Как сдать землю в аренду

Как сдать землю в аренду — все юридические аспекты

Собственник объекта землепользования вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Он имеет право сдавать участок в аренду на условиях, согласованных сторонами. Чтобы сдать землю в аренду, необходимо оформить сделку в письменной форме. Она подлежит государственной регистрации. Обращаться к нотариусу в таком случае необязательно, но желательно.

Право аренды есть у собственника недвижимого имущества (гражданина, ИП, компании, муниципалитета государства), а также представителя, который действует от имени правообладателя по нотариально оформленной доверенности. Арендные правоотношения определяются на основании ГК РФ – ст. 606-625 ГК РФ и ст. 39.5-39.8 ЗК РФ, а также локальными актами.

Условия оформления договора аренды

Аренда может быть оформлена в отношении земель сельскохозяйственного назначения, участка ИЖС, ЛПХ и т.д. Условия и порядок использования каждого объекта, должны быть согласованы между арендодателем и арендатором.

Существенными условиями сделки считаются:

  • подробные сведения о контрагентах;
  • информация об арендованном земельном участке – его местоположение, площадь, категория и тип использования;
  • сведения о размере арендной платы, а также порядок ее перечисления;
  • условия использования участка;
  • права и обязанности сторон;
  • правомочие по предоставлению участка в субаренду. Если оно не указано, то арендатор не вправе пересдавать землю третьему лицу и получать от этого выгоду;
  • ответственность сторон.

Договор должен быть датирован и подписан сторонами. В нем нужно указать реквизиты контрагентов. Чтобы сдать участок в аренду необходимо учитывать, что объект должен быть свободен от притязаний третьих лиц.

Расторжение и изменение договора

Произвольный односторонний отказ от уже оформленной сделки не разрешается. Стороны вправе заключить дополнительное соглашение, в том числе при изменении назначения использования земельного участка. Новые формулировки и положения также можно внести в сделку в судебном порядке. Договор заключается на определенный срок, обычно исчисляемый годами.

Срок сдачи земли в аренду согласуется сторонами самостоятельно. Если никто из сторон не заявил желания о прекращения договора, то сделка будет бессрочной. Ее можно отменить при условии заблаговременного сообщения арендатором или арендодателем о желании прекратить аренду.

Прекращение аренды в судебном порядке допускается со стороны арендатора и арендодателя. Арендатор вправе обратиться с иском в суд и прекратить договор, когда арендодатель передал в пользование земельный участок с обременением или непригодным для использования.

Расторжение договора допускается, если арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи договора аренды и не предоставляет землю для использования в указанные сроки.

Арендодатель может обратиться с иском в суд о расторжении сделки аренды в случае, когда арендатор портит земельный участок, использует его не по назначению. Прекращение аренды земельного участка также допускается при систематическом невнесении платы.

Стоимость аренды зависит от согласования между сторонами и должна быть прописана в договоре. В качестве оплаты возможно предоставление определенных товаров или услуг. Плоды, продукция и доходы от арендованного участка становятся собственностью арендатора, если только в договоре стороны не договорились об их ином распределении.

Регистрация сделки аренды земли

Сделка, в том числе с юридическим лицом, подлежит обязательной государственной регистрации. Расходы на нее контрагенты несут по договоренности.

Регистрация осуществляется в заявительном порядке. В Росреестр понадобится представить следующие документы:

  • паспорт;
  • заявление;
  • правоустанавливающий документ на участок;
  • выписку ЕГРН или свидетельство о собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины – 2 тыс. рублей.

Сдать землю в аренду обычно не составляет большого труда, особенно когда земля расположена в благоустроенном районе и оснащена необходимыми коммуникациями. Сделку целесообразно оформлять под контролем квалифицированного юриста. Он сможет согласовать условия договора, а также помочь решить разногласия между контрагентами.

Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?

Каждый собственник земельного участка имеет право сдавать его в аренду. Сделки регулируются Гражданским кодексом.

Как отдать землю в наем, у кого есть право сдать в аренду земельный участок? Как рассчитать арендную плату, можно ли досрочно расторгнуть договор?

Ответы на вопросы, бланк и образец договора — в статье.

Особенности сдачи

Право на заключение соглашения на сдачу земельного участка имеется не только у полноправного владельца, но и у доверителя. Если собственник младше 14 лет, арендодателем выступает один из родителей или опекун.

Арендаторами могут выступать физические и юридические лица, проживающие в РФ на постоянной или временной основе, государство.

В соответствии с Земельным кодексом нельзя сдавать в аренду следующие территории:

  • заповедники;
  • находящиеся во владении ФСБ;
  • для деятельности ВС;
  • для хранения радиационных отходов.

Когда истекает срок найма, арендатор должен вернуть участок в изначальном состоянии. Если состояние его было улучшено без оповещения владельца, он не обязан возмещать средства наймодателю.

Чтобы совершить сделку, необходимо:

  • оформить письменный договор;
  • заручиться письменным согласием всех владельцев земли;
  • зарегистрировать соглашение.

Для регистрации договора потребуется кадастровый план.

Нюансы процедуры:

  1. Если территорию в аренду сдает частное лицо, изменять целевое назначение земли нельзя, даже если такое условие допускается соглашением.
  2. Если назначение участка — выращивание культур, возводить постройки на нем под ИЖС не разрешено.
  3. При сдаче земли государством особенности сделки зависят от способа подписания договора — с аукционом или без.

Арендные права могут оформляться в залог с целью получения кредита. Арендатор имеет право выкупить землю, но возможность выкупа должна быть указана в соглашении.

Если участок находится в залоге, сдача его в аренду допускается только после согласия залогодержателя.

Порядок действий

Для сдачи территории в наем предусмотрен порядок действий, он включает в себя следующие шаги:

  1. Поиск территории. Если кадастрового номера у земли нет, в муниципальный орган подается заявление на предварительное согласование. Указываются:
    • личные и паспортные данные,
    • местонахождение участка,
    • цель аренды.

Если заявление одобрят, переходят к заключению соглашения.

  • Передача земли в наем. Возможны 2 варианта: с согласованием и без. В первом случае будущему арендатору предоставляют сведения о владельце участка и потенциальных арендаторах. Если их нет, приступают к согласованию. Во втором случае собственник земли объявляет о проведении торгов (за 1 месяц до начала).
  • При согласовании наймодатель проводит межевание, подав заявление в районный земельный комитет. Специалист службы делает замеры, оформляет документ. С полученными бумагами арендатор посещает Кадастровую службу для постановки земли на учет. На руки ему выдают кадастровый план.Если процедура проводится без согласования, арендатор подает заявку на участие в аукционе, вносит задаток. В случае выигрыша подписывается договор аренды.
  • Подписание соглашения. В договоре указываются:
    • данные о сторонах;
    • дата оформления;
    • описание участка;
    • срок найма;
    • размер и порядок оплаты;
    • целевое назначение территории;
    • условия расторжения и обязанности участников сделки.

    По желанию сторон договор заверяется у нотариуса.

  • Регистрация соглашения. Если сроки найма менее 1 года. Необходимости в регистрации нет.
  • Чтобы зарегистрировать договор аренды, понадобятся справки:

    • паспорт заявителя с копией;
    • акт приема-передачи в двух экземплярах;
    • кадастровый план участка с заверенной копией;
    • договор найма в двух экземплярах;
    • акт территории с границами (межевание);
    • разрешение сотрудника исполнительной службы о месте размещения объекта;
    • бумаги об отсутствии ограничений на участок;
    • квитанция об оплате пошлины.

    Подаются оригиналы и копии.

    Как рассчитать арендную плату?

    В соответствии с 65 статьей Земельного кодекса за землю, оформленную в аренду, взимается плата. Рассчитывается на основании кадастровой стоимости.

    Сроки внесения и порядок платы стороны оговаривают лично, отображают в договоре. Выплачиваются средства арендодателю.

    Если земля арендуется у частного лица, наймодатель не имеет прав на льготы. Стоимость участка можно узнать в кадастровом отделении.

    Формула для расчета: А = К*%, где К — кадастровая стоимость, % — корректирующий коэффициент, равный:

    • 0,01% — для граждан, имеющих налоговые льготы;
    • 0,6% — для территорий, отведенных под садоводство, фермерство и пр.;
    • 1,5% — для участков под строительство;
    • 2% — если участок используется для добычи полезных ископаемых.

    Досрочное расторжение договора

    Если при оформлении соглашения срок найма не указывается, он считается максимальным. Стороны имеют право расторгнуть договор по совместному решению по окончании срока аренды или оповестив о намерении за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).

    Допускается досрочное расторжение договора. Причинами выступают:

    • нарушение арендатором условий пользования землей;
    • невнесение платы;
    • при использовании земли были выявлены недостатки, которые арендатор скрыл;
    • владелец не отдал наймодателю документы для использования территории.

    Инициатором преждевременного расторжения вправе выступать как собственник земли, так и арендатор.

    Можно ли продлить соглашение?

    Если со стороны арендатора не было нарушений, допускается продление договора. Если нарушения обнаружены, наймодатель не имеет права сдавать в аренду участок в течение 1 года.

    Если сроки найма истекли, и собственник участка не возражает против повторной сдачи, договор продлевается автоматически.

    Заключение

    Таким образом, юридическим и физическим лицам разрешена сдача земельного участка в аренду за определенную плату. Подтверждением заключенной сделки является договор найма. Соглашение подлежит регистрации, если оформляется на срок более 1 года.

    Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю? на сайте Недвио

    Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

    В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.

    Договор аренды земли. Основные положения

    Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

    В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

    Кто может сдавать / арендовать землю?

    Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

    Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

    Какие земли не могут сдаваться в аренду?

    Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

    1. заповедные земли;
    2. земля в собственности ФСБ;
    3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
    4. зоны хранения радиационных отходов.

    Подготовка документов

    Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

    1. Межевание

    Комплекс работ по межеванию включает в себя:

    • определение границ земельного участка;
    • составление плана местности;
    • исследование уровня грунтовых вод;
    • расчет положения над уровнем моря.

    Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

    2. Кадастровый план

    Для его оформления нужны следующие документы:

    • план межевания;
    • документы, подтверждающие владение недвижимостью;
    • определение назначения земельного участка;
    • типы построенных объектов – жилые, нежилые;
    • разрешение на пользование землей;
    • при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

    Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

    Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

    Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

    Земли с/х назначения делятся на:

    • сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
    • дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
    • лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
    • с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
    • застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

    С/х земли можно использовать для:

    • ведение сельхоз работ;
    • создание фермерских хозяйств;
    • культивация овощных и плодовых растений;
    • учреждение дачных сообществ;
    • разведение рыб и животных;
    • научно-исследовательские работы.

    Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

    Краткосрочная и долгосрочная аренда

    Договора аренды земельных участков разделяют на:

    • кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
    • краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
    • долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

    По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

    Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

    Документы, необходимые для оформления аренды земли

    Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

    1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
    2. кадастровый план и его заверенная копия;
    3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
    4. акт о межевании;
    5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
    6. сведения о сделке и предоставлении земли;
    7. паспорт и его заверенная копия;
    8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
    9. квитанции об уплате госпошлины.

    Условия досрочного расторжения сделки

    При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

    Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

    Со стороны владельца:

    • если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
    • нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
    • многочисленные нарушения по срокам оплаты;
    • действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

    Со стороны нанимателя:

    • арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
    • в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
    • на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
    • собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

    Условия продления аренды земельного участка

    Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

    1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
    2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
    3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

    Арендная плата. Размер и порядок уплаты

    Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

    Формы арендных платежей:

    • денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
    • натуральная;
    • отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

    В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

    • размер арендной платы;
    • ежегодная (ежеквартальная) индексация;
    • форма платежа;
    • сроки;
    • порядок внесения денежных средств;
    • пересмотр суммы или формы уплаты;
    • ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

    Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

    1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
    2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
    3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
    4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
    5. собрать все необходимые для сделки документы;
    6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
    7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

    Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.

    Выписки из законодательной базы о том как сдать в аренду землю сельхозназначения и другие виды земельных участков

    Наиболее распространенная сделка с землей – это сдача в аренду земельного участка.

    Не каждого прельщает возделывание земель, а использование земельных участков для других целей запрещается законодательно.

    Чтобы они не простаивали, их можно выгодно сдавать.

    Располагаются такие земли, как правило, за пределами населенных пунктов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Законодательная база

    Как сдать земельный участок в аренду соблюдая все законы?

    Аренда участка земли – это передача для временного пользования земельного надела с оплатой по договору согласно статье 606 ГК.

    При аренде подписывается договор между заинтересованными лицами.

    Он может быть краткосрочным, сроком менее 12 месяцев, и долгосрочным, заключенным на период более 1 года.

    Для сельхозугодий установлен максимальный срок аренды – 49 лет. При долгосрочном оформлении арендных отношений государственная регистрация договора обязательна. Подробнее о сроках аренды земельных участков можно узнать здесь.

    ГК РФ Статья 606. Договор аренды

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Законодательной базой, регулирующей правовые отношения участников сделки с земельным наделом, являются Земельный и Гражданский кодексы. По статье 260 ГК лица, имеющие в своей собственности сельхозугодья, могут сдавать их в аренду.

    ГК РФ Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

    1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
    2. На основании «закона» и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

    Претендовать на арендуемую землю имеют право следующие категории согласно статье 2 ФЗ №101:

    • граждане России, иностранцы, лица без гражданства;
    • организации и юридические лица;
    • государство.

    Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ
    Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом

    1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
    2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

    Об аренде земельного участка узнаете из видео:

    Как сдать в аренду землю сельхозназначения?

    1 шаг. Поиск земельного надела. Если у надела нет кадастрового номера, то подается заявление о предварительном согласовании, в котором обязательно указываются следующие пункты:

    • ФИО, адрес, паспортные данные, ИНН претендента;
    • месторасположение надела, который планируется арендовать;
    • обоснование размера нужного сельхозугодья;
    • цель приобретения земельного надела.

    При одобрении такого заявления можно сразу перейти к заключению договора (шаг 5).

    2 шаг. При принятии заявления после рассмотрения его в течение 30 дней существуют два возможных варианта передачи земли в аренду:

    • с согласованием;
    • без согласования.

    С согласованием

    Без согласования

    3 шаг. Потенциальный арендатор после принятия его заявления администрацией получает полную информацию о собственнике и возможных арендаторах. Если таковых нет, можно приступить к этапу согласования. Данный путь получения земельного надела является более длительным.

    3 шаг. Если выбирается способ без согласования, то собственник земельного надела объявляет об аукционе за месяц до его проведения.

    4 шаг. Будущий арендатор должен провести процедуру межевания участка. Заявление о межевании подается в земельный комитет того района, где располагается участок. Специалист кадастровой службы в определенный день приезжает на участок, проводит его обмер и топографическую съемку, оформляет документы. С этими бумагами потенциальный арендатор обращается в службу кадастра и ставит земельный участок на кадастровый учет. На руки он получает кадастровый паспорт с планом. После этого можно заключать договор.

    4 шаг. Заявление на аренду земельного надела подается в орган, проводящий аукцион. Кроме заявления вносится задаток, дающий право на участие в торгах, который в случае проигрыша, подлежит возврату. Если торги выиграны, то подписывается договор аренды.

    Важно: Все юридические лица должны участвовать обязательно в торгах. Без согласования они арендовать участок не смогут.

    5 шаг. Подписание договора аренды сельхозугодий. В документ включаются обязательные разделы:

    • информация об участниках сделки;
    • дата составления;
    • описание участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение, наличие строений, категория земли;
    • срок заключения договора;
    • арендная плата: размер оплаты, порядок внесения платежей;
    • назначение использования участка;
    • условия досрочного расторжения;
    • права и обязанности сторон.

    По требованию любой из сторон договор может быть нотариально заверен, но это необязательное условие.

    6 шаг. Регистрация договора в Росреестре.

    Для каких целей может браться?

    Арендодатель заинтересован в получении обратно нормального участка земли. При передаче сельхозугодий в аренду необходимо соблюдать принцип его целевого использования, прописанный в Земельном кодексе.

    Конкретизация должна определяться видом применения земли. Арендатор может брать сельхозугодья для следующих целей:

    • огородничество и садоводство;
    • разведение скота, рыболовство, охота;
    • заготовка сена;
    • выпас скота;
    • строительство дачи.

    Как взять в аренду земельный участок, узнаете из видео:

    Какие земельные участки можно сдать в аренду: части закона об особенностях использования наделов с/х назначения и других видов

    Как сдать участок в аренду с соблюдением всех норм и ограничений? В соответствии со статьей 9 ФЗ №101 арендовать можно только тот земельный надел, который прошел государственный кадастровый учет.

    Для сельхозугодий имеются определенные ограничения в установлении сроков аренды.

    Минимальный срок зависит от вида использования участка и состояния земли.

    Для использования сельхозугодий под сенокошение и выпас скота арендуемый период ограничен тремя годами.

    Для всех остальных видов использования минимальный срок начинается от трех лет. Максимальный вне зависимости от цели составляет 49 лет.

  • Невозможна пролонгация договора. Но арендатор при добросовестном выполнении всех обязательств имеет приоритетное право на перезаключение договора на следующий период.
  • Площадь предоставляемого земельного надела не имеет ограничений.
  • Имеется возможность переоформления земельного участка в собственность арендатора при выплате всей суммы, оговоренной в договоре.
  • При использовании земли не по целевому назначению согласно ФЗ №101 статье 6 она отбирается у собственника, независимо от того, кто был нарушителем данного условия.
  • Передача земельного надела в аренду при наличии только одного заявления при предварительном оповещении о торгах производится без проведения аукциона единственному претенденту.
  • При нарушениях собственника могут лишить права владения наделом. Также сделка по передаче участка земли должна быть оформлена по всем правилам.

    При наличии нескольких претендентов на один участок проводятся торги. Победителем аукциона, как правило, считается тот, кто предложил большую сумму. Следует помнить, что максимальный срок передачи земли арендатору составляет 49 лет. Причем договор не подлежит пролонгации.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

    Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

    Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

    Особенности оформления аренды части земельного участка

    Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

    Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

    Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

    Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

    Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

    С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

    Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

    Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

    Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

    Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

    1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
    2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

    Как оформить сделку

    Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

    1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
    2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

    При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

    1. Название документа, дата и место подписания;
    2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
    • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
    • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

    От лица организации в договор необходимо внести:

    • полное наименование (по уставным документам);
    • ФИО и должность руководителя или иного лица;
    • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
    • юридический и фактический адрес, номер телефона.
    1. Права и обязанности всех сторон.
    2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
    3. Цели использования части участка.
    4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
    5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
    6. Порядок решение спорных моментов.
    7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

    Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

    Что следует учесть при составлении договора

    Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

    1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
    2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
    3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
    4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

    Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

    Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

    На какой срок возможна аренда

    Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

    Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

    В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

    Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

    При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

    Читать еще:  Как получить Белорусское гражданство
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector