Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Общие характеристики доходной недвижимости

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

В то же время существует несколько типов собственности, имеющих одну общую черту — все они по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами подобной собственности являются гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы, автозаправочные станции и т.д.

В зависимости от объёма учтённых потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

потенциальный валовый доход — это общий валовый доход от недвижимости при её 100%-ой сдаче в аренду;

действительный валовый доход — это доход от недвижимости с учётом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы;

чистый операционный доход — это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов;

денежный поток до уплаты налогов — это часть чистого операционного дохода, которая остаётся после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги. Иногда денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал;

денежный поток после уплаты налогов — это часть денежного потока до уплаты налогов, которая остаётся после уплаты подоходных налогов;

денежный поток от продажи (реверсия) — это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

где С — стоимость объекта недвижимости;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

  • а) определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;
  • б) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод капитализации по норме отдачи

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путём капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.

Определение чистого дохода

Чистый доход — это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчёт чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдаёт в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, гаражом и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

Причём для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м 2 жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата двухкомнатной квартиры с балконом в данном местоположении составляет $15 за 1м 2 общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату двухкомнатной квартиры без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м 2 общей площади.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95%, то после 1991г. (в 1992-1994гг.) — около 60%. Это обстоятельство было обусловлено в основном 3 факторами:

резким ростом платы за проживание в гостиницах;

снижением платёжеспособности населения и предприятий России;

значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт, что резко уменьшило количество командированных специалистов.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень её использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от её использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта, или операционные расходы — это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Они подразделяются на:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно в эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, но следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

расходы на вывоз мусора;

коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности;

прочие расходы — это специфические расходы (на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.д.).

Расходы на замещение предполагают, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия;

санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

элементы наружного благоустройства — пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Расчёт коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти 2 составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определённый период, как правило, год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации: метод прямой капитализации; метод связанных инвестиций — заёмного и собственного капитала; метод связанных инвестиций — земли и здания.

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации:

Количественные тенденции величины ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Этот метод целесообразно применять, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация.

Метод связанных инвестиций — заёмного и собственного капитала — применяется, когда для покупки объекта использовался заёмный и собственный капитал в определённой известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

Читать еще:  Как поменять права на авто

удовлетворять рыночным требованиям на доход заёмного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

предусматривать получение инвестором рыночного дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Метод связанных инвестиций — земли и здания — применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса — строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле:

Кобщ. = Сзем х Кзем + Сзд х Кзд

где Сзем — стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзем — ставка капитализации для земли;

Сзд — стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения объектом недвижимости. Капитализированный доход, полученный от объекта недвижимости, и есть оценка его текущей (капитализированной) стоимости. Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени, частоты и продолжительности их получения, а также требуемого инвестором уровня доходности.

Базовыми понятиями в методе капитализации являются понятия прогнозируемого чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R). Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации. В рамках данного метода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле (8.3):

(8.3)

NOI – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого (прогнозируемого) чистого годового дохода, полученного от использования оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещается за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости. Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется прогнозируемый потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется прогнозируемый эффективный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (постоянные расходы, операционные расходы, резервы).

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести, например, налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание объекта недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. В типичный перечень операционных расходов включаются: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт; др. Следует иметь ввиду, что в рамках используемого метода должны учитываться не фактические расходы владельца объекта недвижимости за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. Резерв предназначен для финансирования замены / ремонта таких элементов объекта недвижимости (фиксчерсов), срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания (крыша, лифты, внутренняя проводка, сантехника, система кондиционирования воздуха, кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, стиральные машины, оборудование бассейна и др.).

Эксперту-оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения прогнозируемого чистого операционного дохода для целей расчета стоимости объекта недвижимости.

8.4 Расчет коэффициента капитализации: метод прямой капитализации, метод прямого сопоставления, кумулятивный метод, метод связанных инвестиций, метод инвестиционной группы

Определение ставки капитализации (R) – наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.

Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:

— доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON);

— возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF).

В общем случае (методом прямой капитализации) ставка капитализации определяется (8.4):

(8.4)

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.

1. Метод прямого сопоставления, или метод рыночной выжимки, основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и продажных ценах аналогичных оцениваемому объекту объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации (Rо) рассчитывается по формуле (8.5):

(8.5)

где Ri – коэффициент капитализации i-ro объекта (Ri = NOIi / Vi),

n – количество сопоставимых объектов.

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

2. Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части: безрисковую ставку в качестве базисной, ставку компенсации за риск, ставку компенсации за низкую ликвидность, ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) и ставку возмещения капитала.

В качестве базисной ставки используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не существует, поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка как наиболее надежного на сегодня банка России. Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор взял на себя этот риск. Под ликвидностью понимается скорость превращения актива в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, и этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. Управление инвестициями в недвижимость (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с арендаторами, налоговыми органами и т.д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Если известны все составляющие ставки, то путем суммирования получают ставку капитализации. В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов-оценщиков о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

3. Метод связанных инвестиций, или метод ипотечно-инвестиционного анализа применяется для оценки стоимости объекта недвижимости, приобретаемого с помощью как собственного, так и заемного капитала (распространенная мировая практика). При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций (ипотечный кредит и собственный капитал). В противном случае эти инвестиции будут вложены в другой более доходный инвестиционный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита) и ставка капитализации на собственный капитал (отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств). Когда известны ипотечная постоянная (Ri) и ставка капитализации на собственный капитал (Rs), то общую ставку (R) можно получить (8.6):

(8.6)

где М – отношение величины кредита к стоимости объекта недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

4. Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

5. Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации объекта оценки при разделении инвестиций на инвестиции в землю и инвестиции в здание, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом (8.7):

Читать еще:  Как посмотреть расположение участка по кадастровому номеру

(8.7)

где L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости; Rl – ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости, или ;

Rв – ставка капитализации для здания.

В целом, метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки прогнозируемого дохода, доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках, если объект еще не построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов, когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции.

93.79.221.197 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования

Тюменский государственный нефтегазовый

Институт нефти и газа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Выполнил: студент заочного

гр. МОзс – 01 Калачев С.А.

1. Определение нормативной цены земли 3

2. Метод капитализации дохода и его использование при

оценке объектов недвижимости 5

Список использованной литературы 10

1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также при определении норма­тивной цены земельных участков.

2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

Воценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

Кt — доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n — ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта не­движимости составит

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:

Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) —

коэффициент капитализации для здания (R1 )

текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

(1+n) 1 (1+n) 2 (1+n) 3 (1+n) t

где К — текущая стоимость руб.;

Кt — доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n — ставка дисконта, доли единицы;

t — фактор времени (число лет);

1,2,3. — порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2) 5 =100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2) 1 =208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2) 2 =173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2) 3 =144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2) 4 =120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2) 5 =100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в много­квартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, не­обходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвести­рования.

Список использованной литературы:

1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.

2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.

Читать еще:  Как узнать ОКПО организации

4)Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М.. 1996.

Ставка капитализации

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V — стоимость объекта недвижимости;
I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Простота проведения расчета

Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов

Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции

Не походит для оценки бизнеса с убытками

Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

V (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

· Выручка от реализации продукции / услуг

· Чистая прибыль компании (стр. 2400)

· Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300)

· Размер дивидендных выплат

Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.

Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.

Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

  • Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
  • Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
  • Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector