расти из-за того, что государство решило защитить права дольщиков и ввело обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. Естественно, чиновники изначально и не отрицали, что цены вырастут.

В частности, глава Банка России Эльвира Набиуллина говорит, что цены из-за новых правил будут расти, но это вряд ли окажется долгосрочной тенденцией. Она надеется, что развитие конкуренции в итоге выведет цены на приемлемый уровень. Насколько именно вырастут цены, она не спрогнозировала.

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2019 и на 2020 годы от IRN.RU

Коротко о главном

Ноябрь 2019: В октябре 2019 г. цены на недвижимость продолжали расти по инерции, за счет дорогого сегмента. Дешевый при этом ушел в минус. Такая ситуация характерна для периодов торможения рынка.

О том, что покупательская активность падает и потенциал для дальнейшего роста цен исчерпан, свидетельствует и динамика сделок со «вторичкой». Уже пятый месяц подряд Росреестр регистрирует меньше переходов прав на недвижимость, чем в прошлом году, а с августа показатели падают и в годовом, и в месячном выражении. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Прогнозы в деталях

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

Текущая ситуация

В октябре 2019 г. цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли за счет дорогой недвижимости. Большая часть «демократичного» жилья при этом подешевела. Эти тенденции и отражает ценовая динамика в разрезе географии. В антилидерах рейтинга самые доступные локации – районы за МКАД, Восточный и Северо-Восточный округа. А престижные Центральный, Западный, Северо-Западный округа дорожали быстрее, чем рынок в среднем.

Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн

Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон.

Калькулятор «Оценка стоимости продажи квартиры» является простым и удобным способом узнать примерную величину стоимости квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши.

Когда ожидается рост цен на недвижимость

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В Москве снижается спрос на покупку квартир на первичном и вторичном рынках, а цены замедляют темпы своего роста. Арендное жилье все еще остается востребованным, но риелторы не ожидают значительных изменений на этом рынке с наступлением активного делового сезона.

Игроки рынка недвижимости рассказали, что будет с ценами и спросом на вторичном, первичном, а также рынке аренды жилья в столице осенью этого года.

«Спрос по итогам этого года будет как минимум на 15% ниже в сравнении с успешным 2018 годом»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— На вторичном рынке жилья Старой Москвы уровень спроса по итогам этого года прогнозируется как минимум на 15% ниже в сравнении с успешным 2018-м. В первом полугодии снижение спроса было связано с падением реальных доходов большей части населения и ростом ставок по ипотеке, начавшимся в конце 2018 года и продолжавшимся вплоть до июня 2019-го. К тому же после ажиотажной осени 2018 года значительная часть покупателей уже решила свой квартирный вопрос, тем самым вымыв определенную долю потенциального спроса.

С начала 2019 года ежемесячная динамика спроса в сравнении с аналогичными месяцами прошлого года неизменно оставалась отрицательной (за исключением февраля). По итогам осени в целом мы прогнозируем снижение спроса на 25% по отношению к сверхприбыльным осенним месяцам 2018 года. Осенью рост спроса в сравнении с летними месяцами будет не настолько значимым, чтобы привести к глобальным изменениям конъюнктуры рынка, в том числе в части цен. Средняя стоимость предложения 1 кв. м на московской вторичке в летние месяцы замерла, колеблясь в пределах статистической погрешности — 0,1–0,2%.

«Главной тенденцией осени и второго полугодия станет замедление роста цен»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Главной тенденцией осени и второго полугодия станет замедление роста цен. Причины тому — высокие темпы повышения средней стоимости квадратного метра за прошедший год (порядка 8% в массовом сегменте) при подорожавшей в целом за этот период ипотеке и продолжающейся стагнации доходов населения. Сейчас средний квадрат в массовых новостройках обходится в 167 тыс. руб., и вполне можно ожидать, что он станет дороже еще на 2-3 тыс. руб., но такого же активного повышения цен, как во второй половине 2018 года, мы уже не увидим. Текущим летом мы наблюдали, как в некоторых проектах девелоперы были вынуждены снизить цены после чрезмерного повышения весной. Быть может, это не станет массовой тенденцией, но предпосылок к некоторому сдерживанию роста сейчас больше, чем прежде. Помимо этого, средняя ставка по ипотеке хотя и сократилась летом, но все же остается на более высоком уровне, чем год назад: 10–10,5% против 9–9,5%. С учетом ухудшения ситуации с доходами населения и слабого экономического роста сейчас требуется более радикальное сокращение ставок, чтобы добиться высоких темпов продаж на рынке строящегося жилья, а именно высокий спрос был главной причиной быстрого удорожания.

«Стоимость квадратного метра будет снижаться — в основном за счет скидок и акций»

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:

— Уровень спроса продолжит падение, которое началось в конце июля, и к концу года может достигнуть 20% относительно первого полугодия. Столь же радикальная смена ценников вряд ли произойдет, но стоимость квадратного метра будет, безусловно, снижаться — в основном за счет скидок и акций. Все это логичные последствия ажиотажа, который возник в конце прошлого года на волне прогнозов о резком и массовом подорожании квартир. Его связывали с переходом на эскроу-счета и говорили, что оно случится задолго до 1 июля, поскольку застройщики начнут работать с эскроу раньше. Весной стало понятно, что прогноз неверен, покупатели успокоились, однако к тому времени раздутый спрос уже вывел с рынка значительную часть спроса будущих периодов. В результате с мая цены на квартиры почти не менялись. Например, сейчас в НАО средняя цена квадратного метра находится немного ниже отметки в 125 тыс. руб.

Читать еще:  Как получить права на вождение автомобиля

«Заметнее всего дорожают однушки, в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится»

Сергей Лобжанидзе, директор IT-платформы bnMAP.pro:

— Средняя цена «квадрата» в заключенных сделках в большинстве сегментов новостроек и районов Москвы поднялась с начала года. В первую очередь за счет роста их строительной готовности, а также увеличения количества сделок с однокомнатными и двухкомнатными квартирами. В первом полугодии 2019 года (по сравнению с тем же периодом 2018-го) в Новой Москве снижение цены в сделках показал только сегмент студий и квартир свободной планировки, в Старой Москве — только сегмент студий. Заметнее всего дорожают однушки, и в ближайшие месяцы такая тенденция сохранится. При этом средний бюджет покупки лотов в массовом сегменте Москвы также за полгода показал увеличение — однокомнатные квартиры в реальных сделках подорожали на 900 тыс. руб.

«В Москве спрос на аренду жилья всегда остается высоким»

Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»:

— Рынок аренды на протяжении последних двух-трех лет вполне стабилен — нет резких скачков спроса, предложения и стоимости найма. Кроме небольшого роста цен с августа по октябрь 2019 года, значимых изменений не ожидается. Рост цен в это время обусловлен сезонностью спроса, который уже привычно начался в третьей декаде июля и с высокой вероятностью продлится до середины октября.

Предпочтения арендаторов разнообразны, но основная масса обращений неизменна: ищут, чтобы квартира была недорогой, но комфортной и в хорошем состоянии, желательно в пешей доступности от метро, с современной мебелью и бытовой техникой. Пожелания арендодателей также почти не изменились. Они по-прежнему предпочитают в качестве арендаторов «семейные пары москвичей без маленьких детей и животных». В Москве спрос на аренду жилья всегда остается высоким. Около 80% всех клиентов обращаются за квартирами экономкласса с указанными выше характеристиками с такими бюджетами: однушка — 30–35 тыс. руб.; двухкомнатная — 35–40 тыс. руб., трехкомнатная — 45–55 тыс. руб. На многокомнатные квартиры дороже 100 тыс. руб. приходится всего 1–2% спроса в столице.

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год

Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2014 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2017 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2017-2018) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2018 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто. При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций. С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%. Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС с 2019 года

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.

Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector